Три недели дефляции

Дефляция сложилась в размере 0,1%

2017 год может стать поворотным для авторынка России

2017 год может стать поворотным для авторынка России

По данным Ассоциации европейского бизнеса, июль 2017 г. ознаменовался увеличением уровня

Вера в экономику

Во многом данный оптимизм - эффект низкой базы

Либерализация ОСАГО

Нововведения призваны защитить автовладельцев

Серая экономика

Как уживаются социальное государство и уклонение от налогов

ФАС прекратила дело против Microsoft

Программы Microsoft стали доступны для сторонних антивирусов

ЦБ разместил ОБР под 9,18%

ЦБ разместил ОБР под 9,18%

Ставка купона ОБР привязана у учетной ставке

Bitcoin подорожал еще на 18%

Bitcoin Cash дешевеет

S&P опасается за газ в ЕС

"Газпром" сможет самостоятельно финансировать проекты

Либерализация ОСАГО

Нововведения призваны защитить автовладельцев

Хлеб на вес золота

Может ли буханка быть предметом роскоши

Как библиотека может стать банком

Как библиотека может стать банком

Книга как капитал. К Карлу Марксу не относится

Им песня строить и жить помогает

Среди чемионов есть и поп-, и рок-, и рэп-, и фолк-звезды

Не женщины, а золото

До дохода в миллион долларов по текущему курсу не дотянула ни одна

В салонах связи отмывали деньги

Полиция открывает для себя новые стороны русской действительности

«Финансовая газета» - старейшее, а теперь самое современное экономическое издание. Это и аналитический еженедельник, и электронный портал, и база обновляемых нормативных документов, и площадка, на которой каждый может стать соавтором будущей системы экономического регулирования.



Вы можете оформить подписку на «Финансовую газету», получить доступ к информационно-справочной системе: «Документы, комментарии, консультации»

Строительство и недвижимость   22.02.2012 10:13:26

Извлечение корня из квадратного метра

Извлечение корня из квадратного метра

Все вожди одинаково пристально следят за тем, как каждая российская семья сможет жить в отдельной квартире (последний срок ? 2030 год). ИТАР-ТАСС

Синусоида недвижимости

Росреестр зарегистрировал в 2011 году 3,642 миллиона сделок купли-продажи квартир в целом по России. Этот результат стал рекордным за последние годы: в докризисном 2007 году он составлял 2,367 миллиона штук. Самым провальным на рынке жилья стал 2009 год, пришедшийся на разгар кризиса — тогда объем сделок не дотянул и до двух миллионов. Восстановление началось в первой половине 2010 года, сначала в Москве и Казани, а позже перекинулось на другие крупные города, где продолжается до сих пор, при небольшом росте цен. Согласно данным Росреестра, наибольший рост рынка произошел в Омской области (45%), Башкортостане (42%). Это те регионы, которые начали восстанавливаться после кризиса последними, их рост пришелся на минувший год. Самые слабые показатели по итогам 2011 года, напротив, у регионов, которые начали расти после кризиса первыми и успели восстановиться еще в 2010 году: Москва и Татарстан. Тем не менее Москва по итогам 2011 года поставила собственный рекорд, по объемам сделок, превысив исторический максимум в 90 тысяч сделок, зафиксированный в 2003 году.

При этом значительного роста цен, который, как правило, сопровождает повышение покупательской активности, в 2011 году не было — цены поднялись сопоставимо с уровнем инфляции. В Москве, по разным оценкам, они выросли на 5–9%. Аналитики, опрошенные «Финансовой газетой», считают, что росту сделок, способствовал рост ипотеки при сравнительно низких ставках, а росту цен препятствовали сохраняющиеся проблемы в экономике.

Как поведут себя цены в ближайшие год-два?

Для ответа на этот вопрос мы решили прибегнуть к нетрадиционному для рынка недвижимости, но весьма популярному на фондовом рынке методу прогнозирования на основе изучения графиков цен: так называемому методу технического анализа. Метод, доказавший свою успешность в биржевой торговле, был проверен на рынке недвижимости в 2006 году аналитиком фондового рынка Сергеем Хестановым.

Для анализа был выбран график цен на московскую недвижимость аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» — во-первых, как наиболее полный (с 1999 года), во-вторых, как наиболее инвестиционо привлекательный, в-третьих, как модельный для недвижимости большинства других российских мегаполисов.

график-недвиж.jpg

хлестанов.jpg

Сергей Хестанов, управляющий директор ГК «АЛОР»:

«Цены у нижней границы десятилетнего повышательного тренда»

Первое, что хотелось бы отметить: метод технического анализа актуален для относительно короткого горизонта — за большой промежуток времени, когда происходят фундаментальные изменения, его актуальность несколько снижается. Это следует иметь в виду, рассматривая представленные результаты анализа графика цен на жилье.

Что касается самого графика, то на нем можно увидеть две линии. Наклонная линия — это линия тренда. Она отображает общую тенденцию, которая началась в первой точке касания — в 2004 году. Практически с 2004 года глобальная тенденция изменения цен живет до сих пор. С 2005 до 2008 тенденция ускорялась — начался бурный рост цен, «надувание пузыря». Кстати, этот бурный рост спровоцировал разворачивание огромного количества девелоперских проектов, кто-то успел получить сверхприбыль. Сейчас, после снижения 2009 года, мы вернулись на линию тренда, берущего начало в 2002–2003 годах, то есть восходящее движение продолжается вот уже почти 10 лет.

Правда, цена находится недалеко от линии тренда и, если она «пробьет» ее снизу вверх, многолетний восходящий тренд будет сломлен.

Но это еще не значит, что цены будут падать! Очень часто бывает так, что тренд ломается, а рынок находится в боковом движении — цены колеблются в некоем коридоре. А коридор может быть широким и длинным.

Но на графике есть и горизонтальная линия. Эта линия психологически очень важна — это уровень локального минимума, приходящийся где-то на весну 2009 года. Если, паче чаяния, цены пробьют и эту линию, то это будет означать, что возможно начало понижательного тренда.

Следующий локальный минимум очень далеко — в районе $2000. Это цены 2002–2003 годов, когда и началось нынешнее восходящее движение цен.

Анализировать следующий минимум бессмысленно. Классический теханализ «видит» до первого локального минимума или максимума. А вот вершину роста указать как раз легко — это максимум перед началом кризиса. Сейчас цены, кстати, ровно посередине между локальными максимумом и минимумом.

Пока реальны два варианта: либо колебание цен в рамках бокового движения, либо продолжение роста цен до максимумов 2008 года.

Есть и фундаментальные объяснения. Над рынком довлеют два фактора. Первый, понижательный — это относительно краткосрочные политические риски предвыборного периода. Параллельно начался бум покупок зарубежной недвижимости. А второй фактор более длительный — глобальные цены на нефть. Наш рынок недвижимости имеет с ними хорошую корреляцию.

Нужно отметить также, что некоторая корреляция с динамикой курса доллара, так как психологически цены недвижимости привыкли мерить в долларах, но все же она незначительна по сравнению с корреляцией с ценой нефти, которая просматривается на протяжении уже более десятилетия. Так что пока нефти не найдут замену или пока не истощатся наши месторождения, ждать падения цен на недвижимость вряд ли стоит.

Что помогло российскому рынку недвижимости избежать «японского сценария» (в Японии в 1990-х годах произошло резкое снижение цен на недвижимость, после которого они до сих пор стагнируют. — Ред.)? Американская ФРС и европейский ЕЦБ начали бороться с кризисом, закачивая деньги в рынок. Как следствие, подорожала нефть, что сыграло на руку России и ее рынку недвижимости.

Стоит ли покупать недвижимость сейчас? Все зависит от того, для каких целей она покупается. Одно дело, чтобы в ней жить — тогда стоит иметь в виду возможный рост цен из-за глобальной инфляции. Другое дело — если недвижимость покупается в инвестиционных целях. Для многих потенциальных покупателей такой недвижимости нынешние политические риски слишком высоки: глядишь, изменятся после выборов правила игры. Учитывая популистские предложения о налоге на имущество, включая недвижимость, на роскошь в виде квартир и так далее, их опасения оправданны. Такие покупатели смотрят на зарубежную недвижимость.

Правда, здесь есть свои подводные камни. Во-первых, из-за спада в Европе и США нет смысла надеяться на рост цен. То есть, покупать недвижимость можно только для дохода от аренды. При грамотном выборе объекта можно получить 5% годовой доходности. При инфляции в 2,2% это нормально (надо отметить, что доходность сдачи в аренду московской квартиры составляет 5–7% годовых при инфляции выше 6%. — Ред.). А если еще взять ипотеку под 3,6%, то можно совершить неплохую сделку.

Комментарии Хестанова к графику мы дополнили мнениями участников рынка недвижимости.

репченко.jpg

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:

«Инвестиции в недвижимость аналогичны пенсионным вложениям»

На мой взгляд, в ближайшие годы цены на недвижимость в Москве при благоприятном раскладе будут расти на размер инфляции. При неблагоприятном — будут топтаться на месте. Причины в том, что ценам сильно упасть не дадут, с одной стороны, вы­сокий спрос и недостаток предложения, и с другой — раскручивание глобальной инфляционной спирали, в условиях которой недвижимость как реальный актив сильно подешеветь не может. Однако сильно подорожать недвижимость тоже не может, потому что большинство потенциальных покупателей в нынешних непростых экономических условиях банально не могут заработать себе на квартиру. А непростая ситуация на финансовых рынках, скорее всего, сделает менее доступной и ипотеку. Эти факторы будут способствовать тому, что особо больших свободных денег у людей тоже не будет.

Все это и задает московской недвижимости на ближайшие годы тот коридор цен, в котором она находится сейчас: с повышением на уровень инфляции в благоприятном варианте, и с временным снижением в случае новых волн кризиса с возвращением назад впоследствии. То есть будет наблюдаться тот самый «боковик» в терминах биржевой торговли.

Что касается влияния на цены расширения Москвы или заявлений чиновников о развитии арендного рынка за счет строительства доходных домов, то следует понимать, что такое влияние возможно при просматриваемых горизонтах реализации. Пока, например, планы строительства доходных домов — это очень далекое будущее. Я думаю, при благоприятном раскладе — не менее 2–3, а то и 5 лет. В ближайшие год-два — это разговоры, которые могут влиять на рынок в пределах 10% стоимости. Именно на столько подскочили цены на некоторых стройках на территории «Новой Москвы», чтобы скорректироваться к концу года до прежних отметок. Так что это еще один из факторов для колебания цен в «коридоре»: несколько месяцев ажиотажа могут приподнять цены, которые вернутся на место, как только ажиотаж спадет.

Следует понимать, что инвестиции в недвижимость — это консервативные вложения. Спекулянты пришли в недвижимость в годы резкого роста цен, а в обычное время недвижимость интересна тем, кому важно не столько заработать, сколько сохранить. Для спекуляций же гораздо больше подходят иные рынки. Тем более что недвижимость, в отличие от акций, гораздо труднее продать.

Я сравниваю недвижимость с пенсионными вложениями и как аналог банковского депозита. То есть, с одной стороны, это минимальные риски потерять, с другой стороны, если человек хочет отойти от дел и вложить накопления так, чтобы получать пусть небольшой, но стабильный доход, прибавку к пенсии. Вот для этих целей недвижимость идеальна.

Что касается инвестиций в зарубежную недвижимость, то такой способ имеет свои как плюсы, так и минусы. Один из которых — иные правила игры, о которых российские инвесторы часто не подозревают. Это и высокие налоги, и высокие налоги, в том числе при перепродаже, и частые сложности наследования. Многие привыкли как с московской квартирой: главное — купить, а затем расходы минимальны. А с зарубежной недвижимостью часто бывает наоборот: купить можно недорого, зато потом такие расходы, что мама не горюй. Так что не думаю, что покупка зарубежной недвижимости станет массовым явлением и сможет сильно повлиять на московский и российский рынок. Доля покупателей зарубежной недвижимости всегда была, но она составляет несколько процентов и колебания в сторону их увеличения или уменьшения будут незначительными. В конце концов, большинство людей живут и работают в Москве, так что для них актуальнее всего решить квартирный вопрос здесь. А уж после этого, если остались деньги, можно подумать о дальней даче, и решить, где ее покупать: в дальнем Подмосковье, в Сочи или в Болгарии. Вот для этих сегментов рынка недвижимости зарубежье является конкурентом, но не для городской квартиры.

Для тех, кто собирается сменить всю квартиру на что-то другое через продажу с альтернативой, то сейчас время для этого хорошее как никогда: цены стабильны, цепочки не распадаются из-за роста цен, ситуация, когда, продав квартиру, уже невозможно купить то, ради чего ее продавали, невозможна. Да и выбор на рынке довольно широкий.

Для тех, кто собирается продать квартиру ради того, чтобы выручить деньги, встает вопрос, куда их вложить. Если есть какие-то идеи: например, есть инвестиционная квартира и есть идея бизнеса, на которую нужны деньги, то можно продать. Если же нет — смысла в «живых» деньгах нет из-за перспектив высокой инфляции в ближайшие годы, нет.

Для тех, кто раздумывает, покупать ли квартиру в ипотеку, то с этим надо быть аккуратнее. Ситуация в экономике сейчас не­определенная, и возможность потери дохода велика. Так что брать в ипотеку можно только с хорошим запасом, а не на пределе возможностей, надеясь на повышение своего дохода. Возможно, альтернативой московской квартире может стать покупка загородного жилья, таунхауса или даже коттеджа — по некоторым непрестижным направлениям цены на них сейчас сравнимы с квартирой. В принципе, если денег на квартиру нужной площади не хватает, можно купить такое жилье. Но тут надо понимать, что наряду с более просторным жильем и хорошей экологией вы получаете проблему с транспортной доступностью. Вторая проблема — это инфраструктура. Потому что в Подмосковье, особенно если это не прилегающие к Москве территории, очень плохо со школами, детсадами, медицинскими и спортивными учреждениями. Так что семьям с детьми это добавит сложностей.

Наталия Родькина.jpg

Наталия Родькина, директор по экономике и финансам DTI Property Management:

«Рынок элитного жилья оживится после выборов»

Мы не видим предпосылок для снижения цен на жилую недвижимость в ближайшей перспективе. Жилье всех категорий будет стабильно дорожать, примерно на 0,5 — 2% в месяц, как и в прошлом году, и предполагаем, что эта тенденция сохранится.

В последние три месяца наблюдается увеличение спроса, вызванное не только улучшением экономической ситуации в целом в стране и ростом ипотечного кредитования, но и страхом покупателей перед возможными политическими и финансовыми катаклизмами. Именно эти факторы привели к предновогоднему оживлению спроса, когда с рынка вымывались наиболее дешевые варианты, а новые объекты владельцы выставляли уже по более высоким ценам. Эта ситуация характерна для Москвы, но и в других городах наблюдаются аналогичные процессы.

Например, в августе мы начали продажи квартир в жилом комплексе «Серебряные ключи» в Нижнем Новгороде. К январю этого года все 33 однокомнатные квартиры в комплексе оказались проданы. Половина покупателей воспользовались рассрочкой на год, еще 15% взяли ипотечные кредиты. При этом на двухкомнатные квартиры покупателей пока не нашлось. Учитывая, что цены на недвижимость в Нижнем Новгороде растут чуть медленнее, чем в столице, можно ожидать, что двухкомнатные в «Серебряных ключах» раскупят до конца этого года. Впрочем, для стимуляции спроса и форсирования продаж мы предложили собственнику квартир увеличить срок предоставления рассрочки покупателям с 1 года до 2 лет.

Ожидать снижения цен в Москве тоже не приходится: новых проектов вводится мало, причем во всех категориях недвижимости спрос сохраняется. После выборов какие-то изменения вряд ли произойдут, власти не допустят резкого ухудшения экономической ситуации в стране даже в случае, если кризисные явления на Западе усугубятся. Более того, рынок недвижимости достаточно инертен, и реакция на любой кризис следует не меньше, чем через полгода. Но и в этом случае сперва просто снизится количество сделок.

Можно предположить, что во второй половине года увеличится количество сделок на рынке элитной недвижимости. В преддверии возможных политических изменений покупатели — и мы неоднократно это наблюдали перед выборами — не торопятся приобретать дорогую недвижимость. Бизнесмены вернутся к решению квартирного вопроса лишь после того, когда станет понятен расклад в высшем эшелоне власти и пройдут новые назначения. Сформировавшийся за это время отложенный спрос оживит рынок «элитки», что позволит продавцам немного поднять цены.

Анна любимцева АИЖК.jpg

Анна Любимцева, руководитель аналитического центра АИЖК:

«Ипотечные кредиты поддерживают спрос»

Ипотека явилась локомотивом развития рынка — число объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, увеличилось почти на 80% по сравнению с 2009 годом и достигло 3,9 млн объектов. Согласно данным Росреестра, доля объектов, обремененных ипотекой в общем объеме объектов, зарегистрированных в сделках с жильем, составила 17,6% (по сравнению с 11,9% в 2009 году). Растущее количество выдаваемых ипотечных кредитов поддерживает платежеспособный спрос на жилье и позволяет решить жилищные проблемы тем домохозяйствам, которые не имеют возможности приобрести жилье только за счет собственных средств.

В 2011 году средняя сумма ипотечного кредита в России составила 1,37 млн рублей, средний срок кредитования — 15 лет. Согласно опросам АИЖК, проведенным совместно с международным институтом маркетинговых исследований ГФК-Русь, для заемщиков предпочтительнее ипотечные кредиты сроком 10–15 лет, а ежемесячный платеж не должен превышать 50% совокупного дохода домохозяйств.

Что касается предпочтений по сегментам рынка, то значимой тенденцией 2011 года явилось восстановление спроса населения на первичном рынке жилья. По данным опроса АИЖК, спрос равномерно (по 30%) распределяется на тех, кто хотел бы купить жилье только на первичном или только на вторичном рынках.

Основным видом недвижимости, на покупку которого ориентируются представители платежеспособного спроса, является квартира — 61%. Самым популярным сегментом недвижимости остается типовой эконом-класс (42%). Доля людей, ориентированных на покупку недвижимости повышенной комфортности, составляет 29%. Увеличилась и доля тех, кто ориентируется на жилье бизнес-класса, — до 7%. При этом 9% готовы приобретать «самое дешевое жилье».

Если в кризис и посткризисный период в 2010 году на рынок выходили только те, кто был абсолютно уверен в необходимости приобретения жилья и/или имел соответствующие возможности, то при улучшении экономической ситуации в 2011 году структура спроса начала изменяться. Население снова стало предъявлять более высокие требования к жилищным условиям.

2011 год характеризовался существенным снижением доли ипотечной задолженности, имеющей просроченные платежи сроком от 30 дней и выше, в общем объеме накопленной ипотечной задолженности. С начала 2010 года к концу 2011 года она упала почти в два раза — с 9,3 до 5%. Качественное улучшение ипотечного портфеля подчеркивает снижение объема просроченной ипотечной задолженности (сроком от 30 дней и выше) и в абсолютном выражении — с 94 млрд до 69 млрд рублей.

Что касается залоговых квартир, они практически не оказывают влияния на рынок недвижимости, т. к. в России залоговая недвижимость не составляет и одного процента сделок на рынке. Если говорить в целом, то удержание залоговых активов на балансе невыгодно банку — оно способствует «омертвению» средств на балансах, и банки, без­условно, стараются избавляться от такой недвижимости. Учитывая разницу масштабов развития российской ипотеки и, например, ипотеки в США, где выброс на рынок залоговой недвижимости привел к переизбытку предложения и длительной стагнации цен, в России такого просто не могло произойти. В США до кризиса объем продаж дефолтной недвижимости составлял 3% оборота рынка, а после увеличился до 25%.

Татьяна Рыбакова


Тэги:

Написать комментарий

  Пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.