ТОП 50 компаний: Подъемная сила прибыли

С конца ноября прошлого года индекс ММВБ, отражающий капитализацию крупнейших российских

Что будет с экономикой, если на выборах Президента РФ победит бизнес

Бизнес-омбудсмен и лидер партии Роста Борис Титов внезапно заявил о том, что в декабре

Резервы остаются

Резервы будут пополняться

Инвестировать в старость нужно сейчас

Проблема выплаты пенсий, их индексаций с каждым годом все острее и острее встает перед

Игра в переводного

До 31 декабря граждане имеют право подавать заявление на перевод в следующем году своих

Нефть резко подорожала

Последний раз нефть так дорого стоила в середине 2015 г

Нефтерубль и все-все-все

Нефтерубль и все-все-все

Нефтедобывающие страны в ходе непростых переговоров все-таки решили продлить соглашение

Дебют в декабре: Vivo выходит на российский рынок

Компания Vivo объявляет о выходе на российский рынок и представляет флагманские смартфоны

Ипотека процветает

Ипотечные ставки упади до исторического минимума

Инвестиции в золото поднялись до максимума

Политическая обстановка в мире подталкивает инвесторов к наращиванию доли защитных активов в

Самый роскошный рост

В этом году заметный доход принесли не только такие   традиционные виды инвестиций,

Фарфоровый агитатор и пропагандист

Фарфоровый агитатор и пропагандист

Советский фарфор, в отличие, например, от мейсенского, обычно не вызывает ассоциаций с чем-то

Классика на заказ

Повседневная мужская мода – явление не особо капризное,  если брать в расчет самую

Мощный, тихий и гигиеничный: Miele представляет первый безмешковый пылесос Blizzard CX1

Компания Miele представляет уникальную новинку – функциональный, практически бесшумный,

HIGH END в темпе вальса

Дорогие телевизоры и аудиосистемы пользуются стабильным спросом

«Финансовая газета» - старейшее, а теперь самое современное экономическое издание. Это и аналитический еженедельник, и электронный портал, и база обновляемых нормативных документов, и площадка, на которой каждый может стать соавтором будущей системы экономического регулирования.



Вы можете оформить подписку на «Финансовую газету», получить доступ к информационно-справочной системе: «Документы, комментарии, консультации»


Строительство и недвижимость   27.11.2017 10:53:56

Опять стройка

Жилье дешевеет на росте предложения

Опять стройка

В первом полугодии цены на жилую недвижимость продолжали снижаться. По данным портала mosnovostroy.ru, квадратный метр на вторичном рынке стоил в зависимости от типа жилья на 8–14% дешевле, чем годом ранее.

Но основной причиной падения цен было уже не снижение спроса, а увеличение объема предложения на первичном рынке. По оценке компании «ИРН-Консалтинг», если в 2011–2013 годах на рынке предлагалось лишь 4–5 млн кв. м жилья в новостройках, то в 2016 году – 7,1 млн кв. м, а за неполный 2017 год – 7,5 млн кв. м.

Это неудивительно. По данным Росстата, только в январе-сентябре 2017 года введено в действие 61,1 млн кв метров жилых зданий. В 2014–2016 годах ежегодно вводилось более 80 млн кв м. (рекорд, 85,3 млн кв м, был установлен в 2015 году), тогда как, например, в 2010 году было введено всего 58,4 млн кв метра. Это не говоря о том, что в конце 1990-х – начале 2000 годов ввод жилья едва превышал 30 млн кв. м.

Эти цифры свидетельствуют о том, что предложение превышает спрос и сейчас рынком правит покупатель. Он вполне может торговаться с владельцами недвижимости и с успехом выбивать из них скидки. 

Москва затоваренная 

Однако следует учитывать, что значительная часть «лишних» квадратов приходится на так называемую новую Москву, которая не пользуется особым спросом. Прежде всего потенциальных покупателей отпугивает от покупок транспортная проблема – мало кому хочется добираться до работы полтора-два часа в день. Впрочем, решением этой проблемы активно занимаются московские власти, планирующие уже в самое ближайшее время протянуть к новым новостройкам линии метро.

Растет предложение первичного жилья и в границах «старой» Москвы. По информации «ИРН-Консалтинг», с начала года между Третьим транспортным кольцом и МКАД начались продажи жилья общей площадью 1,681 млн кв. м в 97 новостройках – это почти на треть больше, чем за первые 3 квартала 2016 года.

В результате объем предложения в «традиционной» Москве вырос на 13,8%, а средневзвешенная цена квадратного метра во втором квартале снизилась еще на 3,7% до 202,8 тыс. руб., отмечают эксперты компании «Азбука жилья». И большинство экспертов рынка считает, что исходя из объемов начатого строительства и планов крупнейших застройщиков, дефицит жилья в ближайшее время нам не грозит.

В течение ближайших трех лет в Москве и Московской области ежегодно планируется вводить в эксплуатацию порядка 8 млн кв м. Учитывая, что объем строительства опережает продажи, можно прогнозировать нарастание профицита квартир. Такая ситуация неминуемо будет приводить к снижению цен.

Ошибаются те, кто думает, что Москва нерезиновая и строить новые дома уже негде. На самом деле новые места под строительство будут появляться. Как отмечают эксперты отдела недвижимости Группы компаний «Результат», это прежде всего площади, высвобождаемые в результате вывода промышленных предприятий за черту города. Второй источник – это объявленная правительством Москвы программа реновации, которая предусматривает снос большого числа пятиэтажек.

Так что у тех, кто еще только задумывается о покупке новой квартиры, будет время для того, чтобы присмотреть себе новое жилье практически в любом районе Москвы. Исключением будет, пожалуй, лишь Центральный округ, где новое строительство практически не ведется. Но здесь справедлива поговорка, что на вкус и цвет товарищей нет. Кому-то нравится жить в историческом центре с круглосуточными пробками и отвратительной экологией, а кто-то готов дольше добираться до работы ради свежего воздуха и возможности погулять с детьми в близлежащем парке. 

Ипотека поможет продажам 

Некоторую поддержку продажам жилья окажет рост ипотечного кредитования. По оценкам Агентства ипотечного жилищного кредитования, в 2017 году в России будет выдано ипотечных кредитов на 1,9 трлн руб., а в 2018 году – более чем на 2,5 трлн руб. При этом, как свидетельствует Банк России, за 9 месяцев этого года ипотеку получили свыше 700 тыс. человек на общую сумму почти 1,3 трлн руб.

При этом средняя процентная ставка снизилась с 11,7% годовых в прошлом году до 10,3% годовых в текущем. Скорее всего, ставки по ипотеке будут снижаться и дальше. И довольно быстрыми темпами. При сохранении инфляции в пределах 3%, ипотечная ставка в 5% «не за горами», считает, например, глава Сбербанка Герман Греф.

Однако ожидать того, что ипотека значительно повысит спрос и, соответственно, цены на жилье, не стоит. Нынешний всплеск выдачи ипотечных кредитов пока еще можно расценивать как отложенный спрос. Понижение цен и рост предложения спровоцировали на покупки тех, кто давно копил на свою квартиру. При этом падение доходов населения, скрытая безработица и отсутствие надежд на серьезное ускорение экономического роста ставят под вопрос дальнейший рост ипотечных кредитов. 

Не время для рантье 

Бытует мнение, что деньги лучше всего вкладывать в недвижимость. Долгое время такой подход мог казаться оправданным, ведь в некоторые годы цены на квартиры росли на десятки процентов, причем в валюте. Дополнительный доход приносила и сдача жилплощади в аренду.

Двузначную валютную доходность давала и схема покупки квартиры на этапе рытья котлована, и последующая ее продажа после сдачи дома или даже позже. В некоторых домах до четверти квартир были так называемыми инвестиционными, то есть купленными для дальнейшей перепродажи. Как правило, застройщик предлагал рассрочки платежей, активно помогал с получением ипотеки. Причем до середины нынешнего десятилетия такие инвестиции были относительно низкорисковыми: банкротство строителей было явлением редким.

Сейчас ситуация коренным образом изменилась. Как уже отмечалось, все прогнозы –  в пользу продолжения умеренного снижения цен на жилье. Рассчитывать исключительно на доходы от аренды с точки зрения приумножения капитала тоже не выгодно. Средняя цена однокомнатной квартиры составляет 6 млн руб., а сдать ее можно примерно за 30 тыс. руб. в месяц. Рентабельность этой операции сравнима с доходами по банковским депозитам и проигрывает вложениям в более надежные, чем вклады, ОФЗ. И это не говоря о необходимости платить налоги, затрат на ремонт и недополучения дохода во время смены квартиросъемщиков.

И все же имеет смысл задуматься об инвестициях в недвижимость в «новой Москве» – в тех районах, куда власти обещают скоро провести метро. Решение транспортной проблемы мгновенно повысит цены на недвижимость. Вот только обещания скоро провести метро и реальное их исполнение могут разделять долгие годы. А сами эти планы могут оказаться учтенными в цене. Так что риски не получить прибыль при таких инвестициях без тщательного анализа рынка и консультаций со специалистами довольно велики. 

Борис Соловьев

 


Тэги:

Написать комментарий

  Пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.