Три недели дефляции

Дефляция сложилась в размере 0,1%

2017 год может стать поворотным для авторынка России

2017 год может стать поворотным для авторынка России

По данным Ассоциации европейского бизнеса, июль 2017 г. ознаменовался увеличением уровня

Вера в экономику

Во многом данный оптимизм - эффект низкой базы

Либерализация ОСАГО

Нововведения призваны защитить автовладельцев

Серая экономика

Как уживаются социальное государство и уклонение от налогов

ФАС прекратила дело против Microsoft

Программы Microsoft стали доступны для сторонних антивирусов

ЦБ разместил ОБР под 9,18%

ЦБ разместил ОБР под 9,18%

Ставка купона ОБР привязана у учетной ставке

Bitcoin подорожал еще на 18%

Bitcoin Cash дешевеет

S&P опасается за газ в ЕС

"Газпром" сможет самостоятельно финансировать проекты

Либерализация ОСАГО

Нововведения призваны защитить автовладельцев

Хлеб на вес золота

Может ли буханка быть предметом роскоши

Как библиотека может стать банком

Как библиотека может стать банком

Книга как капитал. К Карлу Марксу не относится

Им песня строить и жить помогает

Среди чемионов есть и поп-, и рок-, и рэп-, и фолк-звезды

Не женщины, а золото

До дохода в миллион долларов по текущему курсу не дотянула ни одна

В салонах связи отмывали деньги

Полиция открывает для себя новые стороны русской действительности

«Финансовая газета» - старейшее, а теперь самое современное экономическое издание. Это и аналитический еженедельник, и электронный портал, и база обновляемых нормативных документов, и площадка, на которой каждый может стать соавтором будущей системы экономического регулирования.



Вы можете оформить подписку на «Финансовую газету», получить доступ к информационно-справочной системе: «Документы, комментарии, консультации»

Интервью   17.02.2012 14:04:53

Ждать падения цен на недвижимость вряд ли стоит

Ждать падения цен на недвижимость вряд ли стоит

Рынок жилья России вырос по итогам 2011 года на 26% и показал рекорд по объему сделок купли-продажи квартир, однако цены не везде смогли догнать инфляцию.

При этом значительного роста цен, который, как правило, сопровождает повышение покупательской активности, в 2011 году не было — цены поднялись сопоставимо с уровнем инфляции. В Москве, по разным оценкам, они выросли на 5–9%. На вопрос, как поведут себя цены в ближайшие год-два «Финансовой газете» отвечает управляющий директор ГК «АЛОР» Сергей Хестанов.

— Сергей, что и как будем анализировать?

— Для анализа был выбран график цен на московскую недвижимость аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» — во-первых, как наиболее полный (с 1999 года), во-вторых, как наиболее инвестиционо привлекательный, в-третьих, как модельный для недвижимости большинства других российских мегаполисов.

график-недвиж.jpg

Первое, что хотелось бы отметить: метод технического анализа актуален для относительно короткого горизонта — за большой промежуток времени, когда происходят фундаментальные изменения, его актуальность несколько снижается. Это следует иметь в виду, рассматривая представленные результаты анализа графика цен на жилье.

Что касается самого графика, то на нем можно увидеть две линии. Наклонная линия — это линия тренда. Она отображает общую тенденцию, которая началась в первой точке касания — в 2004 году. Практически с 2004 года глобальная тенденция изменения цен живет до сих пор. С 2005 до 2008 тенденция ускорялась — начался бурный рост цен, «надувание пузыря». Кстати, этот бурный рост спровоцировал разворачивание огромного количества девелоперских проектов, кто-то успел получить сверхприбыль. Сейчас, после снижения 2009 года, мы вернулись на линию тренда, берущего начало в 2002–2003 годах, то есть восходящее движение продолжается вот уже почти 10 лет.

Правда, цена находится недалеко от линии тренда и, если она «пробьет» ее снизу вверх, многолетний восходящий тренд будет сломлен.

— И цены на жилье, следуя этой логике, начнут снижаться?

— Это еще не значит, что цены будут падать! Очень часто бывает так, что тренд ломается, а рынок находится в боковом движении — цены колеблются в некоем коридоре. А коридор может быть широким и длинным.

Но на графике есть и горизонтальная линия. Эта линия психологически очень важна — это уровень локального минимума, приходящийся где-то на весну 2009 года. Если, паче чаяния, цены пробьют и эту линию, то это будет означать, что возможно начало понижательного тренда.

Следующий локальный минимум очень далеко — в районе $2000. Это цены 2002–2003 годов, когда и началось нынешнее восходящее движение цен.

Анализировать следующий минимум бессмысленно. Классический теханализ «видит» до первого локального минимума или максимума. А вот вершину роста указать как раз легко — это максимум перед началом кризиса. Сейчас цены, кстати, ровно посередине между локальными максимумом и минимумом.

— И куда цены должны сдвинуться?

— Пока реальны два варианта: либо колебание цен в рамках бокового движения, либо продолжение роста цен до максимумов 2008 года.

Есть и фундаментальные объяснения. Над рынком довлеют два фактора. Первый, понижательный — это относительно краткосрочные политические риски предвыборного периода. Параллельно начался бум покупок зарубежной недвижимости. А второй фактор более длительный — глобальные цены на нефть. Наш рынок недвижимости имеет с ними хорошую корреляцию.

Нужно отметить также, что есть некоторая корреляция с динамикой курса доллара. Так как психологически цены недвижимости привыкли мерить в долларах, но, все же, она незначительна по сравнению с корреляцией с ценой нефти, которая просматривается на протяжении уже более десятилетия. Так что пока нефти не найдут замену или пока не истощатся наши месторождения, ждать падения цен на недвижимость вряд ли стоит.

— Что помогло российскому рынку недвижимости избежать «японского сценария». В Японии в 1990-х годах произошло резкое снижение цен на недвижимость, после которого они до сих пор стагнируют?

— Американская ФРС и европейский ЕЦБ начали бороться с кризисом, закачивая деньги в рынок. Как следствие, подорожала нефть, что сыграло на руку России и ее рынку недвижимости.

— Стоит ли вкладываться в недвижимость сейчас?

— Все зависит от того, для каких целей она покупается. Одно дело, чтобы в ней жить — тогда стоит иметь в виду возможный рост цен из-за глобальной инфляции. Другое дело — если недвижимость покупается в инвестиционных целях.

Для многих потенциальных покупателей такой недвижимости нынешние политические риски слишком высоки: глядишь, изменятся после выборов правила игры. Учитывая популистские предложения о налоге на имущество, включая недвижимость, на роскошь в виде квартир и так далее, их опасения оправданны. Такие покупатели смотрят на зарубежную недвижимость.

Правда, здесь есть свои подводные камни. Во-первых, из-за спада в Европе и США нет смысла надеяться на рост цен. То есть, покупать недвижимость можно только для дохода от аренды. При грамотном выборе объекта можно получить 5% годовой доходности. При инфляции в 2,2% это нормально (надо отметить, что доходность сдачи в аренду московской квартиры составляет 5–7% годовых при инфляции выше 6%. — Ред.). А если еще взять ипотеку под 3,6%, то можно совершить неплохую сделку.

Интервью   17.02.2012 14:04:53   

Тэги:

Написать комментарий

  Пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.