ТОП 50 компаний: Подъемная сила прибыли

С конца ноября прошлого года индекс ММВБ, отражающий капитализацию крупнейших российских

Что будет с экономикой, если на выборах Президента РФ победит бизнес

Бизнес-омбудсмен и лидер партии Роста Борис Титов внезапно заявил о том, что в декабре

Резервы остаются

Резервы будут пополняться

Инвестировать в старость нужно сейчас

Проблема выплаты пенсий, их индексаций с каждым годом все острее и острее встает перед

Игра в переводного

До 31 декабря граждане имеют право подавать заявление на перевод в следующем году своих

Нефть резко подорожала

Последний раз нефть так дорого стоила в середине 2015 г

Нефтерубль и все-все-все

Нефтерубль и все-все-все

Нефтедобывающие страны в ходе непростых переговоров все-таки решили продлить соглашение

Дебют в декабре: Vivo выходит на российский рынок

Компания Vivo объявляет о выходе на российский рынок и представляет флагманские смартфоны

Ипотека процветает

Ипотечные ставки упади до исторического минимума

Инвестиции в золото поднялись до максимума

Политическая обстановка в мире подталкивает инвесторов к наращиванию доли защитных активов в

Самый роскошный рост

В этом году заметный доход принесли не только такие   традиционные виды инвестиций,

Фарфоровый агитатор и пропагандист

Фарфоровый агитатор и пропагандист

Советский фарфор, в отличие, например, от мейсенского, обычно не вызывает ассоциаций с чем-то

Классика на заказ

Повседневная мужская мода – явление не особо капризное,  если брать в расчет самую

Мощный, тихий и гигиеничный: Miele представляет первый безмешковый пылесос Blizzard CX1

Компания Miele представляет уникальную новинку – функциональный, практически бесшумный,

HIGH END в темпе вальса

Дорогие телевизоры и аудиосистемы пользуются стабильным спросом

«Финансовая газета» - старейшее, а теперь самое современное экономическое издание. Это и аналитический еженедельник, и электронный портал, и база обновляемых нормативных документов, и площадка, на которой каждый может стать соавтором будущей системы экономического регулирования.



Вы можете оформить подписку на «Финансовую газету», получить доступ к информационно-справочной системе: «Документы, комментарии, консультации»


Интервью   22.11.2017 11:56:12

Нужны ли России небоскребы

Что изменится на рынке недвижимости

- Как Вы оцениваете современный рынок жилой недвижимости в России?

- Сегодня он стал очень профессиональным и не допускает присутствия дилетантов. Нет эйфории и исчерпан лимит новых форматов жилья. Да и спрос стал объективно меньше, чем предложение.

До недавнего времени спрос в основном перетекал в ближайшие пригороды. В Подмосковье начался строительный многоэтажный бум, и проекты-миллионники появились практически в каждом городе в радиусе 10 км от МКАД. Отчасти этому способствовали и кризис, и смена власти в Москве. Но в то же время упорядочивалась система. Когда Москва все посчитала и определила правила «игры», в частности, связанные с получением разрешительных документов, появилось большое количество новых строительных площадок, в том числе и промышленные территории, которые раньше были недоступны для застройки. Конечно, это способствует снижению цены. Еще 2-3 года назад нельзя было предположить, что в пределах третьего транспортного кольца можно будет приобрести жилье за 2 тыс. долларов. Сейчас в Митино у метро можно купить квартиру от 90 до 105, а на «трешке» - от 130 до 150 тыс. руб. за квадратный метр. При таких условиях покупателю не выгодно ехать в область. Нельзя не учитывать, что уровень капиталовложений Москвы в инфраструктуру не сопоставим с бюджетом Московской области.

Кроме того, ипотека нарастила свою долю в два раза. Работающему человеку, по большому счету, нет разницы, обслуживать платеж в 30 или 35 тыс. руб. в месяц. Но очень принципиально, где он будет жить, сколько будет добираться до работы, есть ли уже действующие объекты инфраструктуры, обеспеченные кадрами. Поэтому выбор, где приобретать жилье - ближе к метро или в пригороде, откуда надо еще добираться до места работы на транспорте, - очевиден в пользу первого варианта. Напрашивается вывод, что многоэтажное жилье на территории области как жанр можно забыть.  Сейчас осталось только создавать все более ликвидные финансовые инструменты, чтобы люди со все меньшим уровнем дохода могли позволить себе обслуживать ежемесячные ипотечные платежи. А доля сделок по ипотеке на рынке недвижимости составляет 85-90% по всем сегментам. 

- Какова доля рынка таунхаусов от всего жилого строительства и каковы его перспективы?

- На сегодняшний день она составляет 5% от всей жилой недвижимости и имеет потенциал роста в 5 раз в ближайшие 15 лет. Мы изучили опыт других стран и посмотрели, как обстоят дела с развитием пригородов вокруг американских, европейских и азиатских мегаполисов. Доля таунов и 4-х этажных домов там составляет от 20 до 30 %.  Соответственно, если наш сегмент в общей доле рынка сегодня «весит» 5%, мы верим в то, что рост неминуемо придет и к нам, учитывая, что мы все-таки больше западники, чем славянофилы. 

- Расскажите, что такое концепция «третьего места»? И почему эта концепция в ближайшее время будет развиваться?

- Концепция «третьего места» подразумевает, что у человека есть индивидуальное пространство, где он и его семья находятся в безопасности. Но этого мало, потому что душа требует social interaction – взаимодействия с единомышленниками.

В городе такие точки соприкосновения сформировать не просто, они требуют большого пространства. Представьте стандартный двор. Что мы увидим: детскую площадку и, в лучшем случае, уличные тренажеры. Сейчас сложно представить двор, посреди которого есть футбольное поле или каток, эстрада, где можно посмотреть фильм, послушать музыку поделиться эмоциями и мнениями. Но когда создается среда, в которой человеку интересно с единомышленниками, - это и есть концепция «третьего места».

В Москве с этим сложно. Все благоустройство делается по единой программе «Моя улица», стандартизированно и в пределах тех небольших пятен, которые Москва может себе позволить. За городом разреженную среду создать проще. Поэтому тенденция такова, что область, как раз только этой разреженной обстановкой и сможет конкурировать.

Конечно, обеспеченность объектами инфраструктуры – магазинами, бытовыми комплексами, остается приоритетным аспектом. Сейчас мы строим на своих территориях и школы, и детсады. Правда, впоследствии передаем муниципалитету, которые самостоятельно наполняют их кадрами и выстраивают программу обучения.

Но следующий шаг – это большее внимание со стороны девелоперов к образовательным учреждениям. Мы уверены, что в самом ближайшем будущем формирование того, как и чему дети будут учиться, кто им будет преподавать и занимать их досуг, станет заботой девелопера. 

- По сути, концепция «третьего места» становится концепцией «ответственного девелопера»?

- Да, верно. И это наша программа, наши цели и стремления. Это то, что мы хотим делать. Рынок сильно меняется. Если раньше покупатель делал выбор в пользу того, кто меньше нахамил, то теперь ему нужен понятный и качественный продукт, за который есть с кого спросить.   

- Как, на Ваш взгляд, повлияет изменение законодательства о долевом строительстве?

- В целом мы за ужесточение правил игры и к этому готовы. Ужесточение влечет за собой и упорядочивание.

Поэтому, с одной стороны, мы спокойно относимся к законодательным новеллам, но опасаемся, как бы не быть задушенными в любви, с которой государство подходит к нашему рынку. Я имею в виду предлагаемые правки в  закон № 214- ФЗ, которые планируют перевести весь девелопмент в России на проектное финансирование. Но так можно легко уйти в государственный капитализм и избавиться от брата рыночника.

Что происходит уже сейчас. Во-первых, контроль целевого характера использования денег. Это предполагает нашу отчетность Центробанку и курирующему банку, через который проходят все платежи. Мы становимся подотчетны финансовым институтам в большей степени, нежели, чем Минстрою и другим регулирующим органам. По текущей версии закона, банк имеет право предположить, что расход носит нецелевой характер и заморозить строительство. Однако такой контроль может иметь недобросовестные намерения и, по своей сути, при желании «отрейдерить по-русски» любой сильно понравившийся финансовой структуре проект.

Второй момент - это нормирование расхода девелопера. Расходы на издержки, связанные с созданием квадратного метра, решили ограничить 10%. Однако реклама, продвижение, пиар, сопровождение клиента, исполнение управленческих функций не вписываются в установленные нормативы расходов. Но выходить за нормативы нельзя, а это означает, что мы должны ухудшать качество продукта.

Третья проблема - резервирование денег, тех самых 10%. Логика банков понятна: они будут финансировать только то, что в совокупности своей будет являться завершенным проектом.  Банк в этом смысле делает правильно, потому что не позволяет появиться «недострою». Но в то же время увеличивается входной порог, и за все это в конечном итоге заплатит покупатель: проценты на банковское обслуживание девелопер перевыставит конечному потребителю.

- Таунхаус, в классическом понимании – городская резиденция аристократа. Нашим читателям интересно, что вкладывается в понятие «российского таунхауса» и как оно трактуется в концепции вашей компании: таунхаус - дом или квартира?

- Я взял бы на себя смелость утверждать, что по сути своей – это кентавр, человек-конь. 

- Почему такая двойственность?

- Она органично возникает из сегодняшних реалий. Индивидуальный дом – это высокая степень комфорта, но и высокие расходы на покупку и содержание. Ты обладаешь своим домом, участком, у тебя нет соседей, тебе никто не мешает, и есть возможность реализовать извечную мечту любого русского человека – ходить в трусах на своей территории.

В это с трудом верится, но по данным проведенных нами опросов, даже с привлечением известных аналитиков, работавших в разных половозрастных группах, каждый второй россиянин  мечтает выставить «заборчик» и ходить в трусах на своей территории.

Квартира дешевле, но неизбежны соседи, и весь вытекающий отсюда дискомфорт общественных территорий. О возможности выйти на придомовой участок и пожарить шашлыки уже не может быть и речи.

Поэтому если мы совместим цену квадратного метра квартиры и комфорт индивидуального дома, то в совокупности получим таунхаус. И это такой «наш ответ Чемберлену» Москве и тому типу застройки, который там существует. 

- На какого покупателя Вы ориентировались раньше, и на какого – сейчас?

- Загородную недвижимость приобретают либо семьи, которые имеют детей школьного возраста, либо семья empty nest – от английского «пустое гнездо», у которых дети выросли и живут своей жизнью. Родители наконец-то могут поселиться за городом и вести более расслабленный образ жизни.

Однако мы находимся между двух холмов, один из которых – это сверхбедное население, а другой – сверхбогатое. И раньше, и сейчас мы работаем для прослойки, которая находится посередине, между этими холмами. Сегодня, к сожалению, это «декольте» становится глубже, увеличивается и размывается слой людей с малым уровнем потребления. От этого многие девелоперы приходят к выводу, что выгоднее работать с богатыми клиентами. Но по-прежнему есть семьи, крайне заинтересованные, чтобы дети росли на природе, а родителям было чем заняться дополнительно и реализовать свои интересы. 

- Конечно, новые запросы и ожидания покупателей заставляют Вас искать и использовать новые решения. Поддерживаете ли Вы идею развития «умного дома»?

- Об умном доме говорю со стеснением. Я несколько лет входил в комитет по зеленому строительству и скажу, что все технологии, которые мы сегодня имеем - это как компьютеры в 70-е годы. Они есть, но никто их не видел и не знает, потому что это очень дорого.

Скажу больше, когда мы презентовали новый проект и обсуждали, как выглядит пирамида предпочтений потребителя, коллеги архитекторы доказали, что в пирамиде ценностей Маслоу есть еще две базовые потребности: wi-fi и зарядка для телефона. И это первое, о чем люди думают перед физической безопасностью. Шутки шутками, но объективно покупатель не ценит дополнительные вещи, кроме базового пакета.

Я бы очень хотел внедрять технологии умного дома. Например, когда жалюзи меняют угол направления, чтобы нагревать или охлаждать дом в зависимости от заданной температуры. Или использовать черепицу Тесла. Но пока это неоправданно дорого.

Сегодня же мы предлагаем эргономичную, выверенную до миллиметра с точки зрения комфорта внутреннюю планировку. Мы много вкладываем в развитие инфраструктуры и третьих мест. Естественно, растет доля отделки в структуре сбыта.

Что важно – дома строим из кирпича. Отопление его стоит в пять раз дешевле, чем деревянного сруба. Кроме того, житель самостоятельно регулирует интенсивность отопления и даже может это делать удаленно на айфоне. Экономим электричество, ставим светодиодные датчики.

Предусматриваем парковочные места. Личные - по желанию, одно или два. Отдельно оборудуем гостевые парковки, как, например, в презентованном буквально 24 октября  комплексе «Парк Апрель».  В этом комплексе дорогу к дому украшаем зелеными бульварами, возводим обзорный мост, велодорожки, зоны отдыха, спортивные площадки и сцену. 

- По всему видно, что работаете Вы красиво! А о чем мечтаете, развивая бизнес? 

- Продукты, которые мы делаем в России, вполне могут конкурировать с аналогичными в странах Европы. Поэтому в ближайшие три года мы планируем экспансию за пределы России, и понимаем, что можно абсолютно смело развивать этот формат жилья в пригородах Праги или Лондона. Кроме этого мечтаем стать структурой, способной давать потребителю больше чем квадратный метр. Мы хотим, чтобы с нами человек ассоциировал свою жизнь, тепло очага, семейные посиделки и приятные события. 

- Скажите, а какое жилье идеально для Вас?

- В этом плане я не самая здоровая личность для анализа. Я серийный предприниматель и мой образ жизни подразумевает 6-дневную рабочую неделю с 7 утра до 11 вечера. Выходной я, как правило, трачу на изучение конкурентов и другие рабочие моменты. Это мой сознательный выбор. Поэтому для меня идеальное жилье – квартира, расположенная в шаговой доступности от работы. Помимо работы есть еще масса вещей, которые хочется успевать – я увлекаюсь конным поло, играю в хоккей, музицирую на барабанах. Все это должно вписаться в график. Но график – это первоочередное над комфортом проживания.

Комфорт и безопасность чувствую в загородном родительском доме. Отец жарит шашлыки, а мама накрывает на стол, - и лучше, чем семейные посиделки, нет ничего на свете. Поэтому всех близких и родных я перевез за город.  

Интервью взяла Лилия Киреева

Интервью   22.11.2017 11:56:12   

Тэги:

Написать комментарий

  Пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.