Время вкладываться в коммерческую недвижимость

Время вкладываться в коммерческую недвижимость

Коммерческая 29 Окт 2016, 09:05
Время вкладываться в коммерческую недвижимость

По мнению экспертов, отрицательные процентные ставки, волатильность валютных рынков и диверсификация инвестиционных портфелей будут способствовать росту объема межгосударственных инвестиций в коммерческую недвижимость в ближайшей перспективе.

По данным экспертов Knight Frank, наибольший объем международных инвестиций пришелся на страны Европы — $78,8 млрд, что составило 25% от общего объема. Самую высокую активность на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость Европы проявили американские компании, инвестировав в общей сложности $51,1 млрд.

Топ-5 городов мира

В топ-5 городов мира по общему объему инвестиций в коммерческую недвижимость за период июнь 2015 г. — июнь 2016 г. вошли Нью-Йорк ($40,7 млрд), Лондон ($35,9 млрд), Лос-Анджелес ($33,1 млрд), Сан-Франциско ($25,8 млрд) и Париж ($23,7 млрд). Среди городов мира лидерами по объему привлеченных иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость за то же время стали Нью-Йорк ($26,5 млрд) и Лондон ($25 млрд). В Москве за год с июня 2015 г. по июнь 2016 г. инвесторы вложили в коммерческую недвижимость $2,3 млрд, из них иностранные инвестиции составили $426,7 млн (18,5%).

Как пишут эксперты Knight Frank в своем исследовании, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за девять месяцев 2016 г. составил $1,76 млрд, что сопоставимо с аналогичным периодом 2015 г. ($1,8 млрд). Доля иностранных инвестиций в столичную коммерческую недвижимость c начала 2016 г. составила 5% ($87,5 млн). В 2015 г. этот показатель составлял 45% ($815 млн).

В III квартале 2016 г. общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы составил $1,4 млрд, что на 40,5% больше, чем в III квартале 2015 г. В III квартале 2016 г. сделок с иностранным капиталом не зафиксировано.

По мнению директора департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алана Балоева, разрыв между объемом инвестиций в коммерческую недвижимость городов из топ-5 и Москвой достиг гигантских размеров: «Если в недвижимость Манхэттена за год было вложено около $40 млрд, Лондона — $36 млрд, то в московские объекты вложено почти в 20 раз меньше — $2,3 млрд. Очевидно, что рынок коммерческой недвижимости Москвы достиг „дна“, что вкупе с потенциальным спросом крупнейшего города Европы дает надежду на постепенное увеличение объемов инвестиций в коммерческую недвижимость».

Инфраструктура и арендное жилье

Тренд ближайших лет на глобальном рынке инвестиций в коммерческую недвижимость — пересмотр портфолио объектов недвижимости и наращивание доли инфраструктурных проектов: платные дороги и мосты, аэропорты, железные дороги, электростанции, телекоммуникационные сети, делают вывод эксперты Knight Frank.

Опрос институциональных инвесторов в Европе, Ближнем Востоке и Азии, проведенный компанией Black Rock — глобальным лидером в области управления активами, показал, что с начала 2016 г. интерес крупных игроков к инвестициям в объекты инфраструктуры усилился. Доказательством тому стала сделка в июле 2016 г.: компания Brookfield вложила $14 млрд в крупнейший инфраструктурный фонд.

Еще один вид альтернативных инвестиций, который набирает популярность сегодня, это инвестиции в арендное жилье. Растущая численность населения и процессы глобализации будут поддерживать спрос на гостиницы, студенческие общежития, клиники, дома престарелых, что в свою очередь стимулирует интерес крупных игроков к этому сегменту недвижимости.

На московском рынке, рассказывает Алан Балоев, интерес инвесторов сохраняется к традиционным сегментам коммерческой недвижимости: офисам, ритейлу, складам. «В России на рынке инфраструктурных проектов основную роль играет государство со своими ограничениями и правилами, которые могут быть неприемлемыми для иностранных инвестфондов. В перспективе масштабность инфраструктурных проектов, стабильная доходность, а также снижение доходности „традиционных“ объектов недвижимости будут активнее привлекать игроков на этот рынок».

Иностранные инвесторы

Самыми активными игроками на рынке международных инвестиций в коммерческую недвижимость, по данным Knight Frank, стали инвесторы из азиатских стран, вложившие в США, Европу и Ближний Восток $67,1 млрд (21% от общего объема в $320 млрд) за период июнь 2015 г. — июнь 2016 г. Больше половины азиатских инвестиций — $36,4 млрд — пришлось на объекты США.

Эта страна стала вторым по активности игроком на рынке международных инвестиций за период июнь 2015 г. — июнь 2016 г., вложив в общей сложности $61,72 млрд в объекты коммерческой недвижимости других стран.

Согласно данным нового исследования, проведенного CBRE, ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости, инвестиции в глобальный рынок коммерческой недвижимости из стран Ближнего Востока в первой половине 2016 г. достигли почти 10 млрд долл. США при сопутствующей диверсификации целевых рынков.

Как отмечается в документах CBRE, инвесторы из стран Ближнего Востока остаются активными покупателями коммерческой недвижимости, несмотря на замедление оборачиваемости инвестированного капитала в первой половине 2016 г. Покупки на сумму около 9,8 млрд долл. составили 20% общемировых инвестиций в первом полугодии 2016 г. В 2009 г. объем инвестиций из стран Ближнего Востока был крайне низким и находился на дне, однако, к настоящему времени он вырос намного быстрее, чем в среднем по рынку, и быстрее, чем объем инвестиций из других регионов. Резкий рост инвестиций из стран Ближнего Востока связан с действиями государственных инвестиционных фондов (ГИФ), в частности Катара и ОАЭ. Ожидается, что объем потоков капитала останется большим, поскольку ГИФ увеличивают размер своих портфелей и включают в них все большую долю недвижимого имущества.

В течение полутора лет (2015 г. — первое полугодие 2016 г.) Нью-Йорк был самым привлекательным для инвестирования регионом среди инвесторов из стран Ближнего Востока (6,5 млрд долл. США), за ним следовали Лондон (4,7 млрд долл. США), Сингапур (2,5 млрд долл. США), Гонконг (2,4 млрд долл. США), Париж (2,2 млрд долл. США) и Милан (1,3 млрд долл. США). Регионы направления инвестирования изменились по сравнению с предыдущими периодами: значительные объемы инвестиций направлялись в США, еще большие — в Азию. Ранее оба данных региона были недостаточно представлены среди инвесторов из стран Ближнего Востока. Это изменение говорит о стремлении к более сбалансированному распределению активов для достижения большей диверсификации. Несмотря на то что отрыв от основных регионов инвестирования по-прежнему велик, данная тенденция, вероятнее всего, сохранится.

По словам руководителя глобального подразделения рынков капитала и инвестиций CBRE Криса Людмана, инвестиционные потоки из стран Ближнего Востока все больше распространяются за пределы Лондона и Нью-Йорка: «Ближневосточные инвесторы начинают проявлять интерес к другим американским городам, таким как Лос-Анджелес, Вашингтон, Атланта и Майями, а также к азиатским рынкам. Следующими в их списках могут стать крупные города в Австралии. В ближайшем будущем мы ожидаем значительные инвестиционные потоки из стран Ближнего Востока: уровень заинтересованности в отрасли гостиничной недвижимости останется высоким, в то время как промышленный и логистический секторы привлекут большую долю капитала».

В материалах CBRE отмечается, что сочетание выгодного валютного курса и экономического роста сделало США главным объектом интереса для ближневосточных инвесторов. Недавно Инвестиционное управление Катара (ИУК) приобрело 9,9%-ную долю в компании — владельце известного нью-йоркского небоскреба Empire State Building за 622 млн долл. США. Объем покупок, составивший 9,8 млрд долл. США за 2015 г., свидетельствует о значительном росте интереса к рынку США. Этот рост связан главным образом с двумя крупными сделками: покупкой Инвестиционным управлением Катара 44%-ной доли в здании Manhattan West и приобретением Инвестиционным управлением Абу-Даби портфеля индустриальной недвижимости США совместно с Инвестиционным советом Канадского пенсионного плана на общую сумму свыше 5 млрд долл. США.

В период с 2008 г. по первое полугодие 2016 г. инвестиции из стран Ближнего Востока составляли 22,6% объема международных инвестиций в 25 наиболее привлекательных среди зарубежных инвесторов городов мира. Наибольший объем инвестиций в абсолютном выражении из стран Ближнего Востока был направлен в Лондон (28,5 млрд долл. США). Приобретение государственными инвестиционными фондами крупных стратегических объектов в Гонконге, Милане и Атланте свидетельствует о чрезмерном присутствии ближневосточных инвесторов на данных рынках, в то время как Хьюстон привлек инвестиции со стороны других покупателей.

Свободные рынки

Рынки, где ближневосточные инвесторы представлены недостаточно, также могут стать объектами интереса в будущем. Токио и Сан-Франциско являются популярными направлениями инвестирования среди зарубежных предпринимателей из других регионов, однако сюда привлечена лишь незначительная доля ближневосточного капитала. Сидней, Мельбурн и Брисбен входят в число 25 наиболее популярных городов среди международных инвесторов, но в настоящее время они не пользуются популярностью среди ближневосточных бизнесменов.

Что касается России, то, по данным директора отдела исследований рынка CBRE Олеси Дзюбы, за период с 2003 по текущий момент инвесторы с Ближнего Востока вложили в Россию 1,6 млрд долл., при этом в 2016 г. объем их инвестиций в нашу страну не привысил 100 млн долл. «Среди знаковых сделок стоит выделить продажу коттеджного поселка Покровские Холмы катарскому суверенному фонду благосостояния в 2014 г. В последнее время инвесторы с Ближнего Востока проявляют повышенный интерес к нашему рынку: по нашим подсчетам, из 3 млрд долл. собственного капитала, готового инвестировать в объекты недвижимости, около 15% составляет капитал из ближневосточных стран», — добавляет эксперт.

Кстати, если вспомнить о другом популярном секторе — жилой недвижимости, то Москва в рейтинге из 150 ключевых городов мира заняла последнюю строчку с годовым падением цен на жилую недвижимость в размере 11,2%. Об этом говорится в исследовании по рынкам жилой недвижимости Global Residential Cities Index за период с июня 2015 г. по июнь 2016 г., проведенном специалистами международной консалтинговой компании Knight Frank. Годом раньше, по итогам 2015 г., Москва находилась на 72-м месте из 165 с показателем годового роста цен 4,4%.

Александр Каменцев

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость

Подписывайтесь на нашу рубрику:
Для подпсики необходимо авторизироваться
Укажите вашу электронную почту в личном кабинете
Комментарий
Чтобы оставить комментарий необходимо авторизироваться