Офисная недвижимость: кризис пройдет?

Судя по состоянию российского рынка недвижимости, все заявления с высоких трибун о том, что страна выходит из кризиса – не более чем попытка выдать желаемое за действительное. По данным крупного мирового оператора рынка коммерческой недвижимости CBRE, прошлый год ознаменовался антирекордом в сфере ввода в эксплуатацию новых офисных площадей.

В 2016 году их было было введено лишь 317 300 кв. м, что в 2,3 раза меньше уровня 2015 года (721500 кв. м) и является минимальным показателем за более чем 10 лет. Совсем печальная ситуация наблюдается в сегменте элитных офисов, так называемых класса А – здесь объем нового строительства составил 70 500 кв. м, что в четыре с лишним раза ниже показателей 2015 года.

По данным консалтинговой компании ILM, в первом квартале текущего года в эксплуатацию не было введено ни одного офисного здания. «За 10 лет наблюдений это первый квартал с нулевым приростом нового предложения», отмечают специалисты компании. Сроки сдачи всех объектов, запланированные на первый квартал, были перенесены. Не исключено, что дальше ситуация будет немного радужнее – многие эксперты ожидают, что в нынешнем году объем вводимых новых офисных площадей все-таки превысит уровень прошлого года и пик падения будет пройден.

Однако в свете последних событий такой оптимизм внушает сомнения. Введение новых антироссийских санкций со стороны США затронет нефтегазовый сектор. Конечно, влияние санкций не будет таким сильным, чтобы наши лидеры отрасли задумались о выборе более дешевого офиса, но вот их подрядчики, а их сотни, могут столкнуться с уменьшением денежного потока и отказаться от затрат на более комфортное и престижное месторасположение.

Следующая неприятность последних дней — введение санкций Евросоюзом, финансово еще менее значимых, чем американские, но все равно ухудшающих инвестиционный климат в России, поводом для которых стала якобы нерегламентированная поставка турбин Siemens для строящихся энергомощностей в Крыму.

Эти два события сильно ударили по инвестиционному климату в России и, безусловно, снизят активность иностранных компаний в нашей стране. Как известно, нефтегазовый и финансовый секторы российской экономики, а также представительства крупных зарубежных компаний являются для владельцев недвижимости наиболее платежеспособными и желанными арендаторами или покупателями.

Арендодатели незаметно поднимают цены

Однако снижение объемов ввода новых офисных площадей оказало определенное стабилизирующее влияние на рынок, приводя к равновесию баланс спроса и предложения. Так, по данным ILM, за первый квартал объем свободных площадей сократился на 0,9 процентных пункта до 14,8% в среднем по рынку. Причем сокращение невостребованных офисов отмечается во всех классах.

По информации компании Knight Frank, в первом квартале 2017 года впервые за последние три года выросли запрашиваемые ставки на аренду офисов класса В. Пусть рост был и чисто символическим — всего 0,4% до уровня 13 430 руб./кв. в год, но это событие, безусловно, знаковое. В то же время избыток предложения на офисы класса А вызвал снижение стоимости их аренды на 4% в среднем до 23 302 руб./кв. м в год.