Стоит ли арендовать незарегистрированное имущество?

Стоит ли арендовать незарегистрированное имущество?

Довольно часто крупные строительные компании еще на стадии строительства объектов недвижимости стараются юридически оформить отношения с будущими арендодателями с целью получения гарантии на аренду помещений.  

При этом у будущего арендодателя не имеется в наличии ни разрешения на ввод здания в эксплуатацию, ни свидетельства о праве собственности на помещение.

О том, можно ли учесть расходы в целях налогообложения прибыли по не прошедшему государственную регистрацию имуществу, говорится в данной статье.

Прежде рассмотрим, что следует понимать под договором аренды. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким имуществом в силу п. 1 ст. 607 ГК РФ могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, передаваемом в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Статьей 608 ГК РФ определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Следовательно, для заключения договора аренды необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, т.е. были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 19.07.11 г.) (далее – Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

НК РФ позволяет учесть в расходах арендные платежи за арендованное имущество.

Так, согласно п.п. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ арендная плата учитывается при налогообложении прибыли в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

При этом действуют общие условия признания затрат в налоговом учете, установленные п.п. 1 ст. 252 НК РФ: расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором).

Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Таким образом, по мнению Минфина России, изложенному в письме от 27.03.06 г. № 03-03-04/1/288, договор аренды с арендодателем, не оформившим свои права собственности на недвижимость в установленном порядке, нельзя признать документом, подтверждающим произведенные затраты в целях налогообложения, даже если бумаги на регистрацию уже поданы.

Организация-арендатор не вправе учитывать для целей налогообложения прибыли арендные платежи по не прошедшему государственную регистрацию договору аренды нежилых помещений, заключенному с организацией-арендодателем, не оформившей в установленном порядке право собственности на указанное имущество.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 13.05.11 г. № 03-03-06/1/292, от 16.11.10 г. № 03-03-06/1/728, УФНС России по г. Москве от 9.12.10 г. № 16-15/129894@, от 18.03.08 г. № 20-12/025116.

Если заключен предварительный договор аренды до оформления арендодателем права собственности на здание, то он не содержит основных признаков договора аренды, установленных ГК РФ, и такой договор не может считаться договором аренды, заключенным согласно законодательству Российской Федерации.

Следовательно, затраты, осуществленные в соответствии с таким договором, нельзя учесть для целей налогообложения прибыли как арендные платежи за арендованное имущество.

Аналогичной позиции придерживаются Минфин России (письма от 10.04.09 г. № 03-03-06/1/230, от 4.02.09 г. № 03-03-06/2/16, от 30.07.08 г. № 03-03-06/2/99) и УФНС России по г. Москве (письмо от 5.10.06 г. № 20-12/87641).

Полученная арендодателем такая арендная плата квалифицируется судами как необоснованное обогащение.

Выходом для сторон договора в данной ситуации может быть только замена квалификации платежей по предварительному договору аренды с арендных платежей на платежи за приобретение арендатором имущественного права – права аренды по будущему договору аренды.

О том, что в случае отсутствия у правообладателя зарегистрированного права собственности на арендуемое недвижимое имущество арендатор не вправе учитывать в расходах арендные платежи по таковому, финансисты разъяснили и в письме от 13.05.11 г. № 03-03-06/1/292.

Однако некоторые суды выражают противоположную точку зрения.

Так, при разрешении подобных споров арбитры исходят из того, что арендатор фактически несет затраты на перечисление арендной платы.

При этом налоговое законодательство возможность учета таких расходов не ставит в зависимость от факта регистрации права собственности арендодателя на предоставленную в пользование недвижимость (иначе говоря, от правомерности заключения договора аренды).

Более того, гражданское законодательство не применяется к налоговым правоотношениям (п. 3 ст. 2 ГК РФ). Такие решения вынесены, например, в постановлениях ФАС Московского округа от 2.02.11 г. № КА-А40/15635-10, от 15.07.10 г. № КА-А40/7183-10-2, от 23.09.10 г. № КА-А40/10960-10-2.

Делаем вывод, что если арендатор решит учитывать в расходах арендную плату, несмотря на то что право собственности арендодателя на предоставленное недвижимое имущество не зарегистрировано, то он должен быть готов отстаивать свою позицию в суде.

В письме ФНС России от 27.08.10 г. № ШС-37-3/10187, а также в совместном письме ФНС России от 14.09.10 г. № ШС-37-3/11158@ и Минфина России от 30.08.10 г. № 03-03-05/193 сказано следующее: согласно ст. 6 Федерального закона от 25.02.99 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (ред. от 18.07.11 г.) (далее – Закон № 39-ФЗ) инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии с положениями п. 3 ст. 131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Таким образом, инвестор, получивший результаты капитальных вложений в форме объектов завершенного строительства, до момента государственной регистрации права на них является их правообладателем с возможностью владения, пользования и распоряжения, в том числе предоставления такого имущества за плату во временное пользование третьему лицу.

Следовательно, платежи по договорам временного пользования имуществом в виде объектов капитальных вложений, принятых государственной приемочной комиссией, право собственности на которые еще не зарегистрировано, учитываются в целях налогообложения прибыли в общеустановленном порядке.

Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется также на срок менее одного года, такой договор не требует государственной регистрации.

При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора.

Такой вывод подтверждается п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 г. № 59.

Такая же точка зрения изложена в письмах Минфина России от 14.04.09 г. № 03-03-06/1/241, от 7.04.09 г. № 03-03-06/1/226, УФНС России по г. Москве от 18.02.08 г. № 20-12/015152.3, от 18.10.06 г. № 20-12/92230.

В то же время в письме от 18.09.09 г. № 03-03-06/2/174 финансовое ведомство указало на необходимость государственной регистрации пролонгированного договора аренды, если в результате пролонгации общий срок аренды окажется более одного года.

Аналогичное мнение высказала и ФНС России в письмах от 24.05.10 г. № ШС-37-3/2340@ и от 13.07.09 г. № 3-2-06/76.

Если срок аренды в договоре не определен и договор считается заключенным на неопределенный срок, то согласно письмам Минфина России от 7.04.09 г. № 03-03-06/1/226, ФНС России от 24.05.10 г. № ШС-37-3/2340@, УФНС России по г. Москве от 22.03.06 г. № 20-12/22181 данный договор в государственной регистрации не нуждается и расходы организации по договору аренды помещения, заключенному в установленном законом порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Предположим, что организация арендует нежилое помещение под офис на основании заключенного на 11 месяцев договора аренды, согласно которому договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

После истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, а арендодатель не возражает против этого.

Может ли организация учесть расходы по арендной плате в целях налогообложения по истечении 11 месяцев без регистрации договора аренды?

Ответ на этот вопрос дан в письме Минфина России от 14.04.09 г. № 03-03-06/1/241, согласно которому расходы организации по договору аренды, заключенному в установленном законодательством порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

  Тем не менее следует учитывать, что такой механизм продления срока договора имеет существенные риски, и при заключении долгосрочных договоров обязательна государственная регистрация.

Виталий Семенихин,
эксперт

Подписывайтесь на нашу рубрику:
Для подпсики необходимо авторизироваться
Укажите вашу электронную почту в личном кабинете
Комментарий
Чтобы оставить комментарий необходимо авторизироваться