Дональд Трамп нашел формулу сотрудничества с Россией

Трамп не оговорил снятие санкций Крымом или

Адресная поддержка вместо льготного НДС

Адресная поддержка вместо льготного НДС

Минфину нужен полновесный НДС

Цель номер один: финансовая грамотность

Финансовой грамотность сейчас нужна так же, как

Маски-шоу на Гайдаровском форуме

Почему Орешкин выступил за Минфин, Юдаева — за

Силуанов нашел «таблетку» от всех российских кризисов

Доля нефтегазовых доходов в бюджете зависит от

ЦБ трясет частные пенсионные фонды

ЦБ заглядывает в инвестиционный портфель

Московская «вторичка» дешевеет

Московская «вторичка» дешевеет

Метр «вторички» в Москве дешевле 200 тысяч рублей

Господдержка промышленности

Больше других от государства получит автопром

Александр Мамут стал 100%-м собственником Rambler&Co

Мамут приобрел медиа-активы Потанина

Пьедестал роста промышленности: химия, текстиль, машиностроение

Минпромторг вызвал Минэкономики на соревнование

Зарплату гостопменеджеров регулировать не будут

В России гостопменеджеры получают в разы больше,

Безусловный базовый доход для европейцев

Безусловный базовый доход для европейцев

Финляндия уже экспериментирует с безусловным

Пенсия подрастет

На 2017-й год обещано две индексации пенсий

Взгляд на пенсионеров как на пионеров

Население России стремительно стареет, и в

Стихийные расходы

Мы уже почти забыли те времена, когда розничная

«Финансовая газета» - старейшее, а теперь самое современное экономическое издание. Это и аналитический еженедельник, и электронный портал, и база обновляемых нормативных документов, и площадка, на которой каждый может стать соавтором будущей системы экономического регулирования.



Вы можете оформить подписку на «Финансовую газету», получить доступ к информационно-справочной системе: «Документы, комментарии, консультации»

Налоги   10.01.2012 12:48:31

Залповый налог

Залповый налог

ИТАР-ТАСС

По оценкам главы комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, руководителя Экспертно-аналитического центра экономики недвижимости НИУ — ВШЭ Олега Скуфинского, на подготовку к введению налога потребуется не менее года. Пока эксперты решили создать, так сказать, научно-практическое пособие для властей по введению налога на недвижимость: каким он должен быть, что нужно ко времени его введения сделать, как и когда мониторить последствия его введения и вносить коррективы. «О налоге на недвижимости говорят много и давно, но нет комплексной оценки и систематизированного подхода», — пояснил Скуфинский. Для этого Торгово-промышленная палата, Высшая школа экономики и «Деловая Россия» провели круглые столы в 11 регионах с участием местных властей, экспертов и общественности. Что важно, круглые столы проходили с участием представителей ФНС и Росреестра. В подопытных или пилотных регионах (их 12), как признает Скуфинский, в основном уже сформированы кадастры — основа для начисления налога.

14 условий вместо 3

По итогам 2010 года имущественные налоги и сборы составляют примерно 1 трлн рублей, налог на имущество и арендные платежи составляют примерно равные доли в платежах. «Это немалая цифра: около 7% консолидированного бюджета и порядка 18% муниципальных бюджетов, — уточнил Скуфинский. — Однако стоит вспомнить, что в муниципальных бюджетах развитых стран такие налоги и сборы занимают до 80%».

Новый налог полностью будет поступать в местные бюджеты, эксперты надеются, что благодаря ему у муниципальных властей появятся возможности стимулировать строительный бизнес за счет создания инфраструктуры и подготовки участков к застройке. И вообще превратит муниципалитеты из просителей во власть. Однако пока мечты разбиваются о реалии.

«Согласованный план Минфина и Минэкономразвития предусматривает 3 условия введения налога. А мы насчитали 14 таких условий», — заявил Скуфинский, презентуя результаты проведенных в регионах круглых столов.

Первое условие — идеология налога. Сегодня этот налог воспринимается, как налог на богатство. А это неверно, считает эксперт. Не определены цели реформы, непонятно, как сочетается введение налога и рост тарифов ЖКХ. Поэтому главной мотивацией налога на недвижимость эксперты предлагают считать создание прозрачного рынка недвижимости через появление полной базы данных о нем, создание материальной базы для развития и благоустройства территорий.

Второе условие — разграничение юрисдикций. Сегодня 97,2% земель в России находятся в федеральном подчинении. При этом до сих пор не разграничено большинство объектов федеральной, региональной, местной, а зачастую и частной собственности. Впрочем, об этом москвичи, которые до сих пор в основной своей массе не могут добиться получения прав собственности на землю под собственным домом и на собственный двор, знают не понаслышке. Между тем определение границ — основа территориального планирования, которое в свою очередь является основой кадастра, а он — основой самого налога на недвижимость.

Что касается кадастра, с ним совсем плохо, признал Скуфинский. «Он не полный, содержит кривые данные, — заявил эксперт. -Но кадастр — фабрика по упаковке недвижимости. Территориальное планирование создает рамки и основу».

Наличие документов территориального планирования (градостроительных планов и правил землепользования и застройки) — третье условие введения налога на недвижимость. Необходимость их создания была законодательно утверждена еще в 2004 году Градостроительным кодексом. Прошло 7 лет — и сегодня градостроительные планы есть лишь в 15% муниципалитетов, а правила — в 21%. Между тем сроки их обязательного наличия четырежды переносились. Сейчас последний срок — декабрь 2012 года, и уже понятно, что нужно ждать очередного переноса.

Причина очевидна. «Где эти документы есть — инвестор и застройщик могут прозрачно планировать свою деятельность, а где их нет — все решается в кабинетах чиновников, — пояснил Скуфинский. — Это системная проблема».

До сих пор нет даже классификатора объектов недвижимости — поэтому застройщик может, например, называть свой объект то вип-поселком, то дачными строениями на пашне — в зависимости от того, к кому обращается: к покупателям или к налоговому органу. Создать, наконец, классификатор объектов, правила застройки и землепользования, а также градостроительные планы, предусмотрев ответственность за срыв сроков, озвучил Скуфинский предложения экспертов.

Четвертым условием является формирование объектов недвижимости как объектов кадастра. «В кадастр в связи с введением земельного налога было внесено около 50 млн земельных участков. Объектов капитального строительства вроде бы 83 млн, но точных сведений нет», — горюет Скуфинский. Путаницу создает и само определение объекта недвижимости, считает Алексей Харламов из «Газпрома». Дело в том, что объект капитального строительства не всегда является объектом недвижимости. Пример — буровая на промысле. Впрочем, и те объекты, что внесены в кадастр, оценены некорректно. «У нас 33% споров из-за этого. А если введем налог на недвижимость — их станет больше», — убежден Скуфинский.

Для изменения ситуации эксперты предлагают коренным образом пересмотреть порядок постановки объектов на кадастровый учет: вместо заявительного принципа, когда за регистрацию платит сам владелец, ввести обязательный, когда регистрация станет проходить за госсчет. «Государство должно обеспечивать полноту и качество сведений об объектах недвижимости — вне зависимости от того, есть ли у муниципалитетов деньги на такую работу», — заявил Скуфинский. При этом можно будет даже сэкономить — чем больше объектов в кадастре, тем дешевле обходится регистрация новых, добавил эксперт.

Анна Береговских из Омска, член Общественного совета Минрегионразвития и зампред совета Национальной гильдии градостроителей, формулирует эти требования так: кадастровый учет обязателен, делается на основе проектов межевания; документы по подготовке материалов для кадастрового учета обязаны готовить муниципалитеты, так как именно они заинтересованы в наполнении своих бюджетов; кадастровый учет производится на основе картографического описания границ, а их уточнение собственник может произвести за свой счет; в правилах землепользования и застройки должны быть отражены требования генплана и территориальных планировок по размещению социально значимых объектов; налог должен зависеть от градостроительной ценности территорий; назначение использования объектов недвижимости не должны меняться в ходе инвестиционного цикла.

Правила счета

Пятое условие — адекватная кадастровая оценка недвижимости, которая должна стать основой начисления налога. Эту оценку тоже должно оплачивать государство, уверены эксперты. Они предлагают выбирать оценщиков не на основе закона о госзакупках ФЗ-94, требующего проведение конкурсов. «Нам нужна институционализация оценщиков, а не случайные люди, случайно выигравшие конкурс», — призывает Скуфинский.

Результат работы «случайных людей» проявляется уже сегодня. «Сейчас местные органы из всех возможных ставок налога на землю часто выбирают самую высокую, иначе региональные власти считают, что ты богатый и урезают дотации, — рассказал Скуфинский. — Между тем кадастровая оценка часто была проведена на перегретом докризисном рынке. Сегодня размер налога вызывает споры».

Споры, кстати, и разрешать особо некому. Единая практика их рассмотрения отсутствует, «маршрутные карты» для внесудебного и судебного решения — тоже, а судейское сообщество в преддверии вала подобных споров с введением налога на недвижимость находится в легкой панике. Необходимо регламентировать как процедуры оценки, так и сам расчет кадастровой стоимости; либерализация законодательства в этой области чрезмерна. Необходимо также развивать фонд данных кадастровой оценки и продлить работу комиссии по разрешению споров в этой области, добавляет он.

Следующим условием является необходимость проведения анализа экономических последствий налога на недвижимость. Эксперты проанализировали 12 регионов, в которых возможен пилотный запуск налога на недвижимость. Выяснилось, что налоговое бремя на собственников вырастет очень неравномерно — от 7% в Башкирии до 50% в Калининградской области. Дело в том, насколько кадастровая оценка выше инвентаризационной стоимости. Однако устанавливать единую ставку налога будет неверным, решили эксперты. Необходимы и льготы. Какие — будет решено после дополнительного анализа.

А пока Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов, приводит такие расчеты. Предположим, будет установлен налоговый вычет в 18 кв.м. на человека. Тогда, если в московской трехкомнатной квартире улучшенной «панели» (серия П-44ТМ) площадью 85,8 кв.м. живет четыре человека, то налог составит 14 490 рублей. При проживании трех человек он вырастет до 33 390 рублей, а для двух человек — до 52 290 рублей.

Понятно, что при таком прогрессивном налогообложении большая часть инвестиционных квартир будет продана. Однако не стоит забывать, что сегодня это в основном «пенсионные» квартиры: граждане, которым государство так и не смогло предложить достойных пенсий, а экономическая действительность — надежных способов сбережений, таким образом решили вопрос своего пенсионного обеспечения. Во всяком случае в Москве жизнь пенсионера на деньги от аренды купленной для этих целей квартиры стала распространенной практикой. Лишить этих людей источника существования — вряд ли хорошая идея.

Семь раз отмерь…

Кстати о льготах. Эксперты сравнили льготы по имущественным налогам, которые имеют граждане и предприятия. Портрет «социального государства» не получился. Бизнес имеет в совокупности льготы, позволяющие снизить налог на имущество наполовину. А население — только на 36%. Нужна публичность и прозрачность предоставления льгот, констатируют эксперты. Это следующее условия введения налога на недвижимость.

Соответственно еще одним условием является проектирование главы Налогового кодекса о налоге на недвижимость на основе проведения публичных слушаний. Например, не допустить в краткосрочной и среднесрочной перспективе увеличение налоговой нагрузки. Для чего предлагается исчислять налог исходя из 70% кадастровой стоимости объекта (это снимает фактор переоцененности), а налоговый вычет установить на основе европейских стандартов минимального размера социального жилья. В сельских районах ставка налога должна быть ниже, чем в городах.

Налог должен стимулировать инвестиции в недвижимость и инфраструктуру.

Эксперты предлагают на размер налога пропорционально снизить размер налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и размер налога на прибыль юридических лиц — в результате может произойти перераспределение платежей в бюджет в пользу местных властей. Так как сегодня застройщики часто вынуждены сами создавать инфраструктуру, перекладывая расходы на плечи покупателей, предлагается зачитывать такие расходы налогоплательщика.

А вот когда будут проведены публичные слушания и на их основе создана новая глава НК — тогда и можно браться за создание подзаконных актов в регионах и на местах, считают эксперты.

Судьба налогоплательщика

Важным условием эксперты посчитали также администрирование налога. В частности, введение системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ). В идеале это видится так: есть единый информационный ресурс, в который заносится информация об объектах недвижимости от Росреестра, ФНС, местных администраций и заявителей, желающих зарегистрировать свою собственность. Однако пока что у каждого ведомства своя база и зачастую они не совпадают.

Между тем ресурс здесь огромный. «В базах ФНС сегодня содержится вдвое меньше объектов, чем в Росреестре, сверив их, уже можно получить дополнительно 45 млн рублей налогов, — сообщил Скуфинский. — С 1 июля включиться в СМЭВ должны муниципалитеты. Глядя на имеющуюся динамику взаимодействия, я, честно говоря, в это не верю».

А такое условие, как земельный надзор на уровне муниципалитетов и вообще провален — статистика есть только у Росреестра. Про общественный контроль и говорить не стоит — его просто нет.

Владимир Андропов, замруководителя Росреестра, признав, что сейчас кадастр на стадии формирования, призвал не бояться выставить его на публику таким, какой он есть — пусть общественность тоже поучаствует в исправлении ошибок. Тем более что «причесать» кадастр, у Росреестра явно нет физических возможностей: до июня следующего года в кадастр должны быть перенесены все сведения об объектах недвижимости. А многие из них, особенно в муниципалитетах, до сих пор существуют только на бумаге. И сегодня тысячи людей вручную переносят их на электронные носители. Понятно, что вероятность ошибок и недочетов тут очень велика.

Сегодняшняя система налогообложения объектов недвижимости имеет гораздо больше недостатков, уверена Светлана Бондарчук, замруководителя ФНС России: оценка имущества не только сильно занижена, но и несправедлива — москвичи, например платят за свои квартиры меньше ярославцев. А около 2 млн объектов вообще исключены из налоговой базы — дачная амнистия вывела их из налогообложения, так как их инвентаризационная стоимость не рассчитывалась. Не рассчитывается она и для объектов, поставленных на учет по упрощенному порядку после 2008 года, — а это в основном новое жилье. У многоквартирных домов выпадает из налогообложения земля, так как невозможно определить, сколько ее приходится на квартиру. И так далее.

Конечно, есть проблема с базами данных. «Практически базу о налогоплательщиках налога на недвижимость ФНС придется создавать заново», — признала Бондарчук. Но налогоплательщик может помочь налоговикам: если через созданный на портале ФНС личный кабинет проверит данные о своей недвижимости и в случае ошибки отправит в ФНС правильные сведения. Те, кто не дружит с Интернетом, могут отправить по почте специальный отрывной корешок-заявление, который будет в бумажном извещении об уплате налога на имущество.

Кстати, извещения эти в этом году не придут. ФНС уже изменила порядок уплаты налога на имущество: теперь извещения об уплате налога на имущество и на землю будут приходить раз в год и все сразу. Так, извещение о налоге на это год придет не ранее 1 ноября следующего года.

Владислав Федотов из Минэ­коном­развития оптимистично считает, что «в целом» система сформирована. По его словам, в 2012 г. должен быть запущен федеральный Фонд данных объектов недвижимости. Начала нарабатываться судебная практика — с августа 2011 года пошли первые суды. Внесудебное разрешение споров тоже начинает работать — уже созданы типовые проекты решений для унификации судебной и внесудебной практики. В ноябре начали формироваться комиссии по внесудебным спорам. Они создаются до того, как сведения об объектах недвижимости были загружены в базу Фонда, чтобы граждане, увидев в нем свой объект, могли тут же подавать в нее заявление о корректировке этих сведений», — пояснил Федотов. И хотя согласился с важностью качества кадастровой оценки, не поддержал предложения экспертов об «огосударствлении» этой деятельности, пообещав только создание единого классификатора. «Сейчас государству меньше всего требуется вмешиваться в методологию, — уверен Федотов. — У нас обеспечена система стандартизации, есть федеральный стандарт — дальше должно включаться профессиональное сообщество. Оценщик несет профессиональную ответственность за результат. А с госчиновника спросить нечего». Федотов — чиновник, он знает что говорит.

Татьяна Рыбакова

Налоги   10.01.2012 12:48:31   

Тэги:

Написать комментарий

  Пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.