Серая экономика

Как уживаются социальное государство и уклонение от налогов

Инвестиции на паузе

Инвестиции на паузе

Когда начнется приток?

Сын за отца отвечает

Новации от Минфина

Генпрокуратура против ЦБ

Конфликт вокруг банка «Югра»

Приоритетный экспорт

Определены приоритетные для экспорта отрасли

Падение «Югры»

Продолжается ползучий кризис российской банковской системы

Великий русский файервол

Великий русский файервол

Блогосфера в шоке

Сименс держит лицо

Концерн пострадал от санкций

Задорнов комментирует ситуацию вокруг «Югры»

Решение о выплатах принимали в ночи

Еще минус одна лицензия

Все банки попадаются на одном

Хлеб на вес золота

Может ли буханка быть предметом роскоши

Как библиотека может стать банком

Как библиотека может стать банком

Книга как капитал. К Карлу Марксу не относится

Им песня строить и жить помогает

Среди чемионов есть и поп-, и рок-, и рэп-, и фолк-звезды

Не женщины, а золото

До дохода в миллион долларов по текущему курсу не дотянула ни одна

В салонах связи отмывали деньги

Полиция открывает для себя новые стороны русской действительности

«Финансовая газета» - старейшее, а теперь самое современное экономическое издание. Это и аналитический еженедельник, и электронный портал, и база обновляемых нормативных документов, и площадка, на которой каждый может стать соавтором будущей системы экономического регулирования.



Вы можете оформить подписку на «Финансовую газету», получить доступ к информационно-справочной системе: «Документы, комментарии, консультации»

Налоги   10.01.2012 12:48:31

Залповый налог

Залповый налог

ИТАР-ТАСС

По оценкам главы комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, руководителя Экспертно-аналитического центра экономики недвижимости НИУ — ВШЭ Олега Скуфинского, на подготовку к введению налога потребуется не менее года. Пока эксперты решили создать, так сказать, научно-практическое пособие для властей по введению налога на недвижимость: каким он должен быть, что нужно ко времени его введения сделать, как и когда мониторить последствия его введения и вносить коррективы. «О налоге на недвижимости говорят много и давно, но нет комплексной оценки и систематизированного подхода», — пояснил Скуфинский. Для этого Торгово-промышленная палата, Высшая школа экономики и «Деловая Россия» провели круглые столы в 11 регионах с участием местных властей, экспертов и общественности. Что важно, круглые столы проходили с участием представителей ФНС и Росреестра. В подопытных или пилотных регионах (их 12), как признает Скуфинский, в основном уже сформированы кадастры — основа для начисления налога.

14 условий вместо 3

По итогам 2010 года имущественные налоги и сборы составляют примерно 1 трлн рублей, налог на имущество и арендные платежи составляют примерно равные доли в платежах. «Это немалая цифра: около 7% консолидированного бюджета и порядка 18% муниципальных бюджетов, — уточнил Скуфинский. — Однако стоит вспомнить, что в муниципальных бюджетах развитых стран такие налоги и сборы занимают до 80%».

Новый налог полностью будет поступать в местные бюджеты, эксперты надеются, что благодаря ему у муниципальных властей появятся возможности стимулировать строительный бизнес за счет создания инфраструктуры и подготовки участков к застройке. И вообще превратит муниципалитеты из просителей во власть. Однако пока мечты разбиваются о реалии.

«Согласованный план Минфина и Минэкономразвития предусматривает 3 условия введения налога. А мы насчитали 14 таких условий», — заявил Скуфинский, презентуя результаты проведенных в регионах круглых столов.

Первое условие — идеология налога. Сегодня этот налог воспринимается, как налог на богатство. А это неверно, считает эксперт. Не определены цели реформы, непонятно, как сочетается введение налога и рост тарифов ЖКХ. Поэтому главной мотивацией налога на недвижимость эксперты предлагают считать создание прозрачного рынка недвижимости через появление полной базы данных о нем, создание материальной базы для развития и благоустройства территорий.

Второе условие — разграничение юрисдикций. Сегодня 97,2% земель в России находятся в федеральном подчинении. При этом до сих пор не разграничено большинство объектов федеральной, региональной, местной, а зачастую и частной собственности. Впрочем, об этом москвичи, которые до сих пор в основной своей массе не могут добиться получения прав собственности на землю под собственным домом и на собственный двор, знают не понаслышке. Между тем определение границ — основа территориального планирования, которое в свою очередь является основой кадастра, а он — основой самого налога на недвижимость.

Что касается кадастра, с ним совсем плохо, признал Скуфинский. «Он не полный, содержит кривые данные, — заявил эксперт. -Но кадастр — фабрика по упаковке недвижимости. Территориальное планирование создает рамки и основу».

Наличие документов территориального планирования (градостроительных планов и правил землепользования и застройки) — третье условие введения налога на недвижимость. Необходимость их создания была законодательно утверждена еще в 2004 году Градостроительным кодексом. Прошло 7 лет — и сегодня градостроительные планы есть лишь в 15% муниципалитетов, а правила — в 21%. Между тем сроки их обязательного наличия четырежды переносились. Сейчас последний срок — декабрь 2012 года, и уже понятно, что нужно ждать очередного переноса.

Причина очевидна. «Где эти документы есть — инвестор и застройщик могут прозрачно планировать свою деятельность, а где их нет — все решается в кабинетах чиновников, — пояснил Скуфинский. — Это системная проблема».

До сих пор нет даже классификатора объектов недвижимости — поэтому застройщик может, например, называть свой объект то вип-поселком, то дачными строениями на пашне — в зависимости от того, к кому обращается: к покупателям или к налоговому органу. Создать, наконец, классификатор объектов, правила застройки и землепользования, а также градостроительные планы, предусмотрев ответственность за срыв сроков, озвучил Скуфинский предложения экспертов.

Четвертым условием является формирование объектов недвижимости как объектов кадастра. «В кадастр в связи с введением земельного налога было внесено около 50 млн земельных участков. Объектов капитального строительства вроде бы 83 млн, но точных сведений нет», — горюет Скуфинский. Путаницу создает и само определение объекта недвижимости, считает Алексей Харламов из «Газпрома». Дело в том, что объект капитального строительства не всегда является объектом недвижимости. Пример — буровая на промысле. Впрочем, и те объекты, что внесены в кадастр, оценены некорректно. «У нас 33% споров из-за этого. А если введем налог на недвижимость — их станет больше», — убежден Скуфинский.

Для изменения ситуации эксперты предлагают коренным образом пересмотреть порядок постановки объектов на кадастровый учет: вместо заявительного принципа, когда за регистрацию платит сам владелец, ввести обязательный, когда регистрация станет проходить за госсчет. «Государство должно обеспечивать полноту и качество сведений об объектах недвижимости — вне зависимости от того, есть ли у муниципалитетов деньги на такую работу», — заявил Скуфинский. При этом можно будет даже сэкономить — чем больше объектов в кадастре, тем дешевле обходится регистрация новых, добавил эксперт.

Анна Береговских из Омска, член Общественного совета Минрегионразвития и зампред совета Национальной гильдии градостроителей, формулирует эти требования так: кадастровый учет обязателен, делается на основе проектов межевания; документы по подготовке материалов для кадастрового учета обязаны готовить муниципалитеты, так как именно они заинтересованы в наполнении своих бюджетов; кадастровый учет производится на основе картографического описания границ, а их уточнение собственник может произвести за свой счет; в правилах землепользования и застройки должны быть отражены требования генплана и территориальных планировок по размещению социально значимых объектов; налог должен зависеть от градостроительной ценности территорий; назначение использования объектов недвижимости не должны меняться в ходе инвестиционного цикла.

Правила счета

Пятое условие — адекватная кадастровая оценка недвижимости, которая должна стать основой начисления налога. Эту оценку тоже должно оплачивать государство, уверены эксперты. Они предлагают выбирать оценщиков не на основе закона о госзакупках ФЗ-94, требующего проведение конкурсов. «Нам нужна институционализация оценщиков, а не случайные люди, случайно выигравшие конкурс», — призывает Скуфинский.

Результат работы «случайных людей» проявляется уже сегодня. «Сейчас местные органы из всех возможных ставок налога на землю часто выбирают самую высокую, иначе региональные власти считают, что ты богатый и урезают дотации, — рассказал Скуфинский. — Между тем кадастровая оценка часто была проведена на перегретом докризисном рынке. Сегодня размер налога вызывает споры».

Споры, кстати, и разрешать особо некому. Единая практика их рассмотрения отсутствует, «маршрутные карты» для внесудебного и судебного решения — тоже, а судейское сообщество в преддверии вала подобных споров с введением налога на недвижимость находится в легкой панике. Необходимо регламентировать как процедуры оценки, так и сам расчет кадастровой стоимости; либерализация законодательства в этой области чрезмерна. Необходимо также развивать фонд данных кадастровой оценки и продлить работу комиссии по разрешению споров в этой области, добавляет он.

Следующим условием является необходимость проведения анализа экономических последствий налога на недвижимость. Эксперты проанализировали 12 регионов, в которых возможен пилотный запуск налога на недвижимость. Выяснилось, что налоговое бремя на собственников вырастет очень неравномерно — от 7% в Башкирии до 50% в Калининградской области. Дело в том, насколько кадастровая оценка выше инвентаризационной стоимости. Однако устанавливать единую ставку налога будет неверным, решили эксперты. Необходимы и льготы. Какие — будет решено после дополнительного анализа.

А пока Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов, приводит такие расчеты. Предположим, будет установлен налоговый вычет в 18 кв.м. на человека. Тогда, если в московской трехкомнатной квартире улучшенной «панели» (серия П-44ТМ) площадью 85,8 кв.м. живет четыре человека, то налог составит 14 490 рублей. При проживании трех человек он вырастет до 33 390 рублей, а для двух человек — до 52 290 рублей.

Понятно, что при таком прогрессивном налогообложении большая часть инвестиционных квартир будет продана. Однако не стоит забывать, что сегодня это в основном «пенсионные» квартиры: граждане, которым государство так и не смогло предложить достойных пенсий, а экономическая действительность — надежных способов сбережений, таким образом решили вопрос своего пенсионного обеспечения. Во всяком случае в Москве жизнь пенсионера на деньги от аренды купленной для этих целей квартиры стала распространенной практикой. Лишить этих людей источника существования — вряд ли хорошая идея.

Семь раз отмерь…

Кстати о льготах. Эксперты сравнили льготы по имущественным налогам, которые имеют граждане и предприятия. Портрет «социального государства» не получился. Бизнес имеет в совокупности льготы, позволяющие снизить налог на имущество наполовину. А население — только на 36%. Нужна публичность и прозрачность предоставления льгот, констатируют эксперты. Это следующее условия введения налога на недвижимость.

Соответственно еще одним условием является проектирование главы Налогового кодекса о налоге на недвижимость на основе проведения публичных слушаний. Например, не допустить в краткосрочной и среднесрочной перспективе увеличение налоговой нагрузки. Для чего предлагается исчислять налог исходя из 70% кадастровой стоимости объекта (это снимает фактор переоцененности), а налоговый вычет установить на основе европейских стандартов минимального размера социального жилья. В сельских районах ставка налога должна быть ниже, чем в городах.

Налог должен стимулировать инвестиции в недвижимость и инфраструктуру.

Эксперты предлагают на размер налога пропорционально снизить размер налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и размер налога на прибыль юридических лиц — в результате может произойти перераспределение платежей в бюджет в пользу местных властей. Так как сегодня застройщики часто вынуждены сами создавать инфраструктуру, перекладывая расходы на плечи покупателей, предлагается зачитывать такие расходы налогоплательщика.

А вот когда будут проведены публичные слушания и на их основе создана новая глава НК — тогда и можно браться за создание подзаконных актов в регионах и на местах, считают эксперты.

Судьба налогоплательщика

Важным условием эксперты посчитали также администрирование налога. В частности, введение системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ). В идеале это видится так: есть единый информационный ресурс, в который заносится информация об объектах недвижимости от Росреестра, ФНС, местных администраций и заявителей, желающих зарегистрировать свою собственность. Однако пока что у каждого ведомства своя база и зачастую они не совпадают.

Между тем ресурс здесь огромный. «В базах ФНС сегодня содержится вдвое меньше объектов, чем в Росреестре, сверив их, уже можно получить дополнительно 45 млн рублей налогов, — сообщил Скуфинский. — С 1 июля включиться в СМЭВ должны муниципалитеты. Глядя на имеющуюся динамику взаимодействия, я, честно говоря, в это не верю».

А такое условие, как земельный надзор на уровне муниципалитетов и вообще провален — статистика есть только у Росреестра. Про общественный контроль и говорить не стоит — его просто нет.

Владимир Андропов, замруководителя Росреестра, признав, что сейчас кадастр на стадии формирования, призвал не бояться выставить его на публику таким, какой он есть — пусть общественность тоже поучаствует в исправлении ошибок. Тем более что «причесать» кадастр, у Росреестра явно нет физических возможностей: до июня следующего года в кадастр должны быть перенесены все сведения об объектах недвижимости. А многие из них, особенно в муниципалитетах, до сих пор существуют только на бумаге. И сегодня тысячи людей вручную переносят их на электронные носители. Понятно, что вероятность ошибок и недочетов тут очень велика.

Сегодняшняя система налогообложения объектов недвижимости имеет гораздо больше недостатков, уверена Светлана Бондарчук, замруководителя ФНС России: оценка имущества не только сильно занижена, но и несправедлива — москвичи, например платят за свои квартиры меньше ярославцев. А около 2 млн объектов вообще исключены из налоговой базы — дачная амнистия вывела их из налогообложения, так как их инвентаризационная стоимость не рассчитывалась. Не рассчитывается она и для объектов, поставленных на учет по упрощенному порядку после 2008 года, — а это в основном новое жилье. У многоквартирных домов выпадает из налогообложения земля, так как невозможно определить, сколько ее приходится на квартиру. И так далее.

Конечно, есть проблема с базами данных. «Практически базу о налогоплательщиках налога на недвижимость ФНС придется создавать заново», — признала Бондарчук. Но налогоплательщик может помочь налоговикам: если через созданный на портале ФНС личный кабинет проверит данные о своей недвижимости и в случае ошибки отправит в ФНС правильные сведения. Те, кто не дружит с Интернетом, могут отправить по почте специальный отрывной корешок-заявление, который будет в бумажном извещении об уплате налога на имущество.

Кстати, извещения эти в этом году не придут. ФНС уже изменила порядок уплаты налога на имущество: теперь извещения об уплате налога на имущество и на землю будут приходить раз в год и все сразу. Так, извещение о налоге на это год придет не ранее 1 ноября следующего года.

Владислав Федотов из Минэ­коном­развития оптимистично считает, что «в целом» система сформирована. По его словам, в 2012 г. должен быть запущен федеральный Фонд данных объектов недвижимости. Начала нарабатываться судебная практика — с августа 2011 года пошли первые суды. Внесудебное разрешение споров тоже начинает работать — уже созданы типовые проекты решений для унификации судебной и внесудебной практики. В ноябре начали формироваться комиссии по внесудебным спорам. Они создаются до того, как сведения об объектах недвижимости были загружены в базу Фонда, чтобы граждане, увидев в нем свой объект, могли тут же подавать в нее заявление о корректировке этих сведений», — пояснил Федотов. И хотя согласился с важностью качества кадастровой оценки, не поддержал предложения экспертов об «огосударствлении» этой деятельности, пообещав только создание единого классификатора. «Сейчас государству меньше всего требуется вмешиваться в методологию, — уверен Федотов. — У нас обеспечена система стандартизации, есть федеральный стандарт — дальше должно включаться профессиональное сообщество. Оценщик несет профессиональную ответственность за результат. А с госчиновника спросить нечего». Федотов — чиновник, он знает что говорит.

Татьяна Рыбакова

Налоги   10.01.2012 12:48:31   

Тэги:

Написать комментарий

  Пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.