Минстрой решил взять под контроль серый рынок аренды жилья

Российские власти решили вывести из серой зоны отечественных рантье тех, кто живет на средства, получаемые от сдачи в аренду собственной жилой недвижимости. Так, до конца текущего года Минстрой намерен внести в Госдуму специальный законопроект.
Налоги / 14 января 2021, 14:37

Как указано в документе, оказавшемся в распоряжении «Известий», инициатива направлена не только на обеспечение прав арендодателей и арендаторов, но и повышение прозрачности рынка наемного жилья.

Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никита Стасишин уточнил изданию, что планируется запустить информационную систему учета договоров найма жилья.

Справка «Фингазеты»


Согласно данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), в нашей стране арендуют жилье около десяти миллионов, или девять процентов граждан. При этом, почти половина из них – 49%  рассчитывают снимать квартиру и в течение ближайших двух лет.

Средняя стоимость аренды однокомнатного жилья в России составляет 12 тысяч 564 рубля, «двушка» уходит за 17 тысяч 612… При этом, главным здесь является именно слово «средняя», ведь если в Ижевске квартиры можно снять за девять и одиннадцать тысяч соответственно, то в Москве придется отдать  42 тысячи за «однушку», а за двухкомнатную – и вовсе более 52 тысяч рублей.


Согласно действующим нормам, аренда жилья в России регулируется главой 35 Гражданского кодекса о найме жилых помещений, некоторыми статьями Жилищного кодекса, а также Налоговым кодексом. Вместе с тем, по подсчетам управляющего партнера компании «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, в настоящее время сейчас в России в тени находится до 90% рынка арендного жилья. Для властей это не только упущенные налоги, но и потенциально криминогенная сфера.

Получается, действующие законы не работают и необходим еще один? А где гарантия, что он также не останется «на бумаге», как и ранее принятые нормативы?

«Никаких серьезных проблем непосредственно с регулированием аренды жилья на данный момент нет. Проблема лишь в том, что власть недовольна тем, что недополучает НДФЛ от доходов рантье. И, надо признать, недовольство это справедливо – все-таки это налогооблагаемые доходы граждан, и ситуация здесь несколько иная, чем, к примеру, с налогообложением банковских вкладов, в случае с которым можно вывернуть ситуацию так, что одни и те же деньги облагаются НДФЛ дважды. Поэтому основная цель у данного законопроекта одна – пополнение бюджета», – пояснил «Финансовой газете» эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

По словам замглавы Минстроя, цифровизация рынка аренды жилья обеспечит не только прозрачность и возможность учета заключаемых договоров, но и внесет вклад в трансформацию российской экономики. Кроме того, Никита Стасишин полагает, что интеграция платформы с системами Федеральной налоговой службы (ФНС) упростит процесс начисления и уплаты налогов для собственника и, тем самым, приведет к росту налоговых поступлений.

По словам председателя экспертного совета комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Ирины Булгаковой, предполагается создание реестра наймодателей и агрегатора – компании, которой собственники квартир будут поручать вести отношения с нанимателями. Кроме того, для защиты прав потребителей в законопроект могут включить типовой договор найма.

«Добросовестные арендодатели будут сами передавать данные о себе. Реестр наймодателей будет передаваться налоговым органам. При этом будет логично ввести административное наказание за неподачу информации и за неуплату налогов»

Однако, здесь стоит вспомнить, что экспертное сообщество уже неоднократно обсуждало необходимость подобного законопроекта, однако воз и ныне там. Вот и Алексей Кричевский считает маловероятным, что новый закон сможет моментально изменит весь рынок, особенно в текущее время, когда с доходами у населения становится все хуже и хуже.

«Для тех, кто лишился работы из-за пандемии, сдача комнаты или квартиры может быть единственным источником дохода. Пенсионеры тоже сдают комнаты не просто так, а чтобы банально прокормиться. Налоговая нагрузка по итогу ляжет не на хозяев жилья, а на арендаторов, а повышение аренды не на 13% а на 15-20% может сильно расшатать и без того самый пострадавший за 2020 год сегмент рынка недвижимости», – отмечает он.

Нет смысла отрицать, что выведение из серой зоны рынка аренды жилья является проблемой для многих государств, а решается она везде по-разному. Особенно болезненной может быть ситуация с собственниками сразу нескольких квартир.

Впрочем, почему бы в таком случае не использовать опыт, к примеру, Сингапура, где при выстраивании эффективной системы налогообложения потенциальных арендодателей не стали усложнять ее администрированием и созданием агрегаторов, а установили вмененный арендный доход на вторую и последующие квартиры, находящиеся в собственности.

Кроме того, Алексей Кричевский указывает еще на один нюанс, о котором почему-то стараются не говорить ни представители Минстроя, инициирующие законопроект, ни депутаты, которым данный документ придется принимать.

«Аренда квартир класса “бизнес” и выше, как правило, заключается на несколько лет, и в подавляющем большинстве случаев регистрируется в Росреестре. Особенно, если речь идет о заграничных нанимателях. И с этих поступлений владельцы платят налог. Платят налоги и самозанятые. Конкретно в текущем моменте любые движения в сторону контроля рынка аренды могут сделать его не серым, а черным»

А потому, по мнению эксперта рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями, решение может быть гораздо проще, нежели разработка и принятие нового законопроекта: оптимальным вариантом он видит широкую пиар-кампанию по популяризации самозанятости и регистрации договоров в Росреестре.

«Да, четыре процента налоговых сборов – это не 13%, но это и не ноль. Только в Москве сдается около миллиона квартир. По самым скромным подсчетам это несколько миллиардов рублей налоговых сборов от самозанятых в месяц. Но и людей можно понять – они не понимают, куда уходят их налоги. Поэтому нужно искать компромисс, а не взрывать инфополе законами, которые будут обходить уже целенаправленно», – резюмирует Алексей Кричевский.