Снижаются и ставки, и число ипотечных кредитов

Банк России зафиксировал снижение в декабре прошлого года средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам до минимального исторического уровня 9,01% годовых, однако ипотека по-прежнему остается недоступной для многих желающих улучшить свои жилищные условия. Тем не менее озвученные президентом в ходе Послания Федеральному собранию социальные инициативы поддержат рынок.
Недвижимость / 9 февраля 2020, 20:30
Снижаются и ставки, и число ипотечных кредитов

Вслед за ставкой ЦБ

С января по декабрь прошлого года средневзвешенная ипотечная ставка снизилась на 0,65 п.п., а ее максимальное значение в 10,55% годовых зафиксировано в мае. Основных поводов для падения стоимости ипотеки было два. Это прежде всего цикл снижения ключевой ставки Банком России во II полугодии, а также масштабные программы государства по предоставлению льготной ипотеки ряду категорий семей. Именно низкие ставки по «социальной ипотеке» во многом улучшают общий показатель.

В результате в прошлом году всего было выдано 1,27 млн ипотечных кредитов, что на 14% меньше уровня предыдущего года. В денежном выражении показатель снизился на 5%, до 2,85 трлн рублей. В том числе в двух крупнейших регионах – Москве и Московской области число ипотечных сделок в ушедшем году сократилось на 8,4% и 13% соответственно.

Ухудшение основных показателей ипотечного рынка в прошлом году было вызвано ростом до мая ипотечных ставок, что стало следствием как повышения ключевой ставки Банка России в конце 2018 года, так и ростом стоимости фондирования самих банков в начале года. В таких условиях многие потенциальные покупатели квартир стали ждать более лучших условий для получения ипотеки.

По информации ЦИАН, в прошлом году существенно – с 16,7 до 18,2 лет вырос средний срок ипотеки. При этом в докризисный 2013 год кредит под залог недвижимости в среднем привлекали на 14,7 лет. Этот факт объясняется прежде всего падением реальных доходов населения при росте цен – люди просто не могут отрывать от бюджета такие же средства, как в докризисные времена.

Значительно просел сектор ипотечного кредитования на покупку вторичной недвижимости. Несмотря на снижение ставок, наблюдавшееся с июня прошлого года, осенью 2019 года число ипотечных сделок сократилось на треть к аналогичному периоду предыдущего года.

Директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома объясняет этот факт так: «Ипотечный спрос на “вторичке”, по нашим ощущениям, уже практически исчерпан: покупатели, которые планировали оформить кредит, по большей части это сделали... По сути, остались люди, которые не могут позволить себе жизнь взаймы, и те, кто в силу разных причин не хочет брать ипотеку, в том числе из-за того, что социально-экономическая ситуация не располагает к такому шагу».

Противоречивые прогнозы

В этом году ипотечный рынок имеет хорошие шансы восстановить понесенные потери. Финансисты по-прежнему ждут снижения ставки ЦБ, о чем говорит тот факт, что доходность «длинных» депозитов многих банков меньше, чем краткосрочных. Вторым драйвером роста станут расширение льготных ипотечных программ и реализация озвученных президентом Путиным социальных инициатив в части выдачи материнского капитала при рождении первого ребенка.

Ряд застройщиков продолжит дотировать ипотеку путем предоставления скидки со стоимости квартиры в таком размере, чтобы реальная переплата покупателя соответствовала кредитной ставке в 5–7% годовых. Не исключено, что в условиях роста предложения при нерастущем спросе для увеличения продаж к такой практике будут прибегать все больше и больше девелоперов.

Авторитетные банкиры ждут дальнейшего снижения ипотечных ставок в этом году вслед за ключевой ставкой ЦБ. В частности, председатель правления ВТБ Андрей Костин в кулуарах давосского форума заявил: «У нас прогноз, что ключевая ставка должна снизиться в течение года на половину процентного пункта – до 5,75%» (цитата по «Интерфаксу»). По мнению главы банка, «при такой ситуации, мы можем выйти на заветную цифру 8%». Прогнозирует снижение ставки и глава Сбербанка Герман Греф, не называя, впрочем, конкретных величин.

Однако сейчас появились некоторые сомнения в исполнении радужных прогнозов: не исключено, что из-за эпидемии коронавируса, вызвавшего высокую волатильность основных сырьевых товаров и рубля, Банк России возьмет длинную паузу в дальнейшем уменьшении ключевой ставки. Но наибольший удар по рынку ипотеки могут нанести инициативы ЦБ по введению во II полугодии 2020 года показателя предельной долговой нагрузки по ипотечным кредитам, аналогичного тому, что уже действует с 1 октября прошлого года в отношении потребительских займов.

Если это предложение вступит в силу, банки будут вынуждены резко увеличить резервирование по ипотечным кредитам с малым первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой заемщика. Таким заемщикам в ипотечных кредитах будет отказано. При этом не ожидается и экономического прорыва, который мог бы привести к росту доходов населения и увеличению запросов на ипотеку. Как сообщает РБК со ссылкой на исследование Райффайзенбанка, 38% россиян, желающих использовать ипотечный кредит для приобретения жилья в течение ближайшего года, не имеют свободных средств для первого взноса.

Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам, % годовых

Год


Ставка

2009

14,72

2010

13,44

2011

12,03

2012

12,29

2013

12,56

2014

12,37

2015

13,44

2016

12,62

2017

10,78

2018

9,54

2019

9,01

Данные: ЦБ РФ








Также в рубрике

  • Глава Росприроднадзора Светлана Радионова сообщила, что около 30 заброшенных объектов в разных регионах России негативно влияют на окружающую среду. Их надо срочно ликвидировать.
    Мнения20 января 2021, 19:05
  • Стремительный взлет биржевого курса биткоина (начиная с конца ноября прошлого года) хотя и был для многих большой неожиданностью, вполне мог получить обоснованный прогноз.
    Мировая экономика20 января 2021, 16:00
  • Вице-президент РАКИБ по развитию и регулированию рынка Валерий Петров – о том, как работать на рынках криптовалют при колебаниях биткоина.
    Деньги20 января 2021, 14:00
  • Банк России рассматривает возможность развития института информаторов. Как поясняется в информационном докладе «Направления защиты прав потребителей финуслуг», регулятор рассчитывает, что сотрудники финансовых организаций будут сообщать о нарушениях прав потребителей их работодателями.
    Сценарии и прогнозы20 января 2021, 13:41
  • Глобальные энергетические рынки все настойчивее регулируются правительствами, а не свободной конкуренцией. В результате они превращаются в поле геополитических столкновений, а не соревнований новых технологий в добыче и поставках углеводородов.
    Мероприятия19 января 2021, 17:30