Рынок коммерческой недвижимости восстанавливается

Рынок коммерческой недвижимости продолжает восстанавливаться после кризиса: растет объем инвестиций, девелоперы продолжают сдавать в эксплуатацию новые бизнес-центры. Пока все объекты находят своего покупателя или арендатора, но ни о каком ажиотажном спросе говорить не приходится. Поэтому и цены на аренду офисов растут темпами ниже инфляции.
Недвижимость / 8 февраля 2020, 20:00
Рынок коммерческой недвижимости восстанавливается

Инвестиции растут

По данным одной из крупнейших в мире компаний в сфере коммерческой недвижимости и инвестиций – CBRE Group, Inc., в прошлом году объем инвестиций в недвижимость в целом по России вырос на 34%, до 243 млрд руб.

Наибольший интерес инвесторов в последние 3 года сосредоточен на секторе торговли – его доля в структуре инвестиций оценивается в 29%. Всего в данное направление в 2019 году был вложен 71 млрд руб., в то время как годом ранее показатель составлял 55 млрд руб. В том числе в прошлом году в Москве торговых площадей было открыто в 1,5 раза больше, чем в 2018 году, а в целом по России прирост составил 1,8 раза.

На втором месте располагается офисная недвижимость, инвестиции в которую увеличились на 20%, до 50 млрд руб.

Эксперты PricewaterhouseCoopers отмечают продолжение волны интереса к гостиничной недвижимости: только за I полугодие прошлого года объем инвестиций в этот сегмент превысил показатель за весь 2018 год на 60%, достигнув 188 млн долл. В качестве драйверов эксперты называют «продолжающийся эффект от чемпионата мира по футболу – 2018 и рост интереса со стороны иностранных туристов».

Не исключено, что ожидания инвесторов в этом году оправдаются не полностью. Крупнейший турпоток в Россию идет из Китая – только за 9 месяцев прошлого года нашу страну посетили 1,2 млн граждан Поднебесной, что на 20% больше, чем годом ранее. Именно китайские туристы, по оценкам Банка России, тратят в России больше всего денег. Сейчас же граница с Китаем закрыта в связи с эпидемией коронавируса, и пока непонятно, когда туристические потоки из КНР в РФ возобновятся.

Спрос на офисы

Оценки компании S.A. Ricci говорят о росте новых офисных площадей в прошлом году на 70%. Несмотря на впечатляющую динамику, в абсолютных цифрах это немного – всего было введено 220 тыс. кв. м, что позволило увеличить совокупный объем офисных площадей в столице лишь на 1,4%, доведя их до 16,1 млн кв. м.

Более оптимистичные данные приводит компания Knight Frank, согласно которым объем строительства новых офисных площадей по сравнению с 2018 годом возрос более чем в 3 раза – до 418 тыс. кв. м.

Как правило, при начале строительства новых бизнес-центров девелоперы уже имеют соглашения о последующей продаже или аренде новых офисов с одним или несколькими якорными клиентами. Судя по тому, что в прошлом году 60% новых московских площадей относилось к офисам класса А, 38% – к классу B+, а около половины новых офисов было построено в пределах Третьего транспортного кольца, основными их арендаторами и покупателями стали крупные корпорации.

Действительно, на банки, финансовое положение большинства из которых в последние годы улучшается, пришлось 29% сделок с офисной недвижимостью. На втором месте с долей 20% расположился телекоммуникационный сектор, а замыкают тройку лидеров производственные компании. Крупнейшими сделками прошлого года стали покупка Райффайзенбанком 34 тыс. кв. м в бизнес-центре Nagatino i-Land, покупка Газпромбанком 18,7 тыс. кв. м в бизнес-центре «Аквамарин III» и аренда «Яндекс.Маркетом» 15,8 тыс. кв. м в БЦ Lotte Plaza.

Поэтому огромный процентный рост ввода новых офисных площадей пока не может служить индикатором резкого увеличения деловой активности. Однако об ожиданиях девелоперов лучших времен говорит увеличение объемов инвестиций в недвижимость, который, по прогнозам CBRE Group, в этом году может достигнуть в рублевом выражении рекордных для последнего десятилетия 300 млрд руб.

О том, что бизнес потихоньку восстанавливается после кризиса, говорит и снижение доли вакантных офисных площадей, несмотря на новое строительство. По информации CBRE, в среднем сейчас пустует лишь 7,7% офисных площадей, что на 1,3 п.п. меньше, чем на начало прошлого года. В том числе в «премиальном» сегменте А простаивает 10,4% площадей, а в В+ – 6,6%.

Стоимость аренды в целом по московскому рынку в прошлом году увеличилась лишь на 2,2%, что меньше не только уровня инфляции, но и удорожания услуг ЖКХ. Столь низкий прирост можно объяснить тем, что многие арендодатели при установлении цены изначально ориентируются на валютные ценники, а в прошлом году рубль укрепился к доллару более чем на 10%.

Если в текущем году мировая экономика не уйдет в рецессию, триггерами которой могут стать нынешняя эпидемия коронавируса, осенние выборы президента США или какие-либо «черные лебеди», рубль имеет хорошие шансы продолжить рост. С учетом того что объем нового предложения вряд ли будет ниже прошлогоднего уровня, ждать резкого роста цен на аренду офисов не следует. Не исключено, что в текущем году новые площади также будут предлагаться по ценам чуть ниже рыночных.




Также в рубрике

  • Государственный праздник День финансиста отмечается в России в 10-й раз. Рассказать об этапах становления отечественной финансовой системы, об успехах и вызовах, с которыми сталкиваются профессионалы отрасли, «Финансовая газета» попросила президента Финансового университета при Правительстве РФ Аллу Грязнову.
    Интервью18 сентября 2020, 16:00
  • Крупнейшее виртуальное мероприятие рынка недвижимости России соберет свыше 15 000 участников – руководителей и сотрудников крупнейших агентств недвижимости, девелоперских компаний, банков, страховых и других организаций, работающих в сфере недвижимости из всех регионов РФ и десятков зарубежных стран.
    Пресс-релизы18 сентября 2020, 15:45
  • На фоне пандемии компании стали охотнее заключать с физлицами договоры гражданско-правового характера на выполнение работ или оказание услуг.
    Российская экономика18 сентября 2020, 10:00
  • Профессор Андрей Нечаев – о перспективе роста экономики в ближайшее время.
    Российская экономика17 сентября 2020, 11:00
  • Совету директоров Банка России в пятницу предстоит принять непростое решение по ключевой ставке. С одной стороны, продолжение ее снижения поможет восстановлению экономики, но с другой – падает курс рубля, растут инфляционные ожидания, возникла угроза санкций, и все это говорит уже в пользу повышения. Разошлись и мнения аналитиков. Не исключено, что в итоге регулятор выберет компромисс и впервые с марта решит оставить ставку неизменной.
    Российская экономика16 сентября 2020, 18:00