Отсрочка по платежам за съемные помещения

В связи с пандемией коронавируса и мерами по борьбе с нею, ограничивающими деловую активность, правительство предоставило предпринимателям льготные кредиты и послабления по уплате налогов. Однако для многих из них наиболее болезненная проблема – аренда недвижимости. Для того чтобы ее решить, государство на федеральном и местном уровне приняло ряд норм, предусматривающих налоговые послабления, отсрочку или снижение арендных платежей.
Недвижимость / 26 апреля 2020, 10:00
Отсрочка по платежам за съемные помещения

Главный нормативный акт, устанавливающий отсрочку по внесению арендных платежей в связи со сложной экономической обстановкой на федеральном уровне, – Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ. В нем (п. 1 ст. 19) сказано, что арендатор и арендодатель должны заключить дополнительное соглашение по отсрочке в соответствии с требованиями, которые установлены Правительством России. Его действие распространяется на все виды аренды, при этом не играет роли размер предприятия. В законе употребляются термины «арендатор» и «арендодатель» без привязки к их правовому статусу.

Из ст. 19 закона № 98-ФЗ следует, что отсрочка арендной платы бизнесу из-за коронавируса:

1. Возможна, если договор аренды недвижимого имущества заключен до принятия в 2020 году субъектом РФ решения о введении на его территории режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

2. Предоставляется на основании дополнительного соглашения по отсрочке, которое должно быть заключено в течение 30 дней после обращения арендатора к арендодателю.

3. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Заключить такое соглашение арендодатель обязан. Бланк соглашения законом не утвержден, документ составляется в свободной форме.

Закон предусматривает также уменьшение стоимости аренды. Оно возможно на основании требования арендатора, который столкнулся с невозможностью использования арендуемого им имущества в связи с введением в регионе режима повышенной готовности или ЧС.

Еще до принятия закона № 98-ФЗ распоряжением Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р была предусмотрена возможность предоставления субъектами малого и среднего предпринимательства отсрочки уплаты арендной платы за 2020 год. Отсрочку могут получить юридические лица и ИП, в отношении которых выполняются одновременно следующие условия:

• они относятся к субъектам малого и среднего предпринимательства;

• арендуют на льготных условиях объекты федерального имущества. Перечни имущества, предназначенного для аренды субъектами МСП, утверждает Росимущество (Постановление Правительства РФ от 21.08.2010 № 645), и они размещены на сайте ведомства.

Суть отсрочки:

• по договорам аренды имущества, включенного в перечень, определенный Постановлением Правительства РФ от 21.08.2010 № 645, уплата производится равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или по согласованию сторон на иных условиях, предложенных арендатором;

• по договорам аренды имущества, не включенного в перечень, определенный Постановлением Правительства РФ от 21.08.2010

№ 645, на условиях, согласованных сторонами.

Аналогичные механизмы рекомендовано применить органам государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления. Органы власти, а также их подведомственные учреждения (арендодатели) должны уведомить субъектов МСП о возможности получения указанной отсрочки (подп. «б» п. 1, подп. «б» п. 2 распоряжения № 670-р).

После этого арендатор обращается к арендодателю за оформлением дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего условия отсрочки. Дополнительное соглашение должно быть заключено в течение 3 рабочих дней с даты обращения (подп. «а» п. 1, подп. «а» п. 2 распоряжения № 670-р).

Обращаем внимание, что распоряжение № 670-р адресовано кругу субъектов, который может не совпадать с тем, на который ориентировано постановление от 03.04.2020 № 439, о котором сказано ниже.

Кроме того, распоряжение № 670-р:

• предусматривает менее льготные условия отсрочки, которые должны применяться в отсутствие согласия сторон к договорам аренды федерального имущества, включенного в Постановление Правительства РФ от 21.08.2010 № 645;

• не предусматривает никаких базовых условий на случай невозможности достижения соглашения сторон по договорам аренды федерального имущества, не включенного в Постановление Правительства РФ от 21.08.2010 № 645.

В такой ситуации распоряжение № 670-р может применяться лишь в части, не ухудшающей положение арендаторов, осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, наиболее пострадавших от распространения COVID-19, по сравнению с условиями, предусмотренными постановлением № 439.

Также следует следить за постоянным изменением данного документа. Так, Распоряжением Правительства от 10 апреля 2020 года № 968-р вносятся в Распоряжение Правительства Российской Федерации от 19 марта 2020 года № 670-р изменения, которые вступают в силу со дня его официального опубликования. Росимуществу по договорам аренды федерального имущества предписано обеспечить:

• в течение 7 рабочих дней со дня обращения арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства, включенных в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, заключение дополнительных соглашений, предусматривающих отсрочку уплаты арендных платежей по договорам аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации (в том числе земельных участков), за апрель – июнь 2020 года на срок, предложенный такими арендаторами, но не позднее 31 декабря 2021 года;

• в течение 7 рабочих дней со дня обращения арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства, включенных в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих виды деятельности в сфере авиаперевозок, аэропортовой деятельности, автоперевозок, культуры, организации досуга и развлечений, физкультурно-оздоровительной деятельности и спорта, туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма, гостиничного бизнеса, общественного питания, организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений, организации конференций и выставок, бытовые услуги населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты), заключение дополнительных соглашений, предусматривающих освобождение таких арендаторов от уплаты арендных платежей по договорам аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации (в том числе земельных участков), за апрель – июнь 2020 года. Освобождение от уплаты указанных арендных платежей осуществляется в случае, если договором аренды предусмотрено предоставление в аренду федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации (в том числе земельных участков), в целях его использования для осуществления указанного вида деятельности (видов деятельности), и при наличии документов, подтверждающих использование соответствующего имущества для осуществления указанного вида деятельности (видов деятельности);

• уведомление в течение 7 рабочих дней со дня вступления в силу настоящего распоряжения арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства о возможности заключения таких дополнительных соглашений.

Органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления рекомендовано руководствоваться аналогичными положениями. О принятых мерах отчет ежеквартально будет поступать в Росимущество, а оттуда – в Правительство России.

Для самых пострадавших

Во исполнение Федерального закона № 98-ФЗ Правительство Российской Федерации приняло Постановление от 03.04.2020 № 439. Приложением № 1 к нему утверждены требования к условиям и срокам такой отсрочки для арендаторов – ИП и организаций, относящихся к отраслям, наиболее пострадавшим от распространения коронавируса.

Напомним, что перечень отраслей с указанием ОКВЭД утвержден Постановлением Правительства от 03.04.2020 № 443. Определено девять сфер деятельности:

1. Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки

Деятельность прочего сухопутного пассажирского транспорта (49.3)

Деятельность автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам (49.4)

Деятельность пассажирского воздушного транспорта (51.1)

Деятельность грузового воздушного транспорта (51.21)

Деятельность автовокзалов и автостанций (52.21.21)

Деятельность вспомогательная, связанная с воздушным транспортом (52.23.1)

2. Культура, организация досуга и развлечений

Деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений (90)

3. Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт

Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений (93)

Деятельность физкультурно-оздоровительная (96.04)

Деятельность санаторно-курортных организаций (86.90.4)

4. Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма

Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (79)

5. Гостиничный бизнес

Деятельность по предоставлению мест для временного проживания (55)

6. Общественное питание

Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (56)

7. Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений

Образование дополнительное детей и взрослых (85.41)

Предоставление услуг по дневному уходу за детьми (88.91)

8. Деятельность по организации конференций и выставок

Деятельность по организации конференций и выставок (82.3)

9. Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты)

Ремонт компьютеров, предметов личного потребления и хозяйственно-бытового назначения (95)

Стирка и химическая чистка текстильных и меховых изделий (96.01) Предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты (96.02)

10. Правительство постановлением от 10.04.2020 № 479 расширило перечень отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения коронавирусной инфекции. Его пополнили кинотеатры и стоматологии.

Поскольку перечень может дополняться новыми видами деятельности, рекомендуем следить за ситуацией. Разработан специальный сервис, где можно проверить по ИНН, отнесена ли компания к пострадавшим: https://service.nalog.ru/covid/.

В постановлении № 434 указано, что утвержденный им перечень принят для целей применения Федерального закона от 03.04.2020 № 106-ФЗ о кредитных каникулах, однако в отсутствие иного он может применяться и в отношении аренды недвижимого имущества.

Постановлением Правительства от 03.04.2020 № 439 предусмотрено, что отсрочка дается по аренде государственной, муниципальной или находящейся в частной собственности недвижимости, за исключением жилых помещений. Поэтому арендаторы, снимающие квартиры и иное жилье, под данные правила не попадают.

Постановление Правительства от 03.04.2020 № 439 устанавливает правила об отсрочке арендной платы, согласно которым:

1. Отсрочка предоставляется на период между датой введения в регионе режима повышенной готовности или ЧС и 1 октября 2020 года.

2. Отсрочка предоставляется в размере:

• 100% от суммы арендных платежей с момента введения в конкретном субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до отмены этих режимов. Начисляется 100% арендной платы, но срок ее оплаты переносится;

• 50% от суммы арендных платежей после прекращения данного режима или ЧС и до 1 октября 2020 года. Арендная плата начисляется в полном объеме, но может оплачиваться только 50% от начисляемого за этот период.

При этом если в стоимость аренды входят коммунальные услуги и расходы на содержание имущества, их надо оплачивать согласно условиям договора (то есть отсрочка касается только «чистых» арендных сумм). Исключение – ситуация, при которой арендатор освобождается от оплаты таких услуг в соответствии с региональным нормативным актом, устанавливающим режим повышенной готовности или ЧС. Здесь также возможны споры в отношении их размера, так как если арендная плата не была разделена на постоянную и переменную части, выделение составляющей таких расходов и услуг проблематично. И законодатель отдельно оговорился, что если арендодатель был освобожден от оплаты, то и с арендатора он не вправе требовать компенсации.

3. В период действия отсрочки:

• не начисляются штрафы и иные санкции, связанные с несвоевременной оплатой аренды;

• не устанавливаются какие-либо дополнительные платежи.

4. Задолженность по арендной плате, уже имеющаяся на данный момент, а также возникшая в связи с начислением, но неоплатой за период с момента введения режима ПГ и ЧС и до 1 октября 2020, будет уплачиваться арендатором на следующих условиях:

• в период с 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года равными платежами;

• размер платежа не должен превышать ½ (половины) ежемесячной арендной платы по договору аренды;

• платежи не должны совершаться чаще одного раза в месяц.

Сторонам, в том числе в отношении государственного и муниципального имущества, предоставлено право предусмотреть иные условия отсрочки, если они не повлекут ухудшения условий для арендатора, а значит, есть возможность соглашением сторон разрешить все неясности постановления Правительства № 439.

Постановление Правительства № 439 отдельно отметило, что штрафы, проценты за пользование чужими деньгами и иные меры ответственности, в том числе предусмотренные договором аренды (а это и досрочное расторжение, и повышение платы, и т. п.), в связи с отсрочкой не применяются, также как и не допускается установление иных платежей в связи с отсрочкой.

Стоит отметить, что ответственности для арендодателя, отказавшегося предоставлять отсрочку по арендной плате, законодательство не устанавливает. В случае такого отказа арендатор за защитой своих прав может обратиться в суд.

В любом случае сторонам договора аренды надо приходить к компромиссным решениям, кабальные условия сделок в сложившейся ситуации должны остаться в прошлом. Даже если стороны уже заключили соглашение в отношении отсрочки или уменьшения арендной платы в связи с принятием постановления Правительства № 439, арендатор вправе требовать заключения нового.

Пунктом 2 постановления № 439 рекомендовано предусмотреть уменьшение арендной платы для арендаторов из категории пострадавших отраслей с учетом нерабочих дней, объявленных президентом РФ в связи с коронавирусом, и времени, в течение которого арендатор фактически не вел деятельность. Нужно ли совсем исключить эти дни из расчета или учесть, что и арендодатель не мог использовать сданные в аренду помещения, сторонам нужно определиться самостоятельно.

Об интересах арендодателей Правительство РФ также не забыло. Арендаторам, которые предоставили отсрочку уплаты арендных платежей, субъекты РФ и муниципалитеты должны предоставить меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество, земельного налога, арендной платы за землю, но только в отношении того объекта недвижимости и за тот период, когда такой арендодатель сам предоставил отсрочку своему арендатору.

Разъяснения ФНС

ФНС России выпустило Письмо от 09.04.2020 № БС-4-21/5994@ «О рекомендуемых пунктом 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 мерах поддержки, касающихся налогообложения объектов недвижимости, находящихся в аренде». В документе приведены «Рекомендации по вопросам реализации мер поддержки, касающихся уплаты налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц, земельного налога (в части установления налоговых льгот) по объектам недвижимости, находящимся в аренде».

ФНС России даны рекомендации по снижению имущественных налогов для арендодателей в обмен на снижение ставок аренды или отсрочки платежей для арендаторов отдельных категорий бизнеса.

Обращено внимание, в частности, на следующее. Для определения категорий налогоплательщиков, для которых устанавливаются налоговые льготы, следует использовать перечень наиболее пострадавших отраслей экономики, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.

В соответствии с пунктом 2 статьи 372, пунктом 2 статьи 387, пунктом 2 статьи 399 НК РФ могут представляться льготы по уплате налога на имущество организаций, земельного налога, налога на имущество физических лиц законами субъектов РФ, нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения), основания и порядок их применения налогоплательщиками. Исходя из направленности рассматриваемых мер поддержки, их срочного характера, ограниченности по категориям налогоплательщиков и видам объектов налогообложения при установлении налоговых льгот предлагается проанализировать в совокупности следующие типовые (рекомендуемые) условия: соответствие объекта налогообложения определенным условиям; период действия налоговой льготы с учетом действия отсрочки уплаты арендных платежей; размер и основания налоговой льготы.

Письмом предписано довести рекомендации до налоговых органов, обеспечивающих администрирование налогообложения имущества, а также до органов государственной власти субъектов Российской Федерации и глав муниципальных образований. Соответственно, следует оперативно провести такую работу и дополнить нормативно-справочную информацию в АИС «Налог-3» (в том числе установление категорий налогоплательщиков, пользующихся налоговыми льготами по соответствующим налогам); провести актуализацию информационного ресурса «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» на сайте ФНС России.

Отсрочка по платежам за аренду в Москве

Постановлением Правительства Москвы от 24 марта 2020 года № 212-ПП утверждены меры экономической поддержки организаций в условиях режима повышенной готовности. Организации, заключившие договор аренды земельного участка и нежилых объектов, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков на территории города Москвы, приостановившие свою деятельность на время указанного режима, освобождены от внесения арендной платы на срок временного приостановления деятельности.

В список данных организаций входят те, которые функционируют в области культуры, физкультуры и спорта, выставочной, развлекательной, просветительской, образовательной деятельности, организации досуга и социально-воспитательной работы с населением, в соответствии с Указом Мэра Москвы от 5 марта 2020 года № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности».

Организации, осуществляющие деятельность в сфере гостиничных услуг, общепита и туризма, арендующие земельные участки и нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки на территории города Москвы, смогут получить отсрочку внесения арендной платы за апрель, май и июнь 2020 года. Отсрочка действует до 31 декабря 2020 года.

Постановление Правительства Москвы от 31.03.2020 № 273-ПП внесло изменения в Постановление Правительства Москвы от 24 марта 2020 года № 212-ПП. Торговля и бытовые услуги населению включены в перечень сфер деятельности, на которые распространяются продление сроков уплаты некоторых налогов, торгового сбора и освобождение от уплаты арендных платежей.

Что делать остальным?

Можно применять в переговорах с арендодателями возможности ст. 451 ГК РФ. Она обеспечивает право сторон на изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением условий и защиту интересов в судебном порядке.

Статья 451 ГК РФ может применяться при наличии одновременно и в совокупности следующих условий:

• в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

• изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

• исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

• из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Существенные условия – это возникшие внезапно, после заключения договора, без участия, вины и вне контроля сторон непредвиденные и непреодолимые обстоятельства, которые не могли быть разумно учтены сторонами при заключении договора и риск наступления которых не был принят на себя сторонами. Данные обстоятельства приводят к существенной затруднительности, а именно существенным образом изменяют равновесие договорных обязательств в силу либо возрастания для стороны стоимости исполнения, либо уменьшения ценности полученного стороной исполнения, и (или) бессмысленности исполнения договора.


Также в рубрике

  • Инфляция в России в 2020 году, по оценке Министерства финансов, может составить 3,3% в связи с падением потребительского спроса и сдержанного давления на цены со стороны курса национальной валюты.
  • Французский автомобильный концерн Renault сокращает расходы на 2 млрд евро и закрывает бренд Alpine, под которым выпускался спорткар марки A110.
    Транспорт29 мая 2020, 16:40
  • Цены на билеты в российских поездах не вырастут из-за дополнительных расходов на дезинфекцию, сообщил гендиректор «Федеральной пассажирской компании» (дочерняя компания РЖД) Петр Иванов.
    Деньги29 мая 2020, 16:25
  • ВТБ фиксирует прирост подключенных терминалов для оплаты в торговых точках
    Банки29 мая 2020, 15:45
  • Руководство Deutsche Lufthansa AG в ходе переговоров с властями об условиях получения масштабного стимулирующего пакета упомянуло, что не сбрасывает со счетов и перспективу банкротства.
    Мировая экономика29 мая 2020, 15:30