Можно ли сохранить арендуемые площади в условиях пандемии

Финансовые трудности компаний, связанные с разразившимся COVID-19, продолжают набирать обороты. Кроме того, в вопросы аренды недвижимости вносит свои коррективы и необходимость переводить сотрудников на удаленный режим работы.
Недвижимость / 26 октября 2020, 16:14

клинова

Кристина Клинова, начальник судебного отдела юридического управления ГК «Результат»

Компании все чаще задумываются об оптимизации арендуемых площадей и решают для себя задачу, что же делать с уже имеющейся арендной площадью. Так как же действовать арендатору в условиях пандемии и как решать вопрос с уже имеющейся в аренде недвижимостью?

Чего совсем нельзя и почему

Нельзя просто взять и перестать платить арендные платежи. По всем финансовым вопросам необходимо письменно договориться с контрагентом и отразить это в двустороннем дополнительном соглашении к договору аренды.

Необходимо сразу отметить, что в случае отказа арендатора вносить регулярные арендные платежи и при наличии действующего договора аренды могут наступить следующие риски:

  •  Арендатор будет иметь право взыскать оплату за весь период фактического пользования помещением, пеню/неустойку или проценты, предусмотренные положениями ст. 395 ГК РФ, а также убытки.
  •  Арендатор может расторгнуть договор и принудительно выселить арендодателя.
  •  Если арендатор продолжает осуществлять свою деятельность, то мероприятия по принудительному выселению из занимаемой площади могут подорвать бизнес.
  •  В случае если арендатор в будущем будет признан несостоятельным (банкротом), его учредители и руководитель могут быть привлечены к субсидиарной ответственности по долгам за аренду.

Рекомендуется: обратиться к арендодателю с требованием об изменении условий договора аренды (уменьшить арендную ставку, предоставить рассрочку, отсрочку и т. д.).


Чем поможет государство

Сразу стоит отметить, что меры государственной поддержки распространяются на аренду недвижимости, относящуюся к объектам государственного имущества и (или) организация включена в реестр социально ориентированных НКО и (или) в реестр НКО наиболее пострадавших от пандемии и (или) является субъектом МСП. Относится это, правда, к арендным отношениям федерального имущества. Между тем в п. 4 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» указано, что Правительство РФ рекомендовало местным органам власти установить такие же меры поддержки, как и для арендаторов федерального имущества.

Если договор аренды заключен до 01.04.2020, то:

  • арендатор может получить отсрочку по арендным платежам, которая должна быть погашена в период с 01.01.2021 по 01.01.2023 поэтапно с периодичностью не чаще одного раза в месяц равными платежами, размер которого не может превышать ½ ежемесячного платежа по договору аренды;
  • меры ответственности за несоблюдение указанного графика погашения не применяются;
  • не устанавливаются дополнительные платежи в связи с предоставлением отсрочки;
  • арендатор освобождается от уплаты арендных платежей, но только в том случае, если его ОКВЭД относится к наиболее пострадавшим отраслям экономики по состоянию на 01.04.2020;
  • при аренде государственного имущества и при отнесении организации к перечню наиболее пострадавших отраслей экономики орган государственной власти обязан самостоятельно уведомить арендатора о возможности имеющихся льгот по вопросу уплаты арендной платы.

Рекомендуется: направить запрос арендодателю о необходимости представления отсрочки/рассрочки или снижения платы, если деятельность компании приостановлена из-за COVID-19.


Дополнительно стоит отметить те компании, которые не соответствуют вышеназванным критериям. В случае если такие компании осуществляют свою деятельность в отраслях, наиболее пострадавших при пандемии и при этом арендуют федеральную недвижимость по договорам, заключенным до 2020 г., они имеют право на отсрочку платежей по аренде.

При этом, как следует из названных норм права, арендодатель в лице государственных органов не вправе отказать арендатору в предоставлении отсрочки и включать в дополнительные соглашения условия, ухудшающие положения арендатора по сравнению с условиями действующего договора аренды.

Москва тоже старается помочь предпринимателям

Предприниматели, осуществляющие деятельность в секторах экономики, таких как сфера культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной, просветительской, образовательной деятельности, организации досуга и социально-воспитательной работы с населением, подлежат освобождению от уплаты арендных платежей по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Москвы и земельных участков на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена.

При этом условием освобождения арендатора от уплаты арендной платы в отношении объектов недвижимости является совпадение цели предоставления объекта недвижимости и вида деятельности, для которого объект недвижимости был предоставлен в аренду. Указанное подтверждается документами.

Если аренда у коммерческой структуры

В данном случае все на усмотрение арендодателя. Заставить коммерческую компанию нести и без того дополнительные финансовые потери никто не может. Безусловно, в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем по вопросу урегулирования арендных платежей, включая вопросы уменьшения арендной платы, у арендатора есть законное право обратиться в суд с требованием о понуждении изменить условия договора в связи с пандемией.

При этом стоит помнить, что отсрочка не может быть в любом случае предоставлена в части платы, составляющей коммунальные платежи или расходы на содержание (исключение – арендодатель освобожден от таких платежей на период пандемии).

Если с арендодателем не удалось договориться, тогда договор аренды подлежит расторжению:

  • односторонний отказ от договора;
  • по соглашению сторон;
  • расторжение договора в судебном порядке в связи с существенными изменениями обстоятельств.





Также в рубрике

  • Председатель правительства Михаил Мишустин объявил еще об одном направлении административной реформы. В ближайшее время 40 ныне действующих институтов развития (ИР) будут сокращены фактически вдвое. Впрочем, схема их реорганизации будет нелинейной.
    Мероприятия24 ноября 2020, 17:00
  • О перспективах фондового рынка и отдельных отраслей мы беседуем с руководителем направления рыночного анализа инвестиционного департамента УК «Ингосстрах-Инвестиции» Владиславом Метневым.
    Интервью24 ноября 2020, 16:30
  • О ситуации на рынке коллективных инвестиций и его перспективах мы беседуем с руководителем отдела продаж УК «Сбер Управление Активами» Андреем Макаровым.
    Интервью24 ноября 2020, 15:00
  • Почти две трети россиян — 64% — зафиксировали в нынешнем году снижение своих доходов, а 37% полагают, что и в следующем году их финансовое положение продолжит ухудшаться. Об этом говорится в исследовании, проведенном сервисом «Работа.ру».
    Деньги24 ноября 2020, 13:45
  • Рассказываем, кто из молодых футбольных гениев может добиться больших успехов в будущем.
    Рейтинги24 ноября 2020, 13:25