Как добиться поблажки в аренде

Дело арбитражного суда Ульяновской области от 09 ноября 2020 года.
Недвижимость / 11 декабря 2020, 11:00

Арендатор обратился к арендодателю с просьбами о предоставлении отсрочки уплаты арендных платежей до 01.10.2020 и о применении льготных условий по начислению арендной платы в связи с режимом повышенной готовности из-за коронавирусной инфекции. Арендодателем они удовлетворены не были. Он обратился в суд с иском о взыскании арендной платы и пеней, но тот принял сторону арендатора.

Рассмотрев аргументацию сторон, суд значительно снизил арендную плату, указанную в договоре, а также суммы неустойки по договору. 

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного суда РФ 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению. И это независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы.

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения допсоглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Таким образом, задолженность за период с введения режима повышенной готовности подлежит уменьшению на 50% (учитывая, что стороны не пришли к соглашению о проценте снижения арендной платы, при этом ответчик просил уменьшить ее размер на 50%, а истец не представил обоснованных возражений против уменьшения на указанный процент) и отсрочке в уплате.

Учитывая, что задолженность за вышеуказанный период сформировалась в период действия режима повышенной готовности, учитывая необходимость соблюдения баланса интересов сторон и макроэкономических последствий в случае сохранения неизменности ситуации должника, сложившейся в результате мер, принимаемых в условиях пандемии, с одной стороны, и сохранение периода исполнения решения в пределах того же финансового года – с другой, суд предоставляет отсрочку в оплате указанной суммы долга.

Согласно разъяснениям, изложенным в ответе на вопрос 10 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ COVID-19 № 2 (утвержден Президиумом ВС РФ 30.04.2020), одним из последствий введения моратория является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория (подп. 2 п. 3 ст. 9.1, абзац десятый п. 1 ст. 63 закона о банкротстве).

Арендатором было заявлено ходатайство об уменьшении договорной неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, в силу которой суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Согласно разъяснениям, данным Пленумом ВАС РФ в п. 1 Постановления от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ», при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 2 и 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

С учетом позиции КС РФ, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000 № 263-О, Положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, длительность неисполнения обязательства.

Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом смысле у суда по существу возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон. Сложившаяся правоприменительная практика исходит из того, что договорная неустойка не должна являться способом получения прибыли от контрагента и должна быть направлена на соблюдение баланса интересов контрагентов гражданско-правовой сделки. Поэтому при определении подлежащей взысканию неустойки суд должен установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства.








Также в рубрике

  • Ассоциация компаний розничной торговли (АКОРТ), которая объединяет 26 крупнейших розничных торговых сетей, допускает расширение списка товаров, на которые государство установило фиксированные цены.
    Потребительский рынок22 января 2021, 14:44
  • Порой покупатель не может оплатить заказанное – в условиях кризиса такое нередко случается по не зависящим от него обстоятельствам.
    Деньги22 января 2021, 13:00
  • Про должную осмотрительность юридическое лицо вспоминает в тот момент, когда возникает необходимость подтвердить обоснованность налоговой выгоды, поскольку в случае если фискальный орган придет к выводу о том, что заявленная налоговая выгода является необоснованной, то налогоплательщику будет отказано в получении денежных средств из бюджета.
    Налоги22 января 2021, 11:00
  • За прошлый год российские малые предприятия потеряли 2,8 трлн рублей оборота. Наиболее значительные убытки бизнес понес в третьем квартале 2020 года. Об этом говорится в исследовании Национального рейтингового агентства (НРА).
    Российская экономика21 января 2021, 14:55
  • Финансовые пузыри являются серьезным испытанием для любого государства. Неоднократно в истории самых развитых стран возникали разрушительные кризисы, которые были вызваны резким взлетом и падением нестабильных активов.
    Мировая экономика21 января 2021, 13:00