Жилищный парадокс: квартир много, купить нечего

В первом квартале рынок жилой недвижимости Москвы и Подмосковья характеризовали противоречивые тенденции — раздутая цена квадратного метра на фоне низкой покупательной способности населения и высокий спрос на качественное жилье при его нехватке. Квартиры в московском регионе продолжают дорожать, но обороты рынка сократились по сравнению с концом прошлого года.
Недвижимость / 21 апреля 2021, 19:42
Автор: Александр Кропотов для Финансовой газеты

По данным аналитического центра IRN.ru, сейчас рынок растет за счет бюджетной недвижимости. Индекс стоимости дешевого жилья за январь-март увеличился на 5,3%, а индекс дорогих квартир упал на 1,4%. По итогам первого квартала 2021 года, стоимость квартир в Новой Москве выросла на 5,2% (до 175 065 руб. за кв. м.), в Подмосковье — на 5,3% (до 114 254 руб. за кв. м.), а в «старой» Москве — на 3,7% (до 215 165 руб. за кв. м.).

В моде - экономия

В рейтинге спроса по типам жилья лидируют панельные и старые кирпичные дома, а престижные монолитно-кирпичные объекты аналитики называют главным аутсайдером рынка. Так, в январе 2021 года стоимость метра в эконом-классе «старой» Москвы выросла по сравнению с декабрем 2020 года на 5% — до 179,7 тыс. руб. В комфорт-классе, на который приходится основной объем предложения массового сегмента, стоимость метра увеличилась на 2% — до 210,1 тыс. руб. В бизнес- и премиум-классе цены подросли на 3% — до 315,2 и 679,8 тыс. руб. соответственно.

Директор по продажам ГК «Самолет» Кирилл Храпов считает, что потребительский ажиотаж на рынке недвижимости массового сегмента вызван скорым завершением программы льготной ипотеки (она была продлена до 1 июля 2021 года). Но ипотечный «пузырь» скрывает дефицит предложения на рынке жилой недвижимости: темпы ввода новых проектов постоянно сокращаются.

Парадоксы рынка в полной мере заметны на примере новостроек.

На днях аналитики ЦИАН заявили о первом с 2019 года снижении цен на новостройки Москвы. По данным ЦИАН, цена квадратного метра в новостройках снизилась с 233,7 тыс. руб. в декабре до 233,1 тыс. руб. в январе — то есть, на 0,3% за квадратный метр. Между тем, другие участники рынка отмечают, что рост цен замедлился только в самом дорогом округе столицы — Центральном: здесь стоимость жилья увеличилась всего на 0,6% за три месяца, а ещё несколько самых «дорогих» районов Москвы по итогам квартала ушли в минус.

По словам Храпова, наибольший рост цен в массовом сегменте продемонстрировала Новая Москва: квадратный метр подорожал на 10% за квартал и на 27% за год. Цены за метр растут и в Московской области —  на 8% за квартал и на 25% за год. Метр в новостройках «старой» Москвы стал дороже на 7% за квартал и на 18% за год. В бизнес- и low-бизнес-классе рост цен за квартал составил 10%, а за год цены выросли на 21% за «квадрат».

Автор Александр Кропотов
Автор: Александр Кропотов

Строить стали меньше

В целом продажи жилья в новостройках в первом квартале 2021 года, по подсчетам аналитиков, были на 14% выше, чем в первом квартале 2020-го. В то же время, выбор квартир в новостройках Москвы достиг минимума с 2015 года.

В первом квартале 2021 года на первичный рынок московского региона вышло 1,853 млн кв. м новых проектов с квартирами и апартаментами. Это на 42% ниже итогов последнего квартала 2020 года. При этом 1,1 млн кв. м из всего объема новостроек приходится на Москву. В Подмосковье появилось 753 тыс. кв. м нового жилья, что на 44% меньше, чем в конце 2020 года. На рынок начали выходить проекты, строительство которых было отложено из-за пандемии: 365,97 тысяч новых квадратных метров приходится на 20 проектов в стадии запуска.  Остальной объем составляют 103 объекта в 67 уже введённых в эксплуатацию ЖК.

С начала года в Старой Москве получено 44 разрешения на строительство в шести новых проектах и 12 разрешений на новостройки по программе реновации. В Новой Москве выдано пять разрешений на строительство. При этом доля Московской области в объеме продаж региона продолжает сокращаться: несмотря на то, что более половины новостроек в массовом сегменте реализуется за МКАД, за первый квартал 2021 в МО было продано всего 38% от построенных квартир.

Несмотря на появление новых проектов, объем выставленного на продажу жилья в московском регионе продолжает снижаться: в Московской области на фоне растущего спроса зафиксирован минимальный объем экспонирования за последние шесть лет. 

Комфорт-класс и загородка как валюта

Вторым сегментом, интересующим покупателей, сейчас является новое жилье комфорт-класса на ранних стадиях реализации. Причем растет запрос на качественные характеристики объекта: дворы без машин, качественные входные группы, готовая отделка и несколько вариантов дизайна. Директор департамента жилой недвижимости Colliers Кирилл Голышев отмечает также изменение спроса в сторону более мелкой нарезки — как апартаментов, так и квартир.

 Директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев отмечает, что на фоне низких ипотечных ставок и ставок по вкладам недвижимость остается твердой валютой и выходит на первое место как способ сохранения капитала. «Резкого скачка цен в элитном сегменте мы не ожидаем, но возрастающая тенденция ценовых показателей до конца года сохранится», — считает Соловьев.

Что касается географии спроса, в бизнес-классе наибольший объем сделок за первый квартал пришёлся на квартиры в ЗАО (район Раменки) и на апартаменты в ЮАО (Даниловский район). В структуре сделок премиум-класса среди новостроек Москвы наибольшую долю составили квартиры в ЦАО (Пресненский район) и апартаменты в ЗАО (район Дорогомилово). Порядка 40% сделок в премиум-классе совершается на уровне бюджетов от 30 до 60 млн руб.

По данным компании «МИЭЛЬ», в первом квартале этого года количество сделок с загородной подмосковной недвижимостью выросло на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. После пандемии и перехода на удаленку больше 59% россиян задумались о покупке загородного жилья, однако предложение сейчас заметно отстаёт от спроса: за прошлый год объём предложения благоустроенного загородного жилья снизился на  15–20%.

Аналитики фиксируют наибольший спрос на земельные участки, расположенные на расстоянии до 30 км от МКАД, а также на готовые дома под ключ. По данным «МИЭЛЬ», в первые три месяца этого года выросло количество сделок с загородными объектами стоимостью 15–30 млн рублей. Выросла и стоимость объектов: дома, стоившие в прошлом году 20–25 млн рублей, сейчас подорожали до 24–30 млн рублей.

У покупателей загородных домов наиболее популярны западное, юго-западное и северо-западное направления, в частности, Новорижское, Рублевское, Калужское и Киевское шоссе.

Загородные дома привлекательны в качестве объекта для инвестиций и как альтернатива отдыху за границей. Рынок пока не успевает за растущим спросом, но аналитики Knight Frank считают, что эта ниша в ближайшие годы будет заполняться. Ожидается рост активности застройщиков и ежегодный выход на рынок двух-трех высокобюджетных поселков.

Ипотека меняет спрос

В 1 квартале 2021 года общая доля ипотечных сделок составила 68% — это на 2% выше, чем в 4 квартале и на 14% выше, чем в 1 квартале 2020 года. Средневзвешенная ставка по ипотеке сейчас балансирует на рекордно низком уровне — от 5,8-5,9% на первичном рынке до 7,2-7,3% по остальным объектам. Доступность дешевых кредитов меняет предпочтения покупателей — способствует отставанию спроса на  однокомнатные квартиры от двух- и трехкомнатных. Вследствие этого цена «однушек» в последние месяцы приблизились к стоимости более просторного жилья. Выбирая между однокомнатной или чуть более дорогой двухкомнатной квартирой, покупатель часто решает увеличить размер кредита и купить жилье побольше. Как следствие, меняются темпы роста цен на квартиры: так, «однушки» подорожали за этот квартал на 3,2%, а «двушки», «трешки» и даже многокомнатные квартиры прибавили в цене от 3,5 до 4,6%.

КСТАТИ Общее подорожание недвижимости вывело Москву на седьмое место в мире по темпам роста цен на квадратный метр: за год стоимость жилья в городе увеличилась на 21,1%. При этом пик сделок по недвижимости ожидается в июне 2021 года, перед отменой льготной ипотеки. Впрочем, по мнению экспертов, последующего провала на рынке может не быть: стимулировать спрос продолжат совместные программы банков и застройщиков.

 


Также по теме


Тренды офисной недвижимости окончательно изменились. Успешный год ожидает компании, готовые проявлять гибкость во всём — от формата помещений до условий договора аренды.

16 февраля на площадке Общественной палаты России состоялся круглый стол «Актуальные вопросы законодательного урегулирования риэлторской деятельности в России».