Средневзвешенный рекорд: цена московского метра продолжает расти

Покупатели готовы платить за качественное жильё, объём которого неуклонно сокращается. Нижняя планка стоимости «квадрата» новых квартир в Московском регионе установила исторический рекорд, превысив 200 тысяч рублей.
Недвижимость / 31 мая 2021, 09:37

По итогам 1 квартала 2021 года Knight Frank зафиксировал рекордную средневзвешенную цену на жилье в Москве на отметке 405,8 тыс. руб./кв. м. По сравнению с аналогичными показателями прошлого года цена квадратного метра выросла на 24,4%, за последний квартал — на 12,6%.

По данным ЦИАН, за год метр жилья в Москве подорожал на 25%, достигнув 255 тыс. рублей. В Московской области цена за апрель не изменилась, оставшись на отметке в 121,3 тыс. рублей.

Общая площадь предложения, напротив, обновила минимальное значение за последние 5,5 лет и составила 1,86 млн кв. м.

Цены на жильё росли неравномерно в разных округах столицы. Как сообщает «Метриум», минимальная стоимость квадратного метра зафиксирована в ЮЗАО: в апреле она возросла с 200 до 210 тыс. рублей.

По остальным округам Москвы показатели распределились так:

  • СВАО — 218 тыс. рублей за 1 кв. м;
  • ЮВАО — 225 тыс. рублей;
  • ЮАО — 226 тыс. рублей;
  • САО — 240 тыс. рублей;
  • ВАО — 248 тыс. рублей;
  • СЗАО — 254 тыс. рублей;
  • ЗАО — 259 тыс. рублей.

В ЦИАНе подсчитали выручку столичных и подмосковных девелоперов: в апреле этого года они заработали порядка 179 млрд рублей, что почти  в три раза больше, чем в том же месяце прошлого года (66 млрд рублей).

Аналитики Knight Frank объясняют рост стоимости жилья за последние три месяца перераспределением структуры предложения. Так, доля недвижимости бизнес-класса увеличилась на 5 процентных пунктов, элитный сегмент сохранил позиции на уровне 18%, а доля бюджетного жилья сократилась до 42%. Наибольший рост цен отмечен в сегменте «бизнес» (+11,4% за квартал). В элитном сегменте он составил 9,7%, а в массовом сегменте вырос всего на 7,6%.

Также, по мнению Knight Frank, ускорение роста цен связано с рядом других факторов:

  • сокращение объёма предложения из-за повышенного спроса, сохраняющегося на протяжении последних трех кварталов;
  • прямое повышение цен. На фоне высокого спроса застройщики активно поднимают цену как в строящихся, так и введенных в эксплуатацию объектах. За несколько месяцев со старта продаж ряд проектов подорожал на 15-45%;
  • повышение себестоимости строительства, в том числе, цен на строительные и отделочные материалы. Как сообщают застройщики, только металлоконструкции для строительства подорожали на 25-80%.

Управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что квадратный метр дорожает на фоне инфляции и активности покупателей, а также из-за снижения предложения: сейчас в массовом сегменте продаётся всего 10 тыс. квартир. По словам Литинецкой, застройщики перекладывают растущую себестоимость строительства на конечных покупателей, а низкие ипотечные ставки  стимулируют их быстрее принимать решение о покупке, провоцируя ажиотажный спрос.

Реагируя на рост спроса на фоне снижения предложения, ведущие банки уже повысили проценты по ипотеке по льготным и стандартным программам. В ЦИАН считают, что таким образом банки форсируют принятие решения покупателями, которые хотят успеть взять кредит на выгодных условиях.

Аналитики Capital Group также отмечают рост доли ипотеки в общем количестве продаж. Так, по итогам 2019 года, в структуре сделок в жилых комплексах комфорт-класса 66,5% покупок совершались с ипотекой, а сейчас этот показатель возрос до 73,8%. Льготная ипотека поддержала спрос в массовом сегменте, но и бизнес-класс стал активнее использовать заёмные средства. Сейчас в бизнес-классе 50,9% сделок совершаются с использованием ипотеки — против  40,6% в прошлом году. В проектах элитного класса доля покупок в ипотеку достигла 27,6% против 22,8% годом ранее, сообщает Capital Group.

Ожидается всплеск цен и на рынке апартаментов. Вероятный перевод этого класса жилья из «серой зоны» и снятие ограничений на прописку, связанное с готовящимся законопроектом, могут спровоцировать рост цен квадратного метра в апартаментах на 10-15%.

Растущая конкуренция девелоперов вместе с возросшей требовательностью покупателей к качеству жилья тоже влияет на рост цен. Постоянное улучшение проектов, внедрение дорогостоящих элементов, в том числе, инженерных систем, приводят к повышению себестоимости квадратного метра. Особенно это заметно в сегментах элитного и бизнес-класса. Но и массовый сегмент не отстает: группа «Самолёт» на днях объявила о планах по внедрению систем «умного дома» в своих новостройках и оснащении квартир полностью укомплектованной кухней. «У россиян сформировался устойчивый спрос на комплексные решения для дома, и те застройщики, которые будут готовы удовлетворить ожидания потребителей, получат очевидное конкурентное преимущество», — считает управляющий директор группы «Самолет» Дмитрий Волков.

Безусловно, все эти решения отразятся на цене квадратного метра в сторону роста. Аналитики считают, что сегодняшняя ситуация с ценами — далеко не предел. По словам директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольги Широковой, на рынке ожидается продолжение роста цен и сохранение активного спроса во II квартале текущего года. Замедлить рост цен может только существенное увеличение объёма предложения. «Если же программа господдержки и субсидирования ипотеки не будет продлена, то показатели спроса и цен могут в очередной раз побить рекорды в последние месяцы действия льготной ипотеки», — считает Широкова.

Самая дорогая квартира в Москве стоит 2,69 миллиарда рублей. Этот объект площадью более 900 квадратных метров находится в Пресненском районе столицы.