Ипотечные ставки достигли дна. Дальнейшего снижения не будет

Ипотечные ставки достигли дна. Дальнейшего снижения не будет

Одним из драйверов роста строительства и продаж жилой недвижимости в последнее время стал рост ипотеки. Снижение процентной ставки по кредитам под залог недвижимости в результате понижения ключевой ставки Банка России и стабилизация долларовых цен на жилье вызвало оживление в сегменте розничных продаж недвижимости. Однако в дальнейшем на существенное снижение ипотечных ставок рассчитывать не приходится.
Российская экономика / Борис Соловьев 24 Июн 2018, 10:00
Ипотечные ставки достигли дна. Дальнейшего снижения не будет

НДС ударил по ипотеке

За минувший год объем выданных ипотечных кредитов, по данным Банка России, превысил 2 трлн руб., в то время как годом ранее граждане заняли у банков на покупку недвижимости 1,48 трлн руб. Таким образом, рынок ипотеки показал рекордные для России результаты и можно смело утверждать, что спад, вызванный финансовым кризисом 2014–2015 годов, преодолен.

Во многом рост спроса ипотечных кредитов связан со снижением ставки, средний размер которой также стал рекордно низким. На начало текущего года средняя ставка по ипотеке равнялась 10,64% годовых, в то время как еще год назад она составляла 12,49%. При этом по состоянию на 1 мая 2018 года банки и вовсе снизили ставку в среднем до 9,69%.

Такая позитивная для заемщиков динамика стала прямым следствием снижения ключевой ставки Банка России, от которой зависит стоимость денег на рынке и процентные ставки по надежным облигациям федерального займа.

Однако все идет к тому, что, оставив неизменной ставку на заседании совета директоров ЦБ 15 июня, Банк России надолго прекратил ее снижение. «При этом основным аргументом стало не недавнее ослабление рубля и не ускорение роста цен на бензин, а решение правительства повысить НДС с 18 до 20%, начиная с 1 января 2019 года. 

Как мы отмечали ранее, это будет иметь непосредственный проинфляционный эффект (около +1,4 п.п. к годовой инфляции – наша оценка), который может сопровождаться эффектами второго порядка, связанными с тем, что инфляционные ожидания населения остаются незаякоренными, – считают аналитики Райффайзенбанка. – Глава ЦБ практически исключила возможность продолжения смягчения политики до конца этого года, отметив, что текущие денежно-кредитные условия близки к нейтральным. Кроме того, учитывая, что основной эффект от повышения НДС проявится в 2019 году, мы полагаем, что потенциал для снижения ставки в 2019–2020 годах также уменьшится».

Таким образом, похоже, что поставленная в послании Федеральному Собранию задача президента России Владимира Путина снизить среднюю ставку по ипотеке до 7–8% годовых, откладывается на долгий срок. Cтавится под удар и смежная задача – стремиться к строительству ежегодно до 120 млн кв. м жилья с нынешних 80 млн.

Однако глава ЦБ Эльвира Набиуллина после решения по ставке и последующего жесткого комментария все же заявила о реальности выполнения задач президента. «Мы исходим из того, что наша политика по снижению инфляции и по снижению ставок приведет к тому, что ипотека будет еще более доступной, и как общее правило, ипотечные ставки будут на уровне 7–8%», – сказала она. Впрочем, ставки в таком размере банки уже предлагают. Более того, несколько банков анонсируют ставку в 6% годовых. Однако получить ее можно только по программе господдержки молодых семей. 

Пора брать кредит

Несмотря на огромный профицит ликвидности банковской системы, который растет уже второй год, и на прошлой неделе составлял порядка 4 трлн руб., «излишек» денег у банков не станет стимулом для снижения ставок по кредитам, в том числе под такой ликвидный и надежный залог как недвижимость. Дело в том, что в случае наступления проблем у ипотечников выселить их из квартиры не так-то просто, особенно семьи с детьми. Кстати, банки на такие крайние случаи идут неохотно и стараются, прежде всего, договориться с заемщиком, например, рефинансировать кредит, продлив его срок и уменьшив ежемесячный платеж.

Кроме того, менее рискованными для банков являются вложения в те же ОФЗ, по которым сейчас вполне можно заработать порядка 8% годовых с учетом реинвестирования купона и небольших спекуляций.

В то же время цены на жилье с высокой вероятностью начнут подниматься. Стимулом для этого станет увеличение НДС. Причем, если Райффайзенбанк прогнозирует вклад роста налога на добавленную стоимость в инфляцию в размере 1,4%, то более пессимистичные оценки говорят о 1,8–1,9%. Не в пользу покупателей квартир отразится на себестоимости строительства и падение рубля. Однако в условиях превышения предложения над платежеспособным спросом все больше и больше застройщиков будут субсидировать ипотечные ставки за счет собственной прибыли, как это давно начали делать автодилеры.

В общих чертах механизм заключатся в следующем. Покупатель получает ипотечный кредит от банка под стандартную ставку, например, 9% годовых. Но при этом застройщик снижает цену на квартиру настолько, чтобы у покупателя переплата за кредит составляла, допустим, 6%. По такой схеме продается обычно лишь часть квартир. Это выгодно девелоперу в случае, когда ему нужно получить оборотный капитал, и он не желает опускать цены, надеясь продать остальные квартиры по заявленной цене.

Зарабатывает свою маржу и банк. На схеме может нажиться и покупатель, у которого есть на руках вся сумма для покупки квартиры: получив ипотечный кредит и погасив его досрочно, можно выиграть значительную часть скидки, которой девелопер субсидирует «ипотечные» квартиры.

Возможно, этим летом будут наилучшие за последние годы условия покупки квартир, в том числе и с помощью ипотеки, ведь пока еще не начали расти цены на недвижимость, и не сильно падает рубль. В условиях спада деловой активности летом как банки, так и застройщики будут готовы предоставить реальным клиентам скидки.

Курс на рефинансирование

Если проанализировать рекламную активность банков, то складывается впечатление, что рефинансированию «чужой» ипотеки банки уделяют не меньше внимания, чем привлечению «первичных» клиентов. И этому есть свои обоснования. Прежде всего, для банка клиент с уже обслуживаемым ипотечным кредитом является более прозрачным, а значит, предсказуемым. По таким клиентам можно отследить всю историю платежей и спрогнозировать риски.

Несмотря на то, что многие банки в рекламных объявлениях говорят о готовности рефинансировать ипотечные кредиты под ставку от 6% годовых, реально получить одобрение кредита под 8–9% годовых. При принятии решения снизить стоимость платежей по кредиту следует учитывать сопутствующие процедуре рефинансирования расходы. Это, прежде всего, проведение новой оценки стоимости недвижимости, плата за переоформление закладной в пользу нового банка, переоформление страховки закладываемого имущества и ряд других. Некоторые банки еще запросят разовую выплату.

Кроме того, следует иметь в виду, что банки откажут в реструктуризации, если сумма оставшейся задолженности меньше 10% от стоимости недвижимости. С одной стороны, это кажется не совсем логичным, ведь чем меньше отношение долга к стоимости залога, тем меньше рисков у банка. Однако в данном случае банки стремятся избежать других рисков – неполучения дохода в случае досрочного погашения кредита, которое банки запретить не могут. Банк справедливо считает, что доходы заемщика пропорциональны стоимости недвижимости. Вероятно, что 10% от стоимости залога как раз и являются той границей, ниже которой резко растут риски, что клиент, рефинансировав кредит под более низкую процентную ставку, тут же погасит его досрочно.

Конечно, выгоднее и быстрее рефинансировать ипотеку в собственном банке, но многие кредитные организации будут отказывать в снижении ставки по собственным займам. В этом случае может помочь встреча с начальником или замначальника кредитного отдела, или просто направление в банк официального уведомления о намерении перекредитоваться в другом банке. Скорее всего, после этих шагов удастся найти компромиссное решение, устраивающее обе стороны. В любом случае тем, кто брал кредит даже год–два назад, стоит изучить возможность снижения ставки. Причем с решением вопроса стоит поторопиться: не исключено, что с ростом инфляции, и видя остановку процесса снижения ключевой ставки, банки ухудшат условия по рефинансированию кредитов.

Подписывайтесь на нашу рубрику:
Для подпсики необходимо авторизироваться
Укажите вашу электронную почту в личном кабинете
Комментарий
Чтобы оставить комментарий необходимо авторизироваться