Подвижный налог на недвижимость

Подвижный налог на недвижимость

Налоги 01 Апр 2013, 09:45
Подвижный налог на недвижимость

Кто сказал, что налоги в России повышаться не будут?

Кадастр больше не кадастр

В марте замминистра финансов Сергей Шаталов анонсировал введение налога на недвижимость уже с 2014 года. Правда, неповсеместно. По его словам, сначала новый налог заработает в «продвинутых» регионах, остальным будет дано «время на разбег» до 1 января 2018 года. Главное, чтобы к нововведению были готовы муниципалитеты, для которых налог должен стать основной базой для формирования бюджетов.

Напомним, что сейчас и налог на имущество, и налог на землю исчисляются исходя из стоимости БТИ (инвентаризационной стоимости). Новая схема расчета предусматривает, что налог на недвижимость будет исчисляться из кадастровой стоимости (она максимально приближена к рыночной). Именно трудности с кадастровой оценкой были главным тормозом нововведения.

Решено на федеральном уровне определить лишь максимальные ставки налога и единственный общий вычет — 20 кв. м на каждый объект независимо от количества собственников. Сам факт корректирующего кадастровую оценку «вычета» весьма любопытен. Возможно, это след эксперимента по введению налога на недвижимость, который проводился в Великом Новгороде и Твери, когда выяснилось, что налог жестоко бьет по карману социально незащищенных слоев общества. В любом случае это последний привет равному праву на жилье. Вычет означает, что чиновники все-таки признают: полный переход на кадастровую оценку российским гражданам не по карману. По сути, это общая для всех федеральная льгота по вводимому налогу. Все остальные льготы решено оставить на усмотрение регионов: они смогут менять общую ставку, а также вводить дополнительные вычеты для любых категорий собственников.

Согласно предложениям ставки налога будут рассчитываться исходя из суммарной кадастровой стоимости объектов. При этом ставки определены как для завершенных объектов строительства, так и для объектов незавершенного капитального строительства.

Налоговые ставки согласованы Минфином и Минэкономразвития следующим образом: если стоимость объекта жилой недвижимости (целого дома или строения) не превышает 300 млн рублей, то ставка не должна превышать 0,1% его кадастровой оценки, для нежилых строений ставка будет не выше 0,5%.

Сколько будет это нам стоить?

Что изменится для плательщиков налога, то есть для всех нас, у кого есть крыша над головой (лицам без определенного места жительства можно не беспокоиться)?

Есть такие оценки: в Москве при средней стоимости 1 кв. м около 160 000 руб. за квартиру площадью 55 кв. м придется заплатить 5600 руб. в год (без учета региональных льгот). По расчетам ФНС на основе данных Росреестра, в среднем по России при ставке 0,1% налоговая нагрузка удвоится и составит 1466 руб. с квартиры против 686 руб. в 2011 году, то есть налоговая нагрузка возрастет более чем вдвое.

Москвичи, кстати, могут заранее подготовиться к новому налогу. Все желающие уже сейчас могут узнать, какова кадастровая стоимость их недвижимости, и исходя из озвученных Минфином ставок рассчитать примерный размер налога на недвижимость. Надо только выяснить кадастровый номер участка, на котором расположен дом.

Ключевой документ, который поможет любителям подсчетов, — приложения к «постановлению правительства Москвы от 25.12.12 г. № 805-ПП «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве», опубликованные 26 декабря 2012 года.

Согласно этому документу, например, в Центральном административном округе стоимость квадратного метра жилых помещений в среднем по округу — 147,465 тыс. рублей, а минимальная — 48,5 тыс. рублей за квадратный метр.

Получается, что за каждый квадратный метр должно быть начислено в среднем 147 рублей налога. За квартиру площадью 50 кв.м начислят в случае такой кадастровой стоимости 7,35 тыс. рублей. В общем осталось сначала взять в руки себя, потом сесть за компьютер — и никаких сюрпризов.

Москва как и всякий большой город полна контрастов. Здесь есть, конечно, «золотые мили», но даже в престижных районах можно отыскать дома, где цены очень даже скромны и могли бы претендовать на участие в программе «Доступное жилье гражданам России». К примеру, минимальная цена

жилого помещения за квадратный метр в одном из домов на Арбате и Замоскворечье — 36 тыс. рублей, а в Таганском районе — есть и по 15 тыс. рублей. Но это цены без учета кадастровой стоимости земли, на которой они стоят, так что введение нового налога может изменить ситуацию. Одновременно эта дифференциация показывает, сколько проблем породит новый налог. Учитывая специфику московского рынка недвижимости, с введением налога в Москве, скорее всего, спешить не будут. По предварительным данным, налог в столице «пропишется» только в 2016 году.

Социальная дифференциация по месту жительства

Без сомнения, в выигрыше окажутся развитые области с преобладанием крупных городов со сравнительно дорогой недвижимостью. Противоположная ситуация может наблюдаться в регионах с преобладанием населенных пунктов сельского типа, разбросанных по большим площадям. Подобная ситуация характерна для Сибири и Дальнего Востока. Составление кадастровых планов здесь по-прежнему идет с серьезными затруднениями.

В выигрыше должны оказаться муниципалитеты, причем богатых городов, Москвы в первую очередь, а больше других (от нового налога пострадают все, кто будет его платить) в Москве проиграют те, чья собственность находится в старом жилом фонде.

Для новостройки инвентаризационная стоимость максимально приближена к рыночной, так как ее размер рассчитывается в зависимости от износа. В случае старой застройки ситуация обратная — инвентаризационная стоимость гораздо ниже кадастровой. И даже при низкой ставке и с учетом вычета владельцы собственности в старом жилом фонде могут существенно проиграть. В центре Москвы, к примеру, разница между рыночной и инвентаризационной стоимостью старого жилого фонда в среднем составляет 20–40 раз.

Отсюда следует, что Москву и другие крупные города ждет очередная волна переселений по социальному признаку. «Золотые мили» пустыми, конечно, не останутся, зато пояс гетто может существенно вырасти, и в этих гетто к ставшим уже практически традиционными кавказским, таджикским и узбекским наречиям в полный голос добавится Великий и Могучий.

Здесь есть и еще одна сторона. Налог на недвижимость, то есть на жилье, повысят, но качество проживания в нем останется прежним. Другими словами, жилищно-коммунальные услуги становятся все хуже. По прогнозам МЧС, высока вероятность возникновения в 2013 году крупных аварий на системах жилищно-коммунального хозяйства на территории пяти (из восьми!) федеральных округов страны. По данным МЧС, в зонах вероятных крупных аварий проживают свыше 90 миллионов россиян, или 60% населения страны. МЧС прогнозирует, что годовой ущерб от чрезвычайных ситуаций различного характера может достигать до 900 миллиардов рублей (1,5–2% валового внутреннего продукта). «Наибольший риск чрезвычайных ситуаций, связанный с авариями на коммунальных системах регионального и выше уровней, прогнозируется на территории Дальневосточного (Амурская область), Сибирского (Забайкальский, Красноярский края, Новосибирская область), Уральского (Свердловская, Курганская, Челябинская области), Приволжского (Самарская, Саратовская, Ульяновская области), Южного (Краснодарский край, Республика Адыгея) федеральных округов», говорится в прогнозе Центра «Антистихия» МЧС России. То есть на очень значительной части территории страны.

В то, что налог на недвижимость будет усерднее по сравнению со своими предшественниками опустошать наши карманы, верится легко, а в то, что в результате коммунальные сети станут надежнее, — нет.

Эрзац налога на роскошь

Географическая социальная дифференциация — удел любого мегаполиса. Российские власти довольно скромно ей противостоят. Применительно к налогу на недвижимость это противостояние выражается в том, что проект предусматривает повышенную 0,5% от кадастровой стоимости для владеющих недвижимостью общей стоимостью свыше 300 млн руб. Отметим, что, к примеру, в районе Замоскворечья среди почти 25 тыс. объектов нашлись с десяток зданий, стоимость которых превышает 300 млн рублей.

Правительство поручило доработать редакцию этой нормы так, чтобы владельцы «суперроскошной недвижимости» не могли уклониться от налогообложения. Речь идет о недвижимости площадью свыше 1000 кв. м. В Московском регионе не более 0,1–0,3% домов площадью свыше 1000 кв. м и рыночной стоимостью более 300 млн руб., уверен председатель совета директоров корпорации «Инком» Константин Попов, а по России это «исчезающе малая величина». Квартир дороже 300 млн руб. в Москве Константин Попов насчитал меньше 100.

Часто такие объекты оформлены на юридическое лицо, возможно иностранное, либо могут иметь статус домов отдыха, знает чиновник правительства: все это позволит не платить налог в текущей редакции законопроекта. Поэтому разработчики должны придумать такой механизм, чтобы независимо от формы собственности и прописки владельца подобная недвижимость облагалась высоким налогом.

Однако, как считает партнер Taxadvisor Дмитрий Костальгин, налоговики смогут легко проверить, действительно ли она используется для коммерческой деятельности, так как сделок с такой недвижимостью немного. Риски же велики: недвижимость стоимостью 300 млн руб. будет амортизироваться в течение 10 лет, таким образом, налог на прибыль будет уменьшаться на 6 млн руб. в год, а это уже уголовно наказуемое уклонение от уплаты налогов, предупреждает он.

Понятно, что повышенная ставка налога на недвижимость имеет большее отношение к налогу на роскошь, то есть к политике, к показной (учитывая количество домов от 300 млн руб. по России) борьбе с показным богатством, чем к поступлениям в муниципальные бюджеты, хотя местный бюджет где-нибудь на Рублевке точно существенно укрепит свое финансовое здоровье. Владельцам же квадратных метров остается уповать на собственное здоровье, без которого будет нелегко осилить новый налог.

А фонтан налога на недвижимость не иссякает. Минэкономразвития планирует облагать специальным налогом не оформленную должным образом недвижимость. В настоящее время, по данным министерства, 92% земель в России, или 1576,4 млн га, принадлежит государству или муниципалитетам, 0,7% (12 млн га) — юридическим лицам, 7,1% (121,4 млн га) — гражданам. При этом около 20–30% используемой недвижимости в России вообще не зарегистрировано собственниками. В ряде субъектов этот показатель достигает 60%.

В министерстве намерены до конца 2012 года разработать соответствующий пакет поправок в Кадастровый, Земельный, Налоговый и Градостроительный кодексы. При этом в министерстве пояснили, что данный налог будет введен не раньше, чем новый налог на недвижимость.

За налогом налог.

Николай Вардуль

Подписывайтесь на нашу рубрику:
Для подпсики необходимо авторизироваться
Укажите вашу электронную почту в личном кабинете
Комментарий
Чтобы оставить комментарий необходимо авторизироваться