После налоговой реформы

Рост цен зарубежной недвижимости может замедлиться.
Налоги / Евгений Воловик 29 Янв 2018, 11:35
После налоговой реформы

За три дня до Рождества президент США Дональд Трамп подписал Закон о налоговой реформе – так называемый Tax Cuts and Jobs Act. В Америке развернулась работа по интерпретации положений нового законодательства. Эксперты, в частности, анализируют возможное влияние нового закона на рынок недвижимости. По их мнению, новый налоговый закон может потянуть за собой торможение роста цен на жилье. Этому могут способствовать понижение порога вычета процентов по ипотеке, ограничение вычетов при начислении налогов штата и местных налогов и повышение планки стандартного вычета.

Для некоторых домовладельцев расходы на жилье увеличатся. Для тех, кто в настоящее время пребывает в нерешительности, может повыситься привлекательность аренды жилья как альтернативы его приобретению. Тех же, кто твердо решил приобрести жилье в собственность, может ожидать сокращение предложения на рынке. Влияние налоговой реформы на налогоплательщика будет зависеть от его места жительства, возможностей в отношении расходов на жилье и степени влияния реформы на общее благосостояние населения.

Удар по ценам на жилье будет зависеть от региона. Пострадают штаты на северо-востоке и побережье, а выиграют южные штаты и Горный Запад. В целом по стране цены на жилье за ближайшие полтора года могут снизиться на 4% по сравнению с дореформенным уровнем. Однако это снижение не будет одинаковым на всей территории. Из-за сокращения размеров вычетов по налогам на недвижимость и на проценты по ипотеке могут пострадать домовладельцы в штатах с высокими налогами и рынки дорогого жилья. Например, цены на жилье в Округе Уэстчестер, в Округе Эссекс в Нью-Джерси, а также в пригороде Нью-Йорка могут просесть на 11%. На Манхэттене или в Лейк-Каунти (штат Иллинойс) эта цифра может составить 10%.

Эксперты отмечают три аспекта последствий налоговой реформы.

Вычет процентных выплат по ипотеке

Это последствие реформы может выдавить на периферию покупателей элитной недвижимости. Реформа повышает стоимость кредита для покупателей дорогого жилья. Взявшим ипотеку гражданам при начислении налогов на доходы можно будет сделать вычет процентов с суммы ипотечного кредита до $750 тыс. (ранее эта цифра составляла $1 млн). Ясно, это удорожает покупку дорогого жилья на кредитные деньги.

Кроме того, для получения права на вычет домовладельцу придется перейти на раздельный учет расходов. Однако, поскольку стандартный вычет, не зависящий от дохода и не требующий детализации, увеличен до $12 тыс. для лиц, подающих индивидуальную налоговую декларацию, и до $24 тыс. для супружеских пар, привлекательность детализации снизится. 

Ведь «возиться» с детализированной налоговой декларацией будет иметь смысл, только если она позволит сократить размер налогооблагаемого дохода больше, нежели с помощью стандартного вычета. 

Эксперты подсчитали, что снижение порога до $750 тыс. означает, что раздельный учет будет выгоднее использовать только 14,4% домов.

Некоторые риелторы полагают, что приобретение жилья станет менее привлекательным способом сэкономить на налогах. Сокращение налоговых льгот заставит продавцов снижать начальную цену.

Отмечают, что новое законодательство прекратит свое действие в 2026 году, когда станет возможным сделать вычет на проценты по ипотеке в размере до $1,1 млн.

Сниженный порог для вычетов распространяется только на новую ипотеку. Для ипотечных кредитов, закрытых до 15 декабря прошлого года, старый порог в $1 млн сохраняется, даже если кредит был позднее рефинансирован под более низкую ставку. Это может означать, что у домовладельцев с кредитами на сумму более $750 тыс. будет меньше стимулов к приобретению более дорогого дома. 

Поскольку жилье в Америке стоит, как правило, значительно меньше $750 тыс., для большинства покупателей жилья корректировка порога к росту цен не приведет. Однако она ударит по покупателям дорогого жилья на побережье.

Далее, поскольку положение нынешних домовладельцев лучше, чем будущих, у людей, уже проживающих в домах стоимостью миллион долларов, становится меньше стимулов к перемене места. Новая ситуация заставляет задуматься тех, кто хотел бы переехать в дом дороже $750 тыс. Это обстоятельство лишь усилит давление в сторону повышения дефицита на рынке менее дорогого жилья.

В регионах с высокими налогами риелторы часто предлагали потенциальным покупателям списать налоги на имущество. Теперь эта уловка может не сработать. Налог на имущество в размере более $10 тыс. платят более 4 млн американцев. Это не считая других налогов.

В отдельных округах, например, в Уэстчестере, налог на имущество в размере более $10 тыс. платят 73% домовладельцев. Новый единый порог в $10 тыс. (см. ниже) ставит рынки дорогого жилья на один уровень с рынками жилья средней и низкой стоимости. Каждый американец располагает определенной суммой, на которую он может позволить себе (или на которую он хотел бы) приобрести жилье.

Естественно, чем больше расходы, связанные с жильем (в том числе и на налоги), тем меньше возможностей для выплаты основной суммы и процентов по ипотеке.

Ограничение вычета для налогов штатов и местных налогов на имущество

По старому налоговому законодательству все суммы налогов штатов и местных налогов на имущество могли быть предъявлены к постатейному вычету при начислении федерального налога на доходы, если только лицо не являлось плательщиком альтернативного минимального налога. К вычету могли быть предъявлены подоходные налоги местного уровня и штата либо налоги с продаж (но не то и другое вместе).

Новый закон объединяет все эти налоги в группу так называемых налогов SALT (State and Local Tax – SALT) и ограничивает размер консолидированного вычета стандартным порогом в $10 тыс. как для отдельных декларантов, так и для супружеских пар. Значительно более высокий порог стандартного вычета, как полагают эксперты, способен сократить количество налогоплательщиков, которые воспользуются постатейным вычетом (детализацией), с 30% до 10%. 

Жители подавляющего большинства округов США предъявляют вычет налогов SALT в размере менее $10 тыс. (по данным организации Tax Foundation). Поэтому семьи с низкими и средними доходами, которые до сих пор использовали детализированные вычеты SALT, скорее всего, перейдут на больший по величине стандартный вычет.

Даже если корректировка законодательства о вычетах по линии SALT и по ипотечным процентам напрямую домовладельца не коснулась, все равно ему не удастся сохранить на прежнем уровне затраты на содержание жилья. Новый закон повышает стандартный порог, при котором расходы могут быть предъявлены к вычету, до $12 тыс. для отдельных декларантов и до $24 тыс. для подающих совместную декларацию супружеских пар. Для многих пар – это увеличение порога сведет на нет выигрыш от детализации, поскольку сумма вычетов по ипотечному кредиту и по линии SALT не дотянет до $24 тыс.

Попытки построения новых схем

Эксперты считают, что федеральное правительство самоустранилось от стимулирования американцев приобретать жилье. В отдельных штатах люди занялись поиском путей, позволяющих обойти новые законы. Власти штатов, в частности, ищут способы, как сохранить вычеты налогов штата и местных налогов для жителей с высокими доходами. 

Другие обратили внимание на то, что, например, новое налоговое законодательство не ограничивает вычеты благотворительных взносов налогоплательщика. Это обстоятельство решили использовать в Калифорнии, где предложили заменить налоги штата благотворительными взносами. Сумму, переданную в новый фонд California Excellence Fund, предлагается предъявлять к вычету при уплате налога на доходы штата. Это можно сделать потому, что вычет для налогов штата и местных налогов имеет ограничение, а вычет благотворительного взноса – нет.

А в Штате Нью-Йорк размышляют о замене налога на доходы налогом на фонд оплаты труда. Иначе говоря, предлагается вычитать из суммы налога штата на доходы сумму налога на фонд оплаты труда, который уплачивает работодатель. Эффект получается благодаря тому, что закон допускает вычет такого налога.

Пока трудно сказать, имеют ли эти начинания законодательную перспективу. Некоторые аналитики рекомендуют властям штатов, которые на деле хотели бы снизить влияние нового налогового законодательства на кошельки налогоплательщиков, более внимательно заняться размерами налоговых ставок, нежели придумывать все более замысловатые и неоднозначные с точки зрения закона обходные решения.

Последствия роста ставки рефинансирования

Общее сокращение налогов в стране в условиях полной занятости может усилить инфляционное давление. Это может заставить Федеральную резервную систему повысить ставку рефинансирования, что приведет к повышению ставок ипотечного кредита. Размер этих ставок с середины июля прошлого года не превышал 4%, благодаря чему людям удавалось смягчать последствия роста стоимости жилья. Если ставки начнут повышаться, кредит станет более дорогим, что для многих покупателей закроет перспективу приобретения дорогого жилья.

Ряд комментаторов, и таких немало, выказывают мнение, что могло бы быть и хуже. Ведь на этапе обсуждения закона делались предложения полностью убрать вычеты налога на имущество или еще сильнее снизить порог вычета процентов по ипотеке. Однако главным выигрышем для рынка недвижимости может оказаться сохранение вычета прироста капитала от продажи жилья по основному месту проживания. 

Это означает, что продавший дом налогоплательщик имеет право вывести из-под налогообложения до $250 тыс. ($500 тыс. для супругов, подавших совместную налоговую декларацию) прироста капитала, если это жилье находилось во владении и использовании в качестве основного на протяжении двух лет за последние пять лет. Ведь существовали варианты закона, согласно которым вместо пяти лет предлагались восемь, а налогоплательщики с большими доходами вообще не могли воспользоваться льготой.

По результатам анализа последствий налоговой реформы американские эксперты делают вывод, что в конечном счете новое законодательство США снижает стимулы к приобретению нового жилья.

Вместе с тем снижение цен на недвижимость, которое прогнозирует, например Национальная ассоциация риелторов США, может сделать привлекательным приобретение гражданами первого жилья.

Подписывайтесь на нашу рубрику:
Для подпсики необходимо авторизироваться
Укажите вашу электронную почту в личном кабинете
Комментарий
Чтобы оставить комментарий необходимо авторизироваться