Склад ценнее офиса

ТОП-10 21 Окт 2014, 10:18
Склад ценнее офиса

По данным Knight Frank, с учетом объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2014 г., доля вакантных площадей класса, А может превысить уровень 30%. При этом в офисах класса В аналогичный показатель равен 13,7%.

Как пишут эксперты компании Knight Frank, с начала года объем поглощения офисных площадей составил около 430 тыс. кв. м, что почти на 45% ниже прошлогоднего показателя. Тем не менее активность на рынке офисной недвижимости сохраняется, отмечают эксперты. В значительной степени она связана с желанием компаний оптимизировать затраты на аренду, пересмотреть существующие договоренности в условиях новых реалий рынка. При этом на фоне негативной динамики макроэкономических показателей и высокой степени неопределенности ряд компаний рассматривает возможность покупки офисного помещения для собственного размещения. В свою очередь на рынок выходит все больше объектов, собственники которых готовы продавать офисные площади.

Ставки снижаются

«На протяжении 9 месяцев 2014 г. запрашиваемые ставки аренды на офисы класса, А и В демонстрировали понижательную динамику. Собственники объектов, желая максимально сократить уровень вакантных площадей, пересматривают коммерческие условия и предлагают более привлекательные варианты аренды. В офисах класса, А средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка снизилась на 10% с начала года и составила $722 кв. м/год. Снижение средневзвешенного показателя также обусловлено вводом в эксплуатацию ряда крупных удаленных от центра офисных комплексов», — говорится в исследовании компании Knight Frank.

В свою очередь запрашиваемая ставка на офисные площади класса В снизилась до $444 кв. м/год, что на 8% ниже значения показателя начала года. Однако, отмечают эксперты компании, в течение квартала средневзвешенная ставка аренды изменилась незначительно (менее 3%), что объясняется изменением структуры предложения, в то время как спросом пользовались офисные площади, предлагаемые по невысокой арендной ставке, в течение III квартала на рынке освобождались более дорогие помещения.

Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, считает, что рынок офисной недвижимости, как и экономика страны в целом, находятся сегодня под влиянием геополитической напряженности и секторальных санкций: «На фоне увеличения доли вакантных площадей на рынке усиливается конкуренция за арендатора — только качественные объекты, собственники которых способны адаптироваться под текущие условия и готовые предлагать привлекательные условия аренды, смогут обеспечить высокую заполняемость».

Складская недвижимость

CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, проанализировала рынок складской недвижимости в российских регионах. На складском рынке в крупных городах России она выявила следующие тенденции. Совокупный объем регионального предложения (исключая рынки Москвы и Санкт-Петербурга) по итогам первого полугодия 2014 года составляет 2,9 млн кв. м. До конца года этот показатель должен увеличиться до 3,5 млн кв. м.

По итогам первого полугодия 2014 года на региональных рынках объем заключенных сделок превысил прошлогодний показатель в 2 раза и составил 217 тыс. кв. м. Прайм ставки аренды для региональных объектов составляют $120/ кв. м в год, средний показатель — $100/ кв. м в год. Наибольший вес в общем объеме общероссийского предложения качественной складской недвижимости занимает Московский регион, который формирует 62% рынка.

Как пишут эксперты компании CBRE, за первое полугодие 2014 года на региональных рынках было заключено в объеме 217 тыс. кв. м, что в 2 раза превышает аналогичный

показатель прошлого года. В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга для региональных рынков характерна более высокая доля прямых сделок. Если в двух столицах порядка 90% сделок совершается с привлечением профессиональных консультантов, то на локальных (развитых) рынках в регионах эта доля может быть существенно ниже. К примеру, в третьей локации по объему предложения (после Новосибирска и Екатеринбурга) — Самаре, доля прямых сделок составляет 90%.

Наиболее активные потребители складских площадей в регионах на протяжении последних 2 лет являются FMCG компании, доля которых в совокупном поглощении в первом полугодии 2014 г. составила 55%.

По данным CBRE, по итогам первого полугодия 2014 года в российских регионах было введено 153 тыс. кв. м качественной складской недвижимости. Наиболее крупные объекты открылись в Челябинске («Логоцентр», 60 тыс. кв. м) и в Чите (ИП KENON, 65 тыс. кв. м). В целом наиболее развитыми с позиции объема складского предложения регионами являются Новосибирск (610 тыс. кв. м), Екатеринбург (559 тыс. кв. м) и Самара (330 тыс. кв. м).

В совокупности в региональных городах строится 979 тыс. кв. м со сроком сдачи 2014—2015 гг., из которых 492 тыс. кв. м должны ввестись до конца этого года (по заявлениям девелоперов). По итогам первого полугодия 2014 года совокупный объем регионального предложения (исключая рынки Москвы и Санкт-Петербурга) составляет 2,9 млн кв. м. До конца года этот показатель должен увеличиться до 3,5 млн кв. м.

«Средняя ставка в региональных проектах в большей степени дифференцирована от качества проекта и уровня девелопера, чем от конкретного города. Новые здания и строящиеся комплексы в высокой стадии готовности предлагаются по ставкам от $120 до

$135 / кв. м в год, объекты, тяготеющие к классу B, предлагаются по $90–100/ кв. м в год. Средняя базовая ставка аренды в регионах составляет $100/ кв. м в год. Довольно типичным для региональных девелоперов является установление цены в рублях за 1 кв. м в месяц, причем нет практики выделения операционных затрат. Средняя цена по таким предложениям составляет 400 руб./ кв. м /месяц», — говорится в материалах исследования CBRE.

Оксана Федулова, старший консультант отдела исследований рынка CBRE считает, что дефицит качественных складов на региональных рынках для большинства городов является нормой, по сути, отражающей отсутствие данного сегмента как сформированного рынка: «В большинстве городов складской сток представлен единичными проектами, чаще всего, изначально реализованными под конечных пользователей. При этом уровень обеспеченности ритейла и оборота торговли складами в регионах чаще всего находится на крайне низком уровне. Но этот фактор не является негативным, поскольку для локального регионального бизнеса в большинстве случаев склады класса, А и В не являются эффективными».

Алексей Земцов

Подписывайтесь на нашу рубрику:
Для подпсики необходимо авторизироваться
Укажите вашу электронную почту в личном кабинете
Комментарий
Чтобы оставить комментарий необходимо авторизироваться