Граждан защитили от застройщиков

Граждан защитили от застройщиков

На минувшей неделе Госдума приняла в III чтении поправки в закон о долевом строительстве. Он защищает дольщиков от застройщиков, а жизнь последних осложняет. .
Жилая / Глеб Баранов 24 Июн 2018, 17:11
Граждан защитили от застройщиков

Но продолжающийся рост объемов продаж недвижимости дает некоторый простор для законотворческих экспериментов. Тем более что в этом году продолжало расти число не только проданных, но и «проблемных домов», строительство которых приостановлено. А сам рынок уже довольно давно затоварен, и объемы ввода жилья снижаются.

Затоваренный рынок

Прошлый год на рынке жилой недвижимости оказался во многом схож с 2016 годом. Продажи росли, ввод жилья снижался, а цены, по сути, не менялись, в рублях немного снижаясь, а в долларах – подрастая. Их быстрое падение остановилось еще два года назад, но, несмотря на явный рост спроса, речи о возвращении на прежние уровни пока не идет. В Москве средняя цена квадратного метра снизилась с более $5000 в 2013 году до менее $2500 в начале 2016 года.

И в этом была заслуга не одной лишь девальвации – рублевые цены тоже упали. Если в 2014 году они превышали 210 тыс. руб. за метр, то сейчас, по расчетам ИРН, находятся ниже 170 тыс. руб. (это соответствует уровню 2013 года).

Одной из причин этого стали достижения строителей (см. график). В 2015 году, по данным Росстата, был введен в строй рекордный объем жилой недвижимости – 84,3 млн кв. м. Это заметно больше даже советских результатов (в 1991 году было, например, введено 49,4 млн кв. м). С началом же 21 века это сравнивать и вовсе нет смысла.

К 2000 году объем ввода жилья упал до 30,3 млн кв. м. И в «нулевые» годы, когда цены на недвижимость в России стремительно росли, ее ввод хотя и быстро увеличивался, но не превысил 64,1 млн кв. м. Тот рекорд был установлен в 2008 году на фоне кризиса, и снова на такой уровень строительство вернулось только через 4 года.

Однако затем было начато настолько много проектов, что рекорды по вводу жилья побивались четыре года подряд. В итоге к девальвации и рецессии, снизившим спрос на недвижимость три года назад, добавился рост предложения. И хотя в последние годы ввод жилья стал ощутимо снижаться, он по-прежнему находится на небывалых до 2014 года уровнях.

Уверенно расти в таких условиях цены просто не могли, а у снижения был свой предел – себестоимость строительства. И еще в прошлом году они нащупали дно, на котором находятся по сей день. Тем не менее, если обращать внимание на менее масштабные колебания, то можно отметить, что в этом году средние цены на московское жилье подросли. По расчетам ИРН, упав к началу года до уровня 164 тыс. руб. за квадратный метр, сейчас они вернулись уже к 168 тыс. руб.

Дорогая доля

Главным событием на этом рынке стало, впрочем, совсем другое. На прошлой неделе III чтение в Госдуме преодолели поправки в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Закон, как предполагают его авторы, обезопасит дольщиков от недобросовестности застройщиков. Он будет регулировать их деятельность во время переходного периода от долевого к проектному финансированию. Вводится механизм эскроу-счетов для граждан, участвующих в финансировании строительства, а также страхование средств на них. Закон регулирует достройку проблемной недвижимости, вводит новые требования к застройщикам. При этом запрещаются другие способы привлечения средств граждан в строительство.

Деньги дольщиков на счетах эскроу будут застрахованы на сумму до 10 млн руб., что заметно больше, чем для обычного банковского вклада. И во многих, хотя и явно не во всех, случаях этого вполне достаточно для покупки квартиры, тем более что речь идет о защите в первую очередь не самых обеспеченных слоев граждан.

С 1 июля застройщики будут заключать с гражданами договоры о долевом участии в строительстве с использованием таких счетов на добровольной основе, а через год станут делать это уже в обязательном порядке. Средства будут лежать на них до завершения строительства, и только после ввода объекта банк перечислит их застройщику. Но если тот не исполнит обязательства, граждане получат возможность вернуть деньги.

Для решения их проблем предусматривается выдача без торгов компенсационных участков тем, кто займется достройкой проблемных объектов. При этом Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства сможет финансировать этот процесс. Сопутствующая же инфраструктура будет возводиться за счет средств бюджета.

Для банков это будет бесплатным фондированием, для граждан – защитой, а вот насколько дорого эта схема обойдется застройщикам, пока до конца не ясно. Они будут кредитоваться в банках, где собственно и будут находиться средства граждан на эскроу-счетах. Сейчас уполномоченных на это кредитных организаций 25 и некоторые из них уже пытаются договориться о том, чтобы не платить взносы в фонд страхования вкладов по средствам граждан на таких счетах.

На прошлой неделе «Интерфакс» сообщил о том, что с подобным предложением в Минэкономразвития обратился ВТБ. При этом по данным источника «Коммерсанта», аргументировал он свою просьбу тем, что «при нынешнем уровне базовой ставки отчислений в ФСВ – 0,15% от среднеквартальной суммы средств физлиц и ИП на счетах и вкладах в банке, банкам придется заложить эти расходы в стоимость кредитов для строительных компаний».

Дорогие кредиты вместо средств дольщиков – не лучшая замена для застройщиков. Учитывая то, что их маржа снижалась и без того, а поднимать цены возможности нет, защита граждан вполне способна привести к появлению новых проблемных объектов. А их число, как известно, растет и без того: в начале года таких объектов было 836, а 1 апреля, по данным Минстроя, уже 842.

Подписывайтесь на нашу рубрику:
Для подпсики необходимо авторизироваться
Укажите вашу электронную почту в личном кабинете
Комментарий
Чтобы оставить комментарий необходимо авторизироваться