На рынках жилой и офисной недвижимости наблюдает оживление

На рынках жилой и офисной недвижимости наблюдает оживление

Начавшийся в конце прошлого года небольшой рост цен на жилую и офисную недвижимость спровоцировал тех, кто давно присматривался к покупке квартиры или смены офиса, навестить риэлторов, пока планируемое приобретение не стало еще дороже. Наибольшей популярностью сейчас пользуются дешевые квадратные метры, что свидетельствует о низкой платежеспособности клиентов и неустойчивости наметившегося растущего тренда.
Жилая / 18 Авг 2018, 22:00
На рынках жилой и офисной недвижимости наблюдает оживление

Москва пользуется спросом

Объем сделок с первичной и вторичной недвижимостью в Москве с начала года показывает серьезный рост. По данным Росреестра, за 7 месяцев текущего года в Москве зарегистрировано 53 617 договоров долевого участия – это на 47% больше, чем годом ранее.

В два раза меньший прирост отмечен на «вторичке»: зарегистрировано 81 482 перехода прав жилья по договорам купли-продажи, что на 25% больше, чем за первые 7 месяцев 2017 года. Причем в июле, когда деловая активность традиционно снижается вследствие пика сезона отпусков, активность, как на первичном, так и на вторичном рынке, была максимальной.

Такие результаты объясняются несколькими факторам. Прежде всего, с начала года наблюдается хоть и слабый, но рост экономики, зарплат и других доходов населения. Социологи отмечают рост уверенности граждан в завтрашнем дне.

Но самое главное – значительно снизились ставки по ипотечным кредитам вследствие снижения ключевой ставки Банка России. Более того, в ожидании дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики регулятора в борьбе за рынок банки с начала года стали не только понижать ипотечные ставки до минимума, но и заманивать клиентов другими льготами, например, пониженным первоначальным взносом.

Не остались в стороне и девелоперы. Многие из них, стремясь либо побыстрее сбыть застоявшиеся метры, либо получить денежные средства для финансирования других проектов, помимо предоставления скидок стали сами дотировать ипотеку. В результате с января число ипотечных сделок выросло за 7 месяцев на 74,5% до 46 562 шт.

Жилья хватит всем

В июле 2018 года в московском регионе было введено более 1 млн кв. м нового жилья – это в 2 раза больше, чем год назад. По информации аналитического центра ЦИАН, в апреле–июне девелоперы получили рекордно большое число разрешений на строительство. Из этого следует, что в ближайшие месяцы ввод новых площадей продолжится также высокими темпами.

Как и год назад, больше всего жилья строится в Московской области. При этом наибольший прирост, более 1000%, наблюдается в строительстве жилой недвижимости в Новой Москве.

Квартиры в не так давно присоединенных к Москве площадях также дорожали самыми высокими темпами. За последние 6 лет вторичное жилье в недавно сданных новостройках Новой Москвы прибавило в цене больше (+44%), чем в сопоставимых проектах в Москве (25–30%) и Московской области (20–25%). Этот факт объясняется, прежде всего, развитием транспортной и социальной инфраструктуры, в результате чего дешевое жилье и прибавило в цене.

Как правило, покупателями такой недвижимости выступают приезжие, зачастую из бывших республик Советского Союза, реже молодые пары. Но при этом риэлторы отмечают значительный рост спроса на просторное жилье, в котором нуждаются семьи с детьми.

Несмотря на такой существенный рост первичного предложения и оживления на вторичном рынке, рублевые цены квадратного метра практически не изменились: по данным аналитического центра www.irn.ru, рублевый индекс стоимости жилья в Москве за 6 месяцев прибавил лишь 0,1%. В тоже время долларовый индекс из-за девальвации рубля в апреле упал на 5,2% и составляет немногим менее $2700 за кв м.

Аналитики отмечают такой факт, что быстрее всего с рынка уходит недорогое жилье, и это является свидетельством ограниченности платежеспособности покупателей.

Офисы дорожают

Во втором полугодии продолжилась наметившаяся ранее тенденция увеличения стоимости офисной недвижимости. Причин этого можно выделить несколько. Прежде всего, начал оживать бизнес, которому потребовались новые места. Кроме того, введение новых офисных центров существенно отстает от потребностей рынка, в результате чего снижается доля вакантных площадей.

Так, по данным компании Knight Frank, за истекшие 6 месяцев в Москве было введено в эксплуатацию 39 тыс кв. м качественных офисных площадей, что примерно в 2 раза больше соответствующего периода прошлого года. Причем 95% указанного объема было сдано в I квартале. Все площади относятся к классу В.

Объем чистого поглощения, то есть продажи, аренды и продления аренды, за первое полугодие практически удвоился и достиг чуть менее 300 тыс. кв. м. В результате снизилась доля свободных площадей: для офисов класса A доля вакантных площадей составила 13,6% (-3,5 п. п. с начала года), а в офисах класса B показатель упал на 1,2 п. п. до 10,3%.

На конец полугодия совокупный объем свободных площадей в офисах класса А и В равнялся 1,82 млн кв. м, в том числе на офисы класса А приходилось 0,56 млн кв. м.

Естественно, что наблюдающаяся диспропорция между темпами нового строительства и потребностями рынка не могла сказаться на росте цен на аренду, которая подорожала в среднем на 4,2%. По итогам II квартала 2018 года средневзвешенное значение ставки аренды в офисах класса А составило 23 880 руб./кв. м/год, в офисах класса В – 14 668 руб./кв. м/год.

Если в прошлом и тем более в 2016 году владельцы недвижимости были рады любому клиенту и готовы были падать по арендной ставке на 15–20%, то сейчас ситуация изменилась. Небольшую скидку к базовому тарифу могут получить только крупные арендаторы.

Среди них структуры правительства Московской области, которые, по данным Knight Frank, приобрели в собственность 29,9 тыс. кв. м офисных площадей класса А, закрыв тем самым крупнейшую сделку первого полугодия. Причем офисные площади были куплены не где-нибудь, а на 1-м километре Рублево-Успенского шоссе. Видимо, в Подмосковье решены все социальные проблемы, и областные власти могут позволить себе покупать недвижимость в самом дорогом и престижном районе.

По прогнозам Knight Frank, отмеченные в первом полугодии тенденции сохранятся до конца года. Ожидаются минимальные, в районе 230 тыс. кв. м, объемы ввода в эксплуатацию новых площадей, что стало отголоском падения рынка в 2015–2016 годах, вызвавшего отказ многих девелоперов от реализации проектов. При сохранении спроса произойдет снижение доли вакантных площадей до 12,5% по офисам класса А и до 9% – по классу В.

Это приведет к росту стоимости арены до 25 000 руб./кв. м/год и до 15 000 руб./кв. м/год офисных площадей классов А и В соответственно.

«При сохранении данного тренда уже в 2019 году «рынок арендатора» может смениться «рынком арендодателя», что уже наблюдается на отдельных субрынках Москвы», – делают выводы эксперты компании.

Статистические данные и оценки экспертов свидетельствуют об оживлении рынка недвижимости. Однако говорить о том, что худшие времена для девелоперов и риэлтеров пройдены, пока еще рано.

Число договоров долевого участия и сделок купли-продажи на рынке надвижимости в Москве. Данные Росреестра

месяц

январь

февраль

март

апрель

май

июнь

июль

Число ДДУ

6399

7069

7072

8399

8627

7481

8570

Число сделок купли-продажи

8367

10139

11654

12971

12041

13040

13270

 Динамика выхода нового предложения в Московском регионе, июль 2018 к июлю 2017 гг., данные ЦИАН

Локация 

июл.17 

июл.18 

Изменения, июл.18/июл.17 

Новое предложение на рынке новостроек, тыс. кв. м 

Москва 

230 

428 

86% 

Новая Москва 

11 

164 

1391% 

МО 

295 

474 

61% 

Весь регион 

536 

1 066 

99% 

   

Подписывайтесь на нашу рубрику:
Для подписки необходимо авторизироваться
Укажите вашу электронную почту в личном кабинете
Комментарий
Чтобы оставить комментарий необходимо авторизироваться