Рынок недвижимости готовится к спаду

Рынок недвижимости готовится к спаду

Прошлый год стал необычайно успешным для российского рынка недвижимости. Так, по данным ЦИАН, в 2018 году застройщики Москвы и Московской области продали жилья на максимальную в истории сумму – свыше 1 трлн руб.
Жилая / Борис Соловьев 03 Мар 2019, 11:00
Рынок недвижимости готовится к спаду

Такой результат был обусловлен прежде всего низкими ипотечными ставками и отложенным спросом предыдущих лет, когда покупки квартир падали из-за кризисных явлений в российской экономике. Но теперь большинство экспертов сходится в том, что эйфория закончилась: в этом году объемы сделок с недвижимостью и ввод новых площадей упадут.

Москва бьет рекорды

По данным Росреестра по Москве, за январь-октябрь прошлого года (более свежих данных пока нет) зарегистрировало 62187 договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ). Это в 1,5 раза больше соответствующего показателя 2017 года и более чем в 2 раза превышает уровень первых 10 месяцев 2016 года, когда число ДДУ составило 26918.

При этом ввод нового жилья в прошлом году, по данным Росстата, снизился в России на 4,9% – до 75,3 млн кв. м. «Это меньше, чем в предыдущие годы, и связано с последствиями кризисных явлений в экономике в 2014–2015 годах. Сейчас вводится объем 2014 кризисного года, когда число новых проектов снизилось», – комментировал ситуацию на пресс-конференции в конце декабря министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев.

Более того, ожидается и дальнейшее сокращение строительства жилых домов в связи с переходом застройщиков на новый механизм финансирования проектов – с 1 июля они не смогут пользоваться средствами населения до сдачи объекта в эксплуатацию. Спрос на жилье будет сдерживать и низкий покупательный спрос – реальные располагаемые доходы населения падают пятый год подряд.

Впрочем, Москву прошлогодний спад строительства обошел стороной. По данным «ИРН-Консалтинг», в 2018 году на первичные продажи в «старой» Москве, то есть, между Третьим транспортным кольцом и МКАД, была выведена 161 новостройка. Суммарная площадь квартир в новых домах выросла на 53,5% по сравнению с 2017 годом и составила 3,145 млн кв. м против 2,049 млн кв. м в 2017 году. По объему нового строительства 2018 год превзошел 2015 год в 1,5 раза, а 2016 год – в 1,8 раза. Причем больше всего выросло предложение в бизнес-классе – на 92,4%, а также эконом-классе – на 58,1%.

В прошлом году долларовый индекс стоимости жилья снизился на 8,3%, до уровня в $2600 за квадратный метр, а в рублях вырос на 3,4% до 172300 руб. за метр. Наибольшим спросом пользовалось самое дешевое жилье, поэтому и рост цен в этом сегменте был максимальным и составил 9%. В то же время рост индекса дорогой недвижимости составил лишь 0,5%.

При этом падение долларовой цены на квартиры продолжается четвертый год подряд. Далеко не факт, что этот тренд будет сломлен в нынешнем году. Снижение объемов строительства в совокупности с необходимостью увеличения использования заемных средств неизбежно вызовет рублевый рост стоимости квартир, однако сам рубль может девальвироваться и быстрее, особенно если будут введены новые антироссийские санкции. По данным ЦИАН, в феврале 2019 года стоимость квадратного метра в рублях в городах-миллионниках выросла на 6% по сравнению с февралем прошлого года. В том числе в Москве рост составил 7%. Однако за год и рубль снизился по отношению к доллару на 18%.

«Вторички» стало меньше

Рынок вторичного жилья также рос в прошлом году, хотя и медленнее, чем новостройки. По информации московского Росреестра, число сделок-купли продажи недвижимости за 10 месяцев выросло к соответствующему периоду 2018 года на 27% до 121 826 договоров. При этом в 2017 году рынок вторичной недвижимости, напротив, стагнировал: число покупок вторичных квартир снизилось к уровню 2016 года на 3,1%.

Главным трендом прошлого года стало рекордное сокращение объемов предложения на вторичном рынке жилья. По информации портала irn.ru, число выставленных на продажу квартир в Москве упало на 40–50% по сравнению с 2017 годом. Емкость вторичного рынка падает уже не первый год: в 2017 году предложение вторичных квартир сократилось на 7–18%, в 2016 году – на 3–6%.

Основная причина резкого снижения предложения в этом сегменте – очень высокий спрос. Однако он был неравномерным – в первую очередь с рынка сметались относительно дешевые квартиры стоимостью до 10 млн руб. Это еще раз подтверждает предположение, что основной покупатель квартир – не самая обеспеченная часть населения.

Риэлторы отмечают резкое, на 15–30%, падение предложения в декабре. Возможно, это было связано с резким ростом курсом доллара. Традиционно очень многие владельцы недвижимости оценивают стоимость своего имущества в долларах и в период падения рубля они просто сняли квартиры с продажи до лучших времен. В начале этого года с нормализацией ситуации на валютном рынке снятые с продаж лоты начали возвращаться на рынок.

Снижение предложения при высоком спросе не привело к существенному росту цен на «вторичку», однако продавцы снизили размер скидок от объявленной цены. Если в декабре 2017 года у владельца квартиры можно было в среднем выторговать 8,7% заявленной в прайсе стоимости, но, по данным «Инком Недвижимость», к ноябрю прошлого года этот показатель снизился до 5,3%, а к декабрю – до 5,1%.

Ипотечные рекорды

Все риэлторы признают, что основным драйвером рынка недвижимости был рост выдачи ипотечных кредитов. В прошлом году российские банки становили рекорд как по числу, так и по совокупному объему выданных средств под залог недвижимости. Всего ипотекой воспользовались порядка 1,5 млн граждан, в сумме занявшие более 3 трлн руб. В Московском регионе более половины сделок с недвижимостью осуществлялись с использованием заемных средств.

В итоге к концу года ипотечный портфель банковской системы практически удвоился и достиг 6,5 трлн руб. Такой результат был вызван как наблюдавшимся до лета прошлого года снижением ставки Банка России, так и началом ее повышения в сентябре в связи с нарастаниями рисков сильного ослабления рубля из-за угроз санкций.

Многие банкиры отмечают, что всплеск заявок на получение ипотеки пришелся на конец лета – осень. Дело в том, что аналитики ждали уменьшения ключевой ставки Банка России к концу года и на этих прогнозах в борьбе за клиента банки снижали собственные ставки по кредитам опережающими темпами. Ждали дальнейшего удешевления ипотеки и потенциальные покупатели недвижимости.

Но внесение в Конгресс США законопроекта об антироссийских санкциях привело к падению курса рубля и росту стоимости фондирования на межбанковском рынке, на что банки отреагировали увеличением процентных ставок, а затем уже и регулятор поднял ключевую ставку. Опасаясь дальнейшего роста процентов, те, кто уже был готов к покупке недвижимости, стали обращаться в банки за ипотекой и выходить на конечные сделки.

По расчетам Банка России, минимальная в прошлом году средневзвешенная ставка по ипотеке была зафиксирована в октябре-ноябре в размере 9,41% годовых, а в январе нынешнего года она выросла до 9,66%. Однако в реальности получить рыночный кредит под такую ставку очень непросто. Главная причина столь низких цифр, получающихся у регулятора, – ипотечные кредиты, выданные по льготным программам и с особыми условиями. Более близкими к жизни выглядят данные председателя правления Банка ДОМ.РФ Артема Федорко, по которым сейчас рыночный уровень ставок находится в пределах 11–12%.

В Послании Федеральному Собранию президент России Владимир Путин поставил задачу снизить ставку по ипотечным кредитам сначала до 9%, а потом и до 8%. Это в принципе соответствует показателям национального проекта «Жилье и городская среда», согласно которым в 2019 году планируется снижение ставки до 8,9%. В 2020 году показатель должен снизиться еще на 0,2 п. п., а к 2024-му достичь 7,9% годовых. При этом число ипотечных кредитов должно составить 2,26 млн.

Скорее всего, эти средние ставки также учитывают льготные кредиты, выдаваемые в рамках различных программ. В таком случае, рыночные ставки будут на 2–3 п. п. выше объявленных, что из-за дороговизны кредита не позволит выполнить основную цель проекта – «обеспечение доступным жильем семей со средним достатком». Даже в случае снижения санкционного давления на Россию со стороны Запада не стоит надеяться, что Банк России сейчас будет активно снижать ключевую ставку. Помимо борьбы с инфляцией, дело в том, что Минфин запланировал в этом году увеличение заимствований на внутреннем рынке почти в 2,5 раза, до 2,5 трлн руб. И снижение ставки сделает ОФЗ менее интересными для инвесторов.

Подписывайтесь на нашу рубрику:
Для подпсики необходимо авторизироваться
Укажите вашу электронную почту в личном кабинете
Комментарий
Чтобы оставить комментарий необходимо авторизироваться