Переход на проектное финансирование приведет к росту цен и банкротству трети застройщиков

Переход на проектное финансирование приведет к росту цен и банкротству трети застройщиков

Со второго полугодия принципиально меняется схема работы застройщиков с деньгами граждан. Теперь средства дольщиков будут зачислять на особый банковский эскроу-счет, а получить эти деньги строители смогут лишь после того, как юридически передут квартиру покупателю. Таким образом, строительство будет осуществляться за собственные деньги девелоперов или с привлечением заемных средств банков. Это грозит рынку серьезными проблемами.
Жилая / Борис Соловьев 03 Мар 2019, 14:10
Переход на проектное финансирование приведет к росту цен и банкротству трети застройщиков

Дольщики заплатят за надежность

Механизм эскроу-счетов был введен для того, чтобы ликвидировать проблему «обманутых дольщиков». Раньше застройщик, продав квадратные метры, например, на этапе котлована, мог полученные от будущих жильцов деньги тратить по своему усмотрению: пустить на строительство другого объекта, или, в худшем варианте, вывести в оффшорную зону для личных нужд. Теперь деньги граждан, вкладывающихся в покупку еще не готового жилья, защищены. Но решение одной проблемы порождает множество других.

Прежде всего, застройщики лишились бесплатного финансирования. Даже у крупных строителей может не хватить собственных средств на реализацию всех проектов, а за привлеченные ресурсы придется платить. И эта плата будет заложена в конечную цену квартир. Поэтому логично предположить, что начало применения практики эскроу-счетов привет к подорожанию первичной недвижимости примерно на 10%. От большего роста цен будет спасать слабый спрос на недвижимость.

Кроме того, скорее всего, застройщики станут предоставлять намного меньшие скидки на покупку квартир на начальных этапах строительства, ведь деньгами покупателей они смогут воспользоваться лишь после окончательной сдачи объекта. При этом и население будет меньше покупать недостроенного жилья, ведь на положенные на эскроу-счета средства проценты не начисляются. Получается, что от введения нового механизма больше выигрывают банки, у которых с одной стороны появится бесплатное фондирование в виде денег покупателей недвижимости на эскроу-счетах, а, с другой стороны, они получают новых крупных клиентов в лице застройщиков.

Еще одна проблема заключается в том, что в условиях нехватки денег крупные застройщики будут затягивать расчеты со своими контрагентами. По некоторой информации, уже сейчас мелкие подрядчики и субподрядчики получают средства за выполненную работу через несколько месяцев после подписания акта сдачи-приемки. Причем такое условие оплаты часто прописывается в контракте. Обострение ситуации вполне может привести к настоящему кризису неплатежей в отрасли.

Финансирование получат не все

Примерно треть компаний просто не смогут работать без использования денег дольщиков. По словам главы Сбербанка Германа Грефа, «большое количество застройщиков сегодня, по нашим оценкам примерно 30–35%, просто не смогут получать кредиты, потому что они не соответствуют никаким критериям. Их, конечно, ни в коем случае нельзя допускать к деньгам граждан. Граждане раньше им доверяли и были обмануты, а банки им не будут доверять… Какое-то количество застройщиков просто обанкротится, это приведет к тому, что количество вводимого жилья уменьшится на какой-то период времени, пока произойдет перестройка системы».

Не исключено, что строительные компании получат возможность завершить ряд уже начатых проектов на старых условиях. Замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил, что ведомство предлагает проектам по строительству с готовностью выше 30% и в которых доля уже проданных квартир составляет свыше 10% разрешить не использовать эскроу-счета. Однако эта инициатива министерства еще не принята и будет обсуждаться.

Остается открытым вопрос, что делать с теми проектами, которые уже начаты, но не получат банковского финансирования из-за несоответствия застройщиков кредитным требованиям банков. Глава Минстроя Владимир Якушев обещал разбираться с такими проблемами «в ручном режиме», но как это будет происходить, остается загадкой.

При этом и застройщики не спешат обращаться в банки за проектным финансированием. По данным Банка России, к 11 февраля строители направили в коммерческие банки лишь 275 заявок на проектное финансирование. «Можете себе представить, как медленно идет этот процесс. Заявки поступили в девять уполномоченных банков», – цитирует «Прайм» главу департамента обеспечения банковского надзора ЦБ Александра Полонского. По его словам, сейчас 62 банка соответствуют требованиям по открытию эскроу-счетов, из них более половины готовы кредитовать застройщиков.

Подписывайтесь на нашу рубрику:
Для подпсики необходимо авторизироваться
Укажите вашу электронную почту в личном кабинете
Комментарий
Чтобы оставить комментарий необходимо авторизироваться