Недвижимость будет дорожать, а ее продажи – снижаться

Недвижимость будет дорожать, а ее продажи – снижаться

На российском рынке недвижимости очень скоро может возникнуть дефицит покупателей. Осторожные прогнозы показывают, что ввод нового жилья в этом году может превысить прошлогодний уровень, но при этом застройщики вынуждены повышать цены. Их рост может составить 10–15%. И ипотека не сильно поможет продажам.
Жилая / 17 Июн 2019, 17:40
Недвижимость будет дорожать, а ее продажи – снижаться

 «Вторички» стало мало

С началом этого года продолжился плавный рост цен на вторичное жилье. По данным портала www.irn.ru, в первом квартале нынешнего года рублевый индекс стоимости жилья вырос на 1,1%, до примерно 174,2 тыс. руб. за квадратный метр. Долларовые цены из-за небольшого укрепления рубля подросли на 3,4% до $2,7 тыс. за квадратный метр. В апреле рост продолжился и составил 0,2% в рублях и 0,6% в долларах. В мае «вторичка» подорожала еще на 0,4% и 0,3% соответственно.

В первые 4 месяца 2019 года наибольший рост цен приходился на старые 5-этажки или, как их называют, «хрущевки». Это вполне объяснимо: данный тип недвижимости пользуется большим спросом, прежде всего, со стороны приезжих из небогатых регионов и стран бывшего СССР. Но в последнее время такие квартиры стали скупать и в инвестиционных целях. Набирающая обороты в Москве программа реновации рано или поздно приведет к тому, что все старые панельные 5-этажки будут снесены, а собственники «хрущевок» получат новые современные, более комфортабельные и дорогие квартиры. Рентабельность таких инвестиций в долларовом выражении может в разы превысить вложения в валютные депозиты.

Однако в мае рост цен на «хрущевки» составил всего 0,2% – до 149,8 тыс руб. за 1 кв. м, в то время как типовая панель (дома 9–14 этажей) подорожала на процент до 153,8 тыс. руб за «квадрат», а современная панель (от 16 этажей) прибавила в стоимости 1,2%, до 163,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Такую ситуацию можно объяснить тем, что спред между стоимостью «хрущевок» и типовой панели снизился менее чем до 3% и многие покупатели стали выбирать более качественное жилье.

При этом очень слабый рост цен на недвижимость происходит при сильном снижении выбора. По данным департамента градостроительной политики города Москвы, по сравнению с концом апреля прошлого года совокупный объем предложения на вторичном рынке столицы снизился на 27,3%, до 19,7 тыс. лотов. Это связано с падением покупательной способности населения, в результате чего многие продавцы недвижимости просто снимают свои квартиры с торгов в ожидании лучших времен. Однако вряд ли эти времена наступят в обозримом будущем: эксперты ЦИАН прогнозируют рост цен на «вторичку» в текущем году всего лишь на 5–7%, а специалисты «Инком-Недвижимости» предрекают сокращение числа сделок на 15%.

«Первичка» подорожает

Снижается объем предложения и на первичном рынке жилья. В целом падение по Московскому региону составило 11,6% за год, в том числе 12,2% в границах Старой Москвы. При этом рост средневзвешенной цены квадратного метра жилья в Старой Москве составил всего лишь 2%, в то время как в Новой Москве – 17%. Это связано с тем, что в условиях продолжения финансового кризиса повышенным спросом пользуется прежде всего дешевые квартиры, а средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве почти вдвое ниже, чем внутри МКАД – соответственно, 214,9 и 119 тыс. руб. за квадратный метр.

При покупке недвижимости можно и нужно торговаться: застройщики готовы предоставить реальному клиенту скидку. По новой недвижимости в границе МКАД средняя скидка от объявленной цены оценивается в 4–5%, а в Новой Москве – еще больше.

Всего же за 4 месяца в столице, по информации градостроительного департамента, было сдано в эксплуатацию почти 4 млн кв. м недвижимости, или 47% от годового плана. В том числе жилой недвижимости построено чуть менее 1,7 млн кв. м (также 47% от плана на год), из которых около 1,3 млн кв. м – в старой Москве.

Однако относительно большой для последних лет объем строительства жилья не приведет к снижению цен. По оценкам «Циана», цены на строящиеся объекты вырастут по новым проектам на 12–15% по сравнению с декабрем 2018 года. Основная причина этого – введение со второго полугодия проектного финансирования, в результате чего затраты девелоперов возрастут и они их, естественно, переложат на покупателей.

Противоречивое финансирование

С 1 июля строительные компании не смогут использовать для возведения объектов деньги дольщиков и должны перейти на проектное финансирование, то есть использовать свои или заемные средства. Деньги же тех клиентов, которые захотят купить жилье на этапе строительства, будут храниться на специальных эскроу-счетах в уполномоченных банках, а застройщик сможет получить их только после сдачи объекта покупателю.

Но многие уже начатые объекты в высокой степени готовности будут достраиваться по старым правилам. Если касаться Москвы, то, по словам заместителя мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, ничего не изменится для 60% начатых строек.

Удивительное заявление сделал на прошлой неделе генеральный директор «ДОМ.РФ» Александр Плутник о том, что «порядка 95% застройщиков никаких проблем испытывать не будут» при переходе на проектное финансирование, а средняя ставка для застройщиков составит 5–7% годовых. Однако по данным главы Банка России Эльвиры Набиуллиной, в банки поступили заявки только по 27% строительным проектам, которые должны с 1 июля перейти на работу с населением через эскроу-счета.

Непонятно и то, почему банки должны кредитовать девелоперов под ставку, ниже ключевой ставки Банка России. Никаких средств в бюджете на дотации по кредитам такого типа не предусмотрено. На середину прошлой недели, по словам вице-премьера РФ Виталия Мутко, «критериям (работы с эскроу-счетами) соответствуют 105 банков. В том числе 42 банка, которые оказались в этом списке после решения снизить требования к кредитному рейтингу до уровня BBB-». Однако пока непонятно, сколько банков из этого числа будут реально работать с застройщиками. Ведь кредитной организации нужно будет не только соответствовать критериям, но и самостоятельно создать необходимую инфраструктуру, обучить или нанять квалифицированный персонал и проч.

Косвенно о грядущих проблемах в области финансирования отрасли высказался и председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. «Мы прорабатываем и согласовываем поправки, чтобы поддержать тех застройщиков, которые очевидно по тем или иным причинам не вписываются в банковские стандарты надежности. Их нужно будет поддержать вплоть до того, чтобы дать возможность предоставления беспроцентного займа», – сказал он. Опять-таки такие средства в бюджете не предусмотрены.

По рынку ходят слухи, что срок введения проектного финансирования может быть перенесен. Их небезосновательность подтвердил на прошлой неделе глава Минстроя РФ Владимир Якушев, заявивший, что в недрах ведомства рассматривается возможность проводить оценку степени готовности жилых проектов для их завершения без эскроу-счетов до 1 октября.

Опасная ипотека

Серьезные изменения происходят на рынке ипотечного кредитования. По информации «РИА Новости», в апреле средний размер ипотечного кредита вырос на 1,3% и достиг рекордного уровня в 2,55 млн руб. За год рост составил 18%. При этом число ипотечных займов с апреля прошлого года снизилось на 10,5%.

Данная статистика выглядит настораживающей. 18-процентный рост средней суммы кредита при в разы меньшем удорожании самой недвижимости говорит о том, что население стало использовать намного большую долю заемных средств при покупке квартиры. При очередном ухудшении экономической ситуации в стране это грозит ростом доли проблемных ипотечных кредитов в портфелях банков. Впрочем, для ведущих ипотечных банков даже самое худшее развитие событий практически не отразится на общем балансе из-за малой доли выданных займов под залог недвижимости.

Среди позитивных новостей можно отметить решение лидера рынка – Сбербанка, который в конце мая объявил о снижении ставки по ипотечным кредитам на 0,3–0,6 п. п. Причем банк может снизить ставки и во втором полугодии, если ЦБ снизит ключевую ставку, а инфляция замедлится. Скорее всего, в ближайшее время можно ожидать снижения ипотечных ставок и другими банками, что увеличит привлекательность ипотечных программ и создаст хорошие условия для рефинансирования ипотеки теми, кто брал ее дороже.

Динамика средней цены предложения первичной жилой недвижимости в Старой Москве с учетом скидок

Итоги 1 кв. 2019 года

Итоги 2018 года

Итоги 2017 года

Банк

Объем,
млн руб.

Банк

Объем,
млн руб.

Банк

Объем,
млн руб.

 1. Сбербанк

287 856

 1. Сбербанк

1 560 204

 1. Сбербанк

1 082 413

 2. ВТБ

148 233

 2. ВТБ

672 292

 2. ВТБ24

376 736 

 3. Газпромбанк

26 946

 3. Газпромбанк

149 408

 3. Газпромбанк

79 821

 4. Россельхозбанк

17 889

 4. Россельхозбанк

128 004

 4. Россельхозбанк

73 323

 5. ДельтаКредит

17 330

 5. ДельтаКредит

74 643

 5. Райффайзенбанк

59 000

 6.  ФК Открытие

15 131

 6. Райффайзенбанк

63 441

 6. ДельтаКредит

58 565

 7. Промсвязьбанк

14 264

 7. Абсолют Банк

48 096

 7. ВТБ Банк Москвы

57 077 

 8. Альфа-Банк

11 669

 8. ФК Открытие

33 743

 8. Абсолют Банк

27 251

9 Райффайзенбанк

10 498

 9. Альфа-Банк

33 049

 9. Уралсиб

27 085 

 10. Абсолют Банк

10 243

 10. Уралсиб

30 531

 10. Санкт-Петербург

24 946

Банки-лидеры рынка ипотечного кредитования

 

 I квартал  

 II квартал 

 III квартал  

 IV квартал  

 Всего за год

2019

618 400

 

 

 

 

2018

582 049

727 400

761 424

942 242

3 013 115

2017

321 314

451 664

512 779

736 185

2 022 942

2016

323 664

341 213

362 506

445 958

1 473 341

2015

218 130

242 544

301 161

385 504

1 147 339 

2014

334 817

434 836

452 217

540 661

1 762 523

2013

226 989

315 513

363 430

447 665

1 353 624

2012

180 950

248 434

269 185

330 378

1 028 947

2011

105 272

168 169

194 561

248 942

716 944

2010

48 947

84 415

100 716

145 981

380 061

2009

24 546

30 856

36 111

60 773

152 501 

2008

150 759

188 424

198 280

118 345

655 808

2007

82 316

120 820

160 619

192 734

556 489

2006

22 995

55 542

77 114

107 910

263 561

2005

4 690

9 838

16 163

25 650

 56 341


Подписывайтесь на нашу рубрику:
Для подпсики необходимо авторизироваться
Укажите вашу электронную почту в личном кабинете
Комментарий
Чтобы оставить комментарий необходимо авторизироваться