Рынок жилой недвижимости уходит в стагнацию

Рынок жилой недвижимости уходит в стагнацию

Наступивший год будет очень непростым для рынка недвижимости. Эксперты не ждут роста реальных располагаемых доходов населения и, соответственно, спроса на недвижимость. Как первичную, так и вторичную.
Жилая / 09 Фев 2020, 10:30
Рынок жилой недвижимости уходит в стагнацию

При этом цены, скорее всего, все равно будут расти. Даже в условиях преобладания предложения над спросом. Со II полугодия можно ожидать ухода с рынка некрупных застройщиков, которые не смогут работать в условиях проектного финансирования.

Нестрашное эскроу

Все I полугодие прошлого года застройщики угрожали ростом цен на жилье из-за введения проектного механизма финансирования новостроек. Суть нововведений, вступивших в силу с 1 июля, заключается в том, что девелоперы перестали иметь возможность привлекать средства населения непосредственно на строительство жилья. При продаже квартир в незавершенных объектах деньги покупателей зачисляются на специальные эскроу-счета в коммерческих банках, проценты на которые, кстати, не начисляются. Доступ к этим средствам застройщик получает только при передаче квартиры собственнику.

Негативные прогнозы строителей на первый взгляд имели все шансы реализоваться. Практически ни у кого, включая крупные компании, собственных средств для возведения всех объектов не хватает, и теперь им нужно увеличивать объемы привлекаемых банковских кредитов. Именно повышением себестоимости строительства за счет удорожания финансирования застройщики и объясняли грядущий рост цен.

Однако, по данным портала «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), новое жилье в Московском регионе выросло в цене в прошлом году лишь на 5%, а не на 15–25%, как это «прогнозировали» застройщики. Такой относительно низкий рост цен объясняется несколькими факторами. Прежде всего с использованием проектного финансирования на конец года возводилось лишь 21,5% жилья, свидетельствуют оценки банка «Дом. РФ». Это связано с тем, что при введении проектного финансирования многие уже начатые проекты получили возможность продолжать работать по старым правилам. Поэтому влияние эффекта проектного финансирования на цены пока проявилось не в полной мере.

Чуть более половины проектов, строящихся по старым правилам, должны быть завершены в этом году. После этого PricewaterhouseCoopers в 2021 году прогнозирует существенное изменение структуры рынка, в том числе уход с него мелких игроков. Обычно уменьшение конкуренции на рынке приводит к росту цен, но из-за отсутствия роста платежеспособного спроса вряд ли ожидаемое сокращение числа застройщиков станет драйвером повышения стоимости недвижимости в ближайшее время.

Кроме того, эксперты говорят, что застройщики изначально завышали свои негативные прогнозы, стимулируя клиентов не откладывать покупки на долгий срок. Действительно, далеко не вся площадь продавалась на «этапе котлована», строители и ранее привлекали кредиты банков. В рамках конкурентной борьбы и в условиях нехватки ликвидности для возведения новых домов застройщики будут просто вынуждены снижать собственную маржу.

Первичная стагнация

По оперативным данным Росстата, в прошлом году в России было построено 80,3 млн кв. м жилья, что на 6% больше по сравнению с показателем годом ранее. «Прогнозы Минстроя оправдались. Это очень хорошие результат и показатель работы ведомства и наших коллег в регионах», – приводит ТАСС слова главы Минстроя России Владимира Якушева.

Но если посмотреть на некоторые другие данные и мнения участников рынка, то оптимизм начинает затухать.

Прежде всего в статистике строительства жилья с августа прошлого года стали учитываться дома, построенные гражданами на садовых участках. Впрочем, пока они не сильно меняют общую картину. Но даже с дачными домиками и программой реновации объем строительства нового жилья не дотягивает до уровня, заложенного в национальном проекте «Жилье и городская среда» – задача была построить в этом году 88 млн кв. м. Однако и отставание от «плана» в размере 10% не является критическим, особенно если сравнивать с ходом реализации некоторых других нацпроектов.

Нет сомнений, что объем возводимого жилья в стране резко вырастет, если программа реновации будет распространена на всю территорию России. По информации РИА «Новости», соответствующий законопроект готов к первому чтению. Он был внесен в Госдуму в сентябре 2018 года, но получил отрицательный отзыв правительства. Пока нельзя сказать, что документ поддерживает и вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, который ранее занимал должность вице-мэра Москвы по градостроительной политике и строительству и сейчас является, пожалуй, наиболее авторитетным специалистом по этому вопросу.

Спрос отстает от строительства

Более негативным фактором являются не лишенные оснований опасения, что далеко не все построенное жилье найдет своих хозяев. Так, в прошлом году в Москве было введено в эксплуатацию почти 5 млн кв. м жилья, в том числе свыше 1 млн кв. м было построено за счет бюджета в рамках программы реновации. Для сравнения: годом ранее Москва пополнилась 3,54 млн кв. м жилой недвижимости, сообщает ЦИАН.

Прошлогодний показатель стал рекордным с 2007 и 1965 годов, когда было сдано в эксплуатацию около 4,82 млн кв. м жилья. Однако в прошлом году управление Росреестра по Москве зарегистрировало 81,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что лишь на 2,4% больше уровня предыдущего года. Таким образом, можно констатировать ярко выраженную тенденцию снижения спроса на первичную недвижимость: в 2018 году число ДДУ выросло по сравнению с 2017 годом на 46,9%.

Более того, эксперты ИРН утверждают, что «в мае и особенно в июне 2019 года, перед вступлением в силу поправок к закону № 214-ФЗ о переходе на эскроу-счета, застройщики активно регистрировали ДДУ на подконтрольные компании, чтобы получить возможность строить по старым правилам и после 1 июля». В качестве обоснования своей точки зрения они приводят данные, согласно которым около половины из 11 677 зарегистрированных в июне ДДУ были оформлены на юридических лиц.

Без учета подобных кэптивных сделок аналитики оценивают падение числа заключенных ДДУ примерно в 6%. Поэтому с большой вероятностью можно ожидать, что в следующем году официальная статистика покажет спад спроса на «первичку».

Удивительно, но даже при падении спроса большинство участников рынка (а именно 71% опрошенных PricewaterhouseCoopers) прогнозируют рост цен на новостройки. 40% респондентов ожидают увеличение цен в среднесрочной перспективе на 5–7%, 31% опрошенных считают, что новые квартиры подорожают на 7–10%. 29% опрошенных высказывают мнение, что из-за низкого платежеспособного спроса девелоперы не смогут поднять цены на свою продукцию, несмотря на увеличение стоимости материалов и новых затрат на проектное финансирование.

«Вторичка» падает

Снижается спрос и на вторичном рынке: по данным Росреестра, в прошлом году в Москве было зарегистрировано 145,6 тыс. переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. Это на 6,9% меньше аналогичного показателя 2018 года.

Причем, как отмечают эксперты ИРН, благодаря поднятой застройщиками шумихе относительно подорожания квартир из-за введения механизма проектного финансирования до мая наблюдался рост числа сделок. Но уже осенью отмечалось значительное отставание от темпов 2018 года. Впрочем, осень 2018-го ознаменовалась резким всплеском активности покупателей, которые спешили выходить на сделки из-за повышения ключевой ставки Банка России и удорожания ипотечных кредитов.

Снижение спроса ничуть не помешало ценам на «вторичку» продолжить расти. По расчетам ИРН, в прошлом году стоимость 1 кв. м столичной недвижимости выросла в среднем на 3,6%, до 178,5 тыс. руб. В то же время в материалах ЦИАН говорится, что «в Москве один квадратный метр на вторичном рынке по итогам IV квартала 2019-го “пробил” 200-тысячный рубеж и достиг исторического максимума – 200 500 рублей».

Наибольший спрос, как и годом ранее, сосредоточен на однокомнатных и самых дешевых двухкомнатных квартирах. «Инком-недвижимость» объясняет этот факт ухудшением покупательской способности, «вызванной отсутствием позитивных изменений в экономической сфере».

На более дорогие «двушки» и «трешки» приходится лишь один покупатель на выставленные три лота. Еще печальнее ситуация с многокомнатными квартирами стоимостью более 20 млн руб.: «В указанной группе наблюдается максимальный для вторичного рынка разрыв между спросом и предложением – один потенциальный покупатель и 50 подобных лотов». Что касается прогнозов на текущий год, то в связи с отсутствием перспектив кардинального улучшения ситуации с доходами населения спрос по-прежнему будет сосредоточен в самых дешевых сегментах недвижимости.

Динамика роста ДДУ в Москве, % г/г

Год

Изменение

2015

-18,4

2016

81,6

2017

52,5

2018

46,9

2019

2,4

 

Ввод в действие жилых домов в РФ, млн кв. м общей площади

Год

млн кв. м

2010

58,4

2011

62,3

2012

65,7

2013

70,5

2014

84,2

2015

85,3

2016

80,2

2017

79,2

2018

75,7

2019

80,3

Данные: Росстат


Подписывайтесь на нашу рубрику:
Для подпсики необходимо авторизироваться
Укажите вашу электронную почту в личном кабинете
Комментарий
Чтобы оставить комментарий необходимо авторизироваться