Как грамотно использовать Налоговый кодекс при продаже «незавершенки»?

Как грамотно использовать Налоговый кодекс при продаже «незавершенки»?

Эксперты 14 Мар 2012, 14:34

Организация, имея свидетельство о праве собственности на объект незавершенного строительства, хочет найти эффективный способ его продажи. Можно ли перевести объект на счет 01 «Основные средства» без государственной регистрации и провести переоценку объекта (дооценку до рыночной цены) с целью увеличения прибыли при его дальнейшей продаже?

В заданной ситуации возможны два основных решения. Первый – определить финансовый результат от продажи объекта незавершенного строительства, не переводя его в состав основных средств; второй – оценить возможность перевода незавершенного строительства в состав основных средств (далее – ОС) и рассмотреть преимущества его продажи при таком варианте.

Согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимости и на них распространяется тот же юридический режим, что и на завершенные объекты.

Если организация решает продать объект незавершенного строительства, то для целей исчисления налога на прибыль она признает доход от реализации в размере договорной стоимости без учета НДС (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). При этом сумма полученного дохода может быть уменьшена на расходы по созданию этого объекта (п.п. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ), а в случае если объект незавершенного строительства будет реализован с убытком, то данный убыток полностью учитывается для целей налогообложения прибыли на основании п. 2 ст. 268 НК РФ.

Иными словами, при продаже объекта незавершенного строительства финансовый результат будет определяться величиной договорной стоимости за вычетом расходов по созданию этого объекта. Доходы и расходы по этой операции будут учтены при расчете налога на прибыль.

Во втором варианте, если организация решает перевести объект в состав ОС, необходимо выполнить условия п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного приказом Минфина России от 30.03.01 г. № 26н, а именно:

объект должен быть предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и (или) пользование;

предполагается его использование в течение срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

организация не предполагает его последующую перепродажу;

объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Только если условия п. 4 ПБУ 6/01 будут выполнены, то объект незавершенного строительства после ввода в эксплуатацию может рассматриваться как ОС.

По мнению Минфина России, это означает, что объект строительства должен быть доведен до состояния, пригодного к использованию (письмо Минфина России от 22.06.11 г. № 03-03-06/1/370).

Что касается вопроса о необходимости государственной регистрации, здесь следует руководствоваться последними внесенными изменениями в нормативные документы.

Так, из Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Росcийской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.98 г. № 34н (в ред. приказа Минфина России от 24.12.10 г. № 186н), был исключен критерий отнесения к незавершенному капитальному строительству объектов недвижимости, проходящих процедуру государственной регистрации права собственности (п. 41 Положения в новой редакции). Кроме того, приказом № 186н были внесены изменения в п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.03 г. № 91н.

В результате внесенных изменений в нормативные документы организация имеет право, получив расписку о подаче документов на государственную регистрацию прав собственности, отразить такой объект недвижимости в составе основных средств в бухгалтерском учете. Более того, это в полной мере согласуется с нормами налогового законодательства Российской Федерации (п. 11 ст. 258 НК РФ). Аналогичное мнение было выражено и в письме Минфина России от 22.03.11 г. № 07-02-10/20, в котором подчеркнуто, что условия п. 4 ПБУ 6/01 не увязывают принятие актива к бухгалтерскому учету в качестве ОС с государственной регистрацией прав собственности на него.

Таким образом, объект недвижимости принимается к учету в качестве ОС, если он соответствует признакам, установленным п. 4 ПБУ 6/01, и капитальные вложения по нему завершены. Государственная регистрация права собственности для признания его ОС не требуется.

В целях минимизации рисков при проверках организации контролирующими органами можно рекомендовать закрепить в договорах купли-продажи недвижимости, не прошедшей государственной регистрации, норму об отчуждении прав собственности от продавца к покупателю в момент документального подтверждения факта подачи документов на государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество.

Определение объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации, установлено ст. 130 ГК РФ.

В соответствии с ПБУ 6/01 организация может не чаще одного раза в год (на конец отчетного года) переоценивать группы однородных объектов ОС по текущей (восстановительной) стоимости путем индексации или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам.

Сумма дооценки объекта ОС в бухгалтерском учете отражается по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции с кредитом счета 83 «Добавочный капитал», дооценка суммы амортизации – по дебету счета 83 и кредиту счета 02 «Амортизация основных средств» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная приказом Минфина России от 31.10.2000 г. № 94н).

Для целей налогообложения прибыли изменение первоначальной стоимости ОС в случае проведения переоценки главы 25 НК РФ не предусмотрено.

Соответственно сумма дооценки не признается доходом, учитываемым для целей налогообложения прибыли, и не принимается в составе расходов при определении восстановительной стоимости амортизируемого имущества и при начислении амортизации, учитываемых для целей налогообложения прибыли в соответствии с главой 25 НК РФ (п. 1 ст. 257).

В случае продажи объекта, переведенного в состав ОС, по которому проведена его дооценка до рыночной стоимости, в бухгалтерском учете организация отражает его выбытие и списывает стоимость ОС с бухгалтерского учета (п. 29 ПБУ 6/01). При этом остаточная стоимость объекта ОС будет являться прочим расходом организации (п. 11 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина России от 6.05.99 г. № 33н, п. 31 ПБУ 6/01).

Одновременно сумма дооценки по выбывающему ОС списывается со счета 83 в кредит счета 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» (п. 15 ПБУ 6/01, п. 48 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).

Иными словами, добавочный капитал, образовавшийся за счет переоценки внеоборотных активов, при выбытии переоцененных активов подлежит списанию на нераспределенную прибыль (непокрытый убыток) организации (абзац седьмой п. 15 ПБУ 6/01, п. 21 ПБУ 14/2007 «Учет нематериальных активов», утвержденного приказом Минфина России от 27.12.07 г. № 153н).

В налоговом учете для целей налогообложения прибыли доход от продажи объекта ОС (без учета НДС) является доходом от реализации (п. 1 ст. 248, пп. 1, 2 ст. 249 НК РФ).

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ указанный доход может быть уменьшен на остаточную стоимость объекта ОС, но при этом в п. 1 ст. 257 НК РФ указывается, что для целей налогового учета результаты проведенной переоценки не учитываются.

Таким образом, результаты переоценок ОС не признаются доходом для целей налогообложения, не изменяют восстановительную стоимость такого ОС и не влияют на сумму начисленной амортизации (абзац шестой п. 1 ст. 257 НК РФ).

Следовательно, организация, обладая правом собственности, может продать объект незавершенного строительства по договорной стоимости, доходы и расходы по этой операции будут учтены при расчете налога на прибыль.

Организация может переоценить объект ОС по рыночной стоимости и продать, не дожидаясь момента окончания государственной регистрации. При этом для целей налогового учета результаты проведенной переоценки не учитываются.
Подписывайтесь на нашу рубрику:
Для подпсики необходимо авторизироваться
Укажите вашу электронную почту в личном кабинете
Комментарий
Чтобы оставить комментарий необходимо авторизироваться