Есть ли право собственности на землю под снесенным зданием?

Есть ли право собственности на землю под снесенным зданием?

Эксперты 10 Окт 2013, 12:47

Организация приобрела по договору купли-продажи нежилое здание (склад), находящийся на земельном участке, принадлежащем органам местного самоуправления, судьба части участка под склад в договоре не оговорена — право собственности на часть участка под складом следовало за зданием и передано организации. Договор был заключен надлежащим образом и прошел государственную регистрацию. Позднее организация снесла купленный склад. Заявив органам местного самоуправления, что площадь участка, ранее занятая площадями склада, является собственностью организации, потребовала обременения другой части участка, принадлежащего органам местного самоуправления, сервитутом для использования приобретенного участка. Правомерны ли требования организации?

В силу норм п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Данной нормой установлено, что сторона, приобретающая здание, находящееся на территории земельного участка, принадлежащего другой стороне, имеет право пользования данным земельным участком.

Исходя из норм п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Следовательно, приобретение прав на территории земельных участков, которые занимают находящиеся на них здания, регламентируется нормами ЗК РФ.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ установлено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

Приведенная норма указывает на то, что переход права собственности на здание, принадлежащее тому же лицу, что и земельный участок, подразумевает тот факт, что к приобретателю также переходит и право на площадь земельного участка, расположенного под данным зданием.

Как следует из п. 2 ст. 552 ГК РФ, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Данная статья указывает на тот факт, что при приобретении на праве собственности здания, собственник которого также является собственником земельного участка, на котором оно находится, приобретатель здания также становится собственником земельного участка под ним. Однако данная норма указывает, что обозначенное право может быть ограничено законом.

В силу норм п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Данная норма четко указывает, что собственник имеет полное право распоряжаться своим имуществом любым способом, вплоть до его уничтожения, если это не несет ущерб интересам и правам других лиц, а также не нарушает закон.

Согласно нормам п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Данной нормой прямо установлено, что уничтожение имущества, в отношении которого возникло право собственности, прекращает данное право.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из норм абзаца 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее — Закон № 122-ФЗ), сервитут — право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Данная норма устанавливает, что обременение земельного участка сервитутом возможна в случае, если данный сервитут необходим для использования имущества иного лица, находящегося на данном участке.

Исходя из изложенного можно сделать вывод, что требования организации правомерны, так как площадь земельного участка, ранее занимаемая складом, фактически принадлежит организации на праве собственности, поскольку здание склада продано лицом, являвшимся собственником как здания так и участка, следовательно, данное право является самостоятельным правом, не взаимосвязанным с правом собственности на снесенное здание, снос здания в данном случае не является определяющим фактором, так как право собственности при уничтожении вещи прекращается только на саму вещь. Следует отметить, что сервитут устанавливается автоматически на основании положений ст. 271 ГК РФ.

Подписывайтесь на нашу рубрику:
Для подпсики необходимо авторизироваться
Укажите вашу электронную почту в личном кабинете
Комментарий
Чтобы оставить комментарий необходимо авторизироваться