Николай Алексеенко: «С рынка может уйти каждый четвертый застройщик»

Николай Алексеенко: «С рынка может уйти каждый четвертый застройщик»

Введение проектного финансирования резко негативно отразится на застройщиках жилья в среднесрочной перспективе. Можно ожидать банкротства многих девелоперов, увеличения числа рейдерских захватов строительного бизнеса.
Интервью / Борис Соловьев 17 Июн 2019, 14:00
Николай Алексеенко: «С рынка может уйти каждый четвертый застройщик»

И, несмотря на то, что в этом году можно ожидать увеличения объемов ввода жилой недвижимости, цены на нее падать не будут. Об этих и других проблемах в области строительства в интервью «Финансовой Газете» рассказал генеральный директор «Рейтингового агентства строительного комплекса» Николай Алексеенко.

– Как вы оцениваете нынешнее состояние строительной отрасли, в том числе строительства жилья?

– Давайте сразу договоримся о терминах: строительную отрасль многие понимают в очень узком диапазоне – как девелопмент, как строительство жилья. Вся последняя риторика органов власти, в том числе Минстроя, в большей степени сводится к области девелопмента. На самом деле, девелопмент – это только некий сегмент, верхушка, потому что девелоперы зачастую являются только посредниками между потребителями и непосредственно строителями, проектировщиками, изыскателями, поставщиками оборудования, производителями строительных материалов.

Если говорим о строительстве жилья, то есть некоторые опасения относительно будущего этого направления и эффектах от такого нововведения, как проектное финансирование. Конечно, это международная практика в финансировании жилищного строительства, однако стоимость проектного финансирования у нас в разы выше, чем в западных странах. И в этом сегодня основная проблема как для застройщиков, так и для покупателей. Пока ситуация не критическая: никаких революционных изменений сразу не произойдет – порядка 80–85% объектов будет достраиваться по старым правилам. Резкого реформирования отрасли не будет. Даны послабления по переходам на эскроу-счета для крупных застройщиков – снижена планка по готовности, по продажам. Много полномочий отдано регионам, которые еще могут корректировать требования – кого загонять под проектное финансирование, а кого нет. Но все равно, есть некоторые опасения, что уже в обозримом будущем будет «заморожен» ряд строек.

– «Заморожен» именно из-за необходимости перейти на проектное финансирование?

– Да, некоторые застройщики попадают под требование перейти на проектное финансирование, но не смогут его получить. То есть объект должен перейти на эскроу-счета, но сам застройщик, к примеру, не будет соответствовать требованиям банка. Такая ситуация может стать сильным ударом по финансовому состоянию таких застройщиков, поскольку они лишатся притока денежных средств.

Может кто-то еще надеялся, что работа по старым правилам будет продлена, введут какой-то дополнительный переходный период, но позиция власти по данному вопросу такова, что сроки введения проектного финансирования переноситься не будут, как минимум в массовом порядке такого не произойдет. Таким образом, если до сих пор застройщик не смог по своим показателям получить проектное финансирование, то он будет вынужден «замораживать» объект. После этого он вряд ли вообще сможет вступить в систему проектного финансирования. Фактически такие объекты попадут под искусственное финансирование за счет бюджета, Фонда защиты дольщиков. То есть за государственные деньги будем финансировать все объекты, которые не вошли в банковскую систему.

– Но «замороженные» объекты все-таки будут достроены?

– Да. Они будут достраиваться, но, думаю, с каждым таким объектом будут работать практически в ручном режиме – часть перейдет под крыло более сильных застройщиков, часть получат небанковский кредит со стороны Фонда. Считаю, власть не допустит появления новых недостроев.

– Хватит ли у этих структур денег для достройки всех объектов?

– Хватит! А если нет, то государство будет их докапитализировать. Но эта ситуация не очень хорошая. Высококонкурентный и действительно рыночный бизнес загоняют под банки, в основном государственные, то есть происходит еще большее огосударствление экономики. Компетенциями в области проектного финансирования застройщиков реально обладают 5–6 банков, хотя Центральным Банком аккредитовано чуть более сотни банков.

На самом деле, банковская система на текущий момент не готова к работе по проектному финансированию с застройщиками. У многих банков давно есть табу на работу со строителями, поскольку это большие риски – просрочка достигает 20–25%. Части банков попросту необходимо серьезно расширить штат, сформировать достаточно новые для себя компетенции.

Фактически мы видим создание олигополии на рынке – высококонкурентный рынок исчезнет, он трансформируется во что-то другое, и как минимум оживится рынок слияний и поглощений. Даже у крупных девелоперов сейчас очень большая долговая нагрузка – все их земельные участки и строительство заложены-перезаложены, так что девелопмент в классическом понимании вообще может исчезнуть как явление.

Это абсолютно нерыночное развитие отрасли, хотя намерения благие – чтобы не было обманутых дольщиков. Но надо понимать, что всех проблемных объектов совокупно было менее 1–2%, а все остальное вполне строилось и работало.

– Насколько может возрасти доля проблемных объектов после введения проектного финансирования?

– Я не готов сейчас сеять панику, но в моменте мы можем получить существенное масштабирование проблемы. Здесь не будет обманутых дольщиков, это будет новая проблема – «дольщики с отложенными обязательствами». Объекты будут так или иначе достроены, просто они попадут в другое управление. Соответственно, будет корректировка по срокам сдачи объектов.

По грубым оценкам, с рынка может уйти каждый четвертый застройщик. А чтобы говорить конкретнее, нужно все-таки дождаться начала действия проектного финансирования, получить на это реакцию основных индикаторов рынка. Но в любом случае проблемы каждого застройщика влекут цепочку неплатежей: он не сможет рассчитаться с проектировщиками, подрядчиками, поставщиками того же цемента.

– Как введение проектного финансирования отразится на стоимости жилья?

– Уже с начала года мы видим серьезное, по некоторым классам объектов до 15%, удорожание жилой недвижимости. Но все зависит от качества объекта, локации и сегмента. Если взять комфорт- или эконом-класс, то они выросли прилично в крупных мегаполисах, в то же время элитная недвижимость практически не подорожала.

Пока основная часть объектов будет достраиваться по старым правилам, и это не даст ценам сильно расти в ближайший год. Стоит помнить, что, с другой стороны, у нас также падает спрос: шестой год подряд падает покупательная способность населения. При этом на горизонте двух-трех лет подорожание может быть существенным – вплоть до 30% к нынешним ценовым уровням.

– Тем, кто уже готов покупать квартиру, на ваш взгляд, не стоит ждать лучших цен?

– Думаю, что снижения цен не будет. В хорошие и качественные проекты нужно входить сейчас. Повышение цен – это не только ожидания рынка, это объективная реальность.

– По итогам нынешнего года стоит ждать снижения объема строительства жилья?

– В этом году, думаю, нет. Потому что у нас есть такой стимулирующий фактор, как ускорение работы застройщиков для того, чтобы попасть в список объектов, которые можно достраивать по старым правилам. Так что рынок может даже немного подрасти. И в дальнейшем застройщики будут заинтересованы строить быстрее. Потому что проектное финансирование – дело недешевое, и в данном случае работает классическое правило «время – деньги». По моим оценкам, у отрасли есть резервы, чтобы увеличить скорость строительства на четверть, а то и на 30%.

– Вы считаете, что укрупнение застройщиков не пойдет на благо развития отрасли?

– Конечно нет! Сейчас пока еще 5–6 тыс. юридических лиц конкурируют друг с другом по локациям застройки, материалам, архитектуре. Если появится монополист, то он не будет строить из мрамора, он будет строить из самых дешевых материалов, но при этом задирать цену.

Я уверен, что монополизация не пойдет на пользу ни рынку строительства, ни гражданам, которые это жилье будут покупать. Но это мы смотрим в несколько отдаленные и при этом пессимистические горизонты, пока некоторый задел есть, главное его не растерять. Без рыночной конкурентной среды ничего хорошего в строительной отрасли не будет.

– Какие главные проблемы отрасли вы можете назвать?

– Их много. Прежде всего, это отсутствие в стране стратегии развития строительства. У нас с 2015 года разрабатывалась стратегия инновационного развития строительной отрасли. В прошлом году ее умножили на ноль и начали разрабатывать новую стратегию. Но самое главное – нужно уже в ближайшее время ответить на несколько вопросов: что, где и для кого мы будем строить, кто будет строить и за счет каких денег? Если мы на эти пять вопросов не ответим, то все стратегии будут бесполезными, а заложенные в национальные проекты цели не будут достигнуты.

Те механизмы, которые предлагает власть по поддержке отрасли, в том числе расширение числа работающих по проектному финансированию банков, снижение порога кредитного рейтинга, вряд ли помогут. Необходимо реальное снижение регуляторной нагрузки, упрощение получения разрешительных документов, уменьшение нагрузки в части строительства социальных объектов.

Если говорить о всей строительной отрасли, то нужно провести большую реформу в области саморегулирования, которое выкачало из отрасли чуть ли не 300 млрд руб. Эта система создала армию пседвочиновников, которые дают допуски на профессию. При этом ни одна функция, заложенная в Градостроительном кодексе в отношении саморегулируемых организаций, не выполняется. Ни качество, ни безопасность, ни стандарты не разрабатываются, а то, что разработано, не внедряется, потому что никому не нужно.

Подписывайтесь на нашу рубрику:
Для подпсики необходимо авторизироваться
Укажите вашу электронную почту в личном кабинете
Комментарий
Чтобы оставить комментарий необходимо авторизироваться