Оскар Хартманн: «Более половины финансового состояния мира находится в недвижимости»

Оскар Хартманн: «Более половины финансового состояния мира находится в недвижимости»

Основатель проекта Aktivo – о мотивации людей при коллективных инвестициях в недвижимость.
Интервью / Александр Кузнецов 06 Окт 2019, 12:15
Оскар Хартманн: «Более половины финансового состояния мира находится в недвижимости»

В 2014 году у русского немца Оскара Хартманна, за плечами которого уже был опыт инвестиций и создания компаний (к примеру, интернет-магазина одежды KupiVIP и онлайн-аукциона подержанных авто CarPrice), появилась идея нового проекта − платформы для коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость. О механике этого бизнеса и о том, что удалось сделать за прошедшие 5 лет, его основатель рассказал «Финансовой газете».

– Оскар, опишите схему работы инвестиционной компании Aktivo.

− Суть в том, что Aktivo находит объекты недвижимости, арендуемые ритейлерами. Все здания проходят технический, юридический и экономический анализ. Если результаты всех трех экспертиз подтверждают, что этот объект может быть низкорискованным активом, делается предложение о покупке его владельцу. Затем начинаются переговоры о заключении сделки. После того как объект попал в фонд, владелец получает паи. Мы обязуемся выкупить у него эти паи в течение какого-то времени. Чаще всего речь идет о 3−6 месяцах. Объектами, которые приобретают инвесторы на площадке Aktivo, занимается специализированная управляющая компания. Она отвечает за их ремонт, поиск арендаторов и выплаты инвесторам, которые они получают ежемесячно.

− Совместное владение и пользование в самых различных областях – один из мировых трендов. Почему, создавая Aktivo, вы выбрали недвижимость, а не, скажем, продукты питания, энергоносители, строительство, автомобили, одежду?

− Во-первых, недвижимость – это самый большой класс активов, которые существуют в мире, с большим отрывом от других. Ведь более половины всего финансового состояния мира находится в недвижимости. Во-вторых, люди хотят инвестировать в эту сферу, потому что она защищена от валютного риска. Ведь мы не имеем понятия, во что превратятся нынешние 100 тыс. руб., скажем, через 20 лет, но зато твердо знаем, что, например, эта переговорная в «Москва-Сити», где мы с вами сейчас беседуем, будет иметь свою ценность.

Квадратные метры всегда останутся квадратными метрами. Кроме того, по статистике, 50 лет назад 2/3 населения мира жила в относительно небольших поселениях, а 1/3 – в мегаполисах. Сейчас же – наоборот: уже через 15 лет 2/3 всех людей на Земле будут жить в больших городах. Таким образом, в следующие 15 лет Москва, Санкт-Петербург и другие мегаполисы будут иметь огромный приток людей, а им нужны жилье и работа.

− В чем выгода именно от краудфандинга – формата, когда люди вкладывают свои деньги вместе?

− Почти все активы мира плохо утилизируются − совместное пользование позволяет эффективнее и профессиональнее управлять ими. Возьмем тот же актив «недвижимость». Он не дробится, при этом нельзя купить за 10 млн руб. что-то стоящее – за эти деньги можно приобрести какие-то квартиры в новостройках, маленькие и непонятные помещения под магазинчики с подозрительными арендаторами. Качественные активы начинаются с существенно бóльших сумм. Чтобы позволить людям инвестировать 20−50 млн руб., нужно брать объекты более высокого размера и просто дробить в совместное владение этого конкретного объекта. Мы и создали для этого инфраструктуру.

− Какой минимальный порог вхождения в такой бизнес?

− Один квадратный метр. В этом случае человеку легко представить, какой доход он получает. У нас есть даже одноименный продукт. Меньше покупать недвижимость бессмысленно, а это 100−300 тыс. руб. в зависимости от местонахождения.

Инвестор владеет своей долей в конкретном объекте недвижимости. Это не какой-то конкретный квадратный метр, а процентная доля всех доходов от целого объекта недвижимости. Таким образом, мы сделали очень низкий порог входа. Ну, конечно, нужно понимать, что недвижимость – это всего лишь один из активов. Есть акции и другие механизмы. Нужно строить долгосрочную стратегию управления своим капиталом.

– Можно ли выйти из такого пая в любой момент?

− Да. Получается, что мы, как платформа, снимаем с человека риски инвестиций в недвижимость. Если кто-то покупает самостоятельно квартиру за 10 млн руб. и решает продать ее, то никто не может дать ему гарантии, что он сделает это быстро. Возможно, не будет покупателя в этом месте или цена для него покажется высокой. Здесь же совсем другая ситуация. Пайщик находится в объекте, у которого, кроме него, скажем, 100 других владельцев. Первый шаг с нашей стороны в такой ситуации – предложить всем остальным паи в этом объекте, ведь многие соинвесторы хотят увеличить свою долю владением этого объекта. Если же среди них нет покупателя, тогда мы ее продаем на открытом рынке.

− Как вы пришли к идее создать такой проект?

− В Германии, куда я переехал ребенком жить, нас начали учить инвестициям с 10 лет. В школе каждый получает свой инвестиционный счет, выбирает акции, начинает торговать ими. Таким образом, у людей складывается долгосрочное мышление. В России, к сожалению, этому не учат.

В 2007 году в моем университете, опять же в Германии, нас собрали и сказали: «Учитывая демографическую ситуацию и вашу категорию, к которой вы относитесь (не являетесь инвалидами), никто из людей вашего поколения пенсию не получит». Поэтому все студенты моего потока уже стали о себе заботится. Кто-то купил себе одну квартиру, кто-то – две, кто-то – торговый центр и т. д. И все уже сами о себе заботятся и создают инвестиционные инструменты.

− Но это все-таки в Германии…

– В России это стало понятно чуть позже. Государство не сделало такую стратегию, чтобы платить пенсию из пассивного дохода – оно платит из текущего дохода. Потом я прочитал популярную книгу Энтони Роббинса «Деньги: мастер игры», в которой говорится о том, как получить финансовую свободу, и очень разозлился. Ведь написано там все правильно, но инструменты Роббинса совсем не работают здесь.

Кроме того, в России вера в то, что валюта − соединяющий инструмент, отсутствует. Ты не знаешь вообще, что будет через 10 лет. Я понял, что в России единственный подлежащий актив, к которому есть такое же доверие, как в Америке к доллару, − это квадратный метр, что-либо другое не подходит. 

− Но вы выходили на российский рынок во время валютного кризиса 2014−2015 годов, когда в стране стояли полупустые бизнес-центры, а многие банки находились в преддефолтном состоянии – прямо скажем, не лучшее время для такого проекта…

− Я не мог угадать тайминг – правильно или неправильное время. Да, было тяжело, потому что мы вышли с доходностью в 12%, когда рублевые депозиты давали 27%. Но даже тогда у нас получилось. Даже в самый разгар кризиса, когда цены на недвижимость падают, она является лучшим инструментом для пассивного дохода. Другой альтернативы нет.

Между тем время было удачное – в том отношении, что в России была подорвана полностью вера в пенсионную систему. Раньше люди имели какую-то надежду на то, что кто-то о них позаботится, но она пропала. Сейчас первая стадия, когда это очень тяжело принять – у людей злость, агрессия, но потом будет принятие того, что теперь только ты сам можешь позаботиться о своем будущем.

Сначала через платформу Aktivo инвестировал я, мои знакомые и друзья, но постепенно круг расширялся, приходили новые внешние участники. Затем стали инвестировать люди из индустрии – им просто нравились качество наших объектов, они входили в долю на 5%, 10% и более. Круг инвесторов рос и растет постоянно.

− Сколько их вообще сейчас, и сколько человек являются владельцами паев? Приведите пример какого-либо успешного краудфандингового проекта Aktivo.

Сейчас подходим к цифре «1000 пайщиков». Один из последних успешных примеров – торговый центр «ЭкоВидное», который стоит 658,5 млн руб. Мы продали его чуть ли не за неделю. Минимальные инвестиции в него составляют 2,122 млн руб. Там 25 арендаторов.

Он находится в очень мощном, хорошо спланированном районе, в котором сейчас живут 300 тыс. человек, а будет полмиллиона. Уже сейчас через торговый центр проходят 105 тыс. человек в сутки.

− Планируется ли вы развивать деятельность Aktivo на зарубежных рынках?

− Да. Каждый год мы собираемся, смотрим, на что инвестировать прибыль. В этом году мы видим очень большой спрос на недвижимость в Германии и других европейских странах. Поэтому всю прибыль этого года мы направим на международное развитие в следующем году. Есть потребность на доходы в рублях, есть потребность и на доходы в валюте. Aktivo будет продолжать работать в том же ключе, брать надежные, полностью развитые объекты за рубежом.

− Я знаю, что вы основали свыше 10 компаний и в более чем 70 компаний инвестировали. Была и строительная сфера, и фэшн-ритейл, и автопродажи, и сайт знакомств – совершенно разные области. По какому принципу вы их выбираете?

− Я люблю разнообразие и многообразие. Меня вдохновляют бизнесы, которые двигают людей вперед. Я взрослею, и философия моего бизнеса тоже взрослеет. Если раньше я очень любил торговлю, то сейчас мне нравится sharing economy (экономика совместного пользования), качество жизни людей нравится. И я трачу очень много времени на вещи, которые по доходности существенно меньше, но они интереснее. С Aktivo люди выходят из модуса выживания. Я хочу, чтобы люди процветали, поэтому мой текущий бизнес такой.

− Как вы оцениваете деятельность Aktivo за прошедшие 5 лет? Какую сумму сейчас составляет портфель активов компании?

− Я оцениваю работу компании сверхположительно. Мы очень органично, без резких движений, сделали свою работу. Создаем с каждым новым объектом, клиентом больше доверия. Наш ключевой KPI, который мы отслеживаем, который для меня важен, − это доверие. Узким местом у нас было предложение. Сейчас оно становится лучше. Мы видим ускорение. Мы планируем, что к концу этого года активы под управлением будут составлять свыше 3 млрд руб. В долгосрочной перспективе за несколько лет хотим дойти до 10 млрд руб. под управлением.


Оскар Хартманн, серийный предприниматель, инвестор

Родился в семье русских немцев в Казахстане в 1982 году. В 7 лет переехал с родителями в Германию. Учился в США.

Первым его бизнесом стал интернет-магазин спортивного питания в Германии. В 2007 году после окончания университета переехал в Москву, где начал работать в Boston Consulting Group.

В 2008 году основал KupiVIP Group, продающий одежду мировых брендов со скидками, до 2013 года был ее генеральным директором, когда KupiVIP стал лидером рынка с оборотом в 250 млн долл. Всего основал более 10 компаний в различных областях.

Является сооснователем фондов Fastlane Ventures, Simile Ventures Partners и LARIX.vc. Инвестировал в десятки международных компаний.


Подписывайтесь на нашу рубрику:
Для подпсики необходимо авторизироваться
Укажите вашу электронную почту в личном кабинете
Комментарий
Чтобы оставить комментарий необходимо авторизироваться