Как минимизировать налоги физическому лицу при продаже коммерческой недвижимости

Физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, имеет коммерческую недвижимость, которую хочет реализовать с наименьшими налоговыми потерями. Для того чтобы минимизировать налоговые выплаты при реализации недвижимости, наилучшим выходом может стать регистрация продавца в качестве индивидуального предпринимателя.
Эксперты / 12 января 2020, 12:30
Как минимизировать налоги физическому лицу при продаже коммерческой недвижимости

В соответствии с п. 1 ст. 41 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

Как физическое лицо, при продаже коммерческой недвижимости вы не вправе воспользоваться льготой по НДФЛ, установленной ст. 217.1 НК РФ. В целях данной статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Предпринимательской деятельностью в силу ст. 2 ГК РФ является самостоятельная, осуществляемая ИП на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. В данном случае так как речь не идет о систематическом получении прибыли как предпринимателя, то риск обложения данной сделки НДС очень незначителен.

Также возможна продажа коммерческой недвижимости, если физическое лицо зарегистрируется как ИП. В Письме от 19.12.2017 № 03-11-11/84868 Минфин РФ дал следующие рекомендации по разграничению доходов предпринимателя от продажи недвижимого имущества на полученные от предпринимательской деятельности и на прочие доходы, полученные физическим лицом.

Предпринимательской деятельностью в силу ст. 2 ГК РФ является самостоятельная, осуществляемая ИП на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Следует отметить, что согласно ч. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента госрегистрации в качестве предпринимателя. Соответственно, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный ИП при регистрации, признаются доходами от предпринимательской деятельности. Разумеется, учет полученных от нее доходов должен вестись отдельно от учета доходов, полученных вне рамок предпринимательства.

Виды предпринимательской деятельности, заявленные предпринимателем при регистрации, имеют к вопросу о налогообложении доходов от реализации, по мнению Минфина РФ, прямое отношение. Если предприниматель имеет вид предпринимательской деятельности «продажа недвижимого имущества» или такое имущество использовалось в его предпринимательской деятельности, то доходы от продажи данного имущества подпадают под обложение «упрощенным» налогом.

Такие разъяснения о разграничении доходов предпринимателя от продажи недвижимости финансисты дали в письмах от 25.10.2017 № 03-11-11/70108 и от 12.12.2017 № 03-05-06-01/82622. Если же предприниматель не имеет такого вида предпринимательской деятельности, как продажа недвижимого имущества и оно не относится к имуществу, используемому в предпринимательской деятельности, то указанные доходы подлежат обложению НДФЛ.

Для определения режима налогообложения при реализации недвижимого имущества, принадлежащего предпринимателю, принципиальное значение имеют назначение этого имущества и цели его использования (письма Минфина России от 19.12.2017 № 03-11-11/84868, от 12.12.2017 № 03-05-06-01/82622, от 25.10.2017 № 03-11-11/70108).

Итак, Минфин РФ считает, что доходы от продажи недвижимого имущества подлежат обложению «упрощенным» налогом в двух случаях:

1. При регистрации предприниматель указал вид деятельности, связанный с недвижимостью.

2. Реализованный объект недвижимости относится к основным средствам, используемым в предпринимательской деятельности.

Так как продажа коммерческой недвижимости не относится к льготе, установленной ст. 217.1 НК РФ, то вам выгоднее вместо НДФЛ заплатить УСН 6%.

Но это возможно лишь в случае регистрации вас в качестве ИП, а также при прохождении регистрации вы должны указать в качестве своей основной деятельности продажу недвижимости. Закон не предусматривает разделение имущества гражданина как индивидуального предпринимателя и как физического лица.

Согласно ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Следовательно, приобрести в собственность недвижимое имущество физическое лицо может исключительно в статусе физического лица, но не индивидуального предпринимателя. Право собственности на что-либо никак не зависит от приобретения или прекращения статуса индивидуального предпринимателя. Это одно из главных отличий двух форм осуществления предпринимательской деятельности – юридического лица и индивидуального предпринимателя.

Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что перерегистрации недвижимого имущества с физического лица на ИП не потребуется.






Также в рубрике

  • Через неделю – 3 ноября – в США изберут нового президента страны. Предварительное голосование уже идет. Ожидается рекорд явки избирателей начиная с 1908 года – до 65% от списочного состава.
    Мероприятия27 октября 2020, 17:00
  • Минпромторг России при поддержке Института экономики знаний провел образовательную программу для вновь назначенных руководителей региональных органов исполнительной власти, курирующих вопросы промышленности.
    Российская экономика27 октября 2020, 16:43
  • С начала этого года биржевая цена золота выросла примерно на 25%, а на пике подъем был еще более впечатляющим – 34%.
    Рынки27 октября 2020, 16:30
  • «Никогда такого не было, и вот опять» Виктора Черномырдина подходит почти к любой ситуации в России, но особенно – к IPO ГК «Самолет» (SMLT). Все-таки второе первичное размещение акций на отечественном рынке в течение одного лишь октября. И это в стране, где их порой не случается годами, а компании предпочитают IPO за рубежом.
    Рынки27 октября 2020, 16:00
  • «Кладбище» автомобилей «Почты России» обнаружил в самом центре Москвы на территории промзоны столичный блогер Александр Сашенков. Если судить по опубликованным им фотографиям, все машины открыты, в любую можно залезть и посидеть внутри.
    Бюджет27 октября 2020, 15:16